當(dāng)前北京二手房市場并非全線回暖，在疫情等因素的影響下，也有一些片區(qū)出現(xiàn)成交量下滑的狀況，其中天宮院、馬駒橋以及中央別墅區(qū)等片區(qū)表現(xiàn)明顯。

延續(xù)去年12月的“翹尾”行情，今年1月，北京二手房市場總體處于回暖狀態(tài)。來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月24日，北京二手房網(wǎng)簽已突破1.3萬套，超過了2018年以來1月份的月度網(wǎng)簽量。

不過，新京報(bào)記者對(duì)北京多個(gè)區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前二手房市場并非全線回暖，在疫情等因素的影響下，也有一些片區(qū)出現(xiàn)成交量下滑的狀況，其中天宮院、馬駒橋以及中央別墅區(qū)等片區(qū)表現(xiàn)明顯。

天宮院、馬駒橋片區(qū)

部分中介門店關(guān)停，剛需房成交量下滑

目前來看，大興天宮院區(qū)域市場受到的影響是最大的。新京報(bào)記者了解到，受疫情影響，天宮院街道所屬中介門店處于關(guān)停狀態(tài)，因此，該區(qū)域二手房市場成交量也將受到明顯影響。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)龍湖時(shí)代天街店店東薄志告訴記者，從1月18日開始，其店面所有人員都處于居家觀察狀態(tài)，因此，業(yè)務(wù)處于停滯狀況，下一步情況，需等候政府的進(jìn)一步通知。

此外，我愛我家工作人員也告訴記者，該公司已按照防疫規(guī)定做好大興轄區(qū)內(nèi)門店的疫情防控和應(yīng)急處置工作。目前，大興區(qū)天宮院門店已關(guān)閉，經(jīng)紀(jì)人實(shí)行居家隔離辦公。

與大興接壤的馬駒橋片區(qū)，雖然中介門店運(yùn)營未受影響，但受疫情影響，實(shí)地看房客戶明顯減少，區(qū)域二手房成交量下滑。

胡博是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)愛瑪家加盟商的合伙人，也是馬駒橋片區(qū)蓮水怡園店負(fù)責(zé)人，該門店業(yè)務(wù)范圍輻射馬駒橋全部小區(qū)。

胡博告訴新京報(bào)記者，該門店馬駒橋片區(qū)2020年成交量最大的是宏仁家園小區(qū)、珠江逸景家園以及首開國風(fēng)美倫，全年網(wǎng)簽分別為102套、97套、95套。這三個(gè)小區(qū)共同點(diǎn)在于以“70/90”（即70%都是90平方米以下）剛需戶型為主，2020年成交客戶中，絕大多數(shù)是首次置業(yè)者。

“1月份北京整體成交量和成交單價(jià)都有所提升，但馬駒橋并沒跟上北京整體的步伐。”胡博指出，2020年12月份，隨著市場淡季到來，加上突發(fā)疫情影響，馬駒橋整體成交量不是很高，1月份已過半，成交量亦出現(xiàn)下滑，其原因在于，當(dāng)前北京這一波微漲主力在于改善房，但對(duì)馬駒橋的剛需戶型來說，沒有太大影響。此外，1月份前三周，新增房源逐漸趨于下降，受疫情影響，客源方面也是咨詢的較多，但實(shí)地看房的較少。

價(jià)格方面，馬駒橋二手房成交均價(jià)則趨于穩(wěn)定，沒有大的波動(dòng)。據(jù)介紹，宏仁家園小區(qū)2020年平均單價(jià)為2.5萬元-2.6萬元/平方米、珠江逸景家園平均單價(jià)為2.6萬元-2.8萬元/平方米、首開國風(fēng)美倫平均單價(jià)則為3.3萬元-3.4萬元/平方米。因此，在售房源議價(jià)空間也不是很大，換房業(yè)主議價(jià)空間在2%-3%，急售業(yè)主議價(jià)空間在3%-5%。

展望接下來的市場走勢，胡博指出，馬駒橋區(qū)域房價(jià)在“底部”已有較長時(shí)間，此前房價(jià)也已經(jīng)調(diào)整了將近4年，加上貨幣寬松政策，下一步有可能會(huì)發(fā)生一些反彈，但大漲暴漲是不可能的。

中央別墅區(qū)

1月帶看成交量均下滑，成交價(jià)微降

除了天宮院、馬駒橋區(qū)域外，成交量出現(xiàn)下滑的還有中央別墅區(qū)，“進(jìn)入1月份后，受順義疫情影響，二手房帶看和成交量出現(xiàn)明顯下降。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天竺悅城店（順義中央別墅區(qū)）店經(jīng)理黃湘康稱。

黃湘康告訴新京報(bào)記者，其門店輻射小區(qū)包括萬科天竺悅城、譽(yù)天下、水木蘭亭、萬通天竺新新家園、麗宮別墅、美林香檳小鎮(zhèn)、麗嘉別墅等11個(gè)別墅、洋房小區(qū)。2020年12月份，往常一些成交量較大的小區(qū)，月度成交量依然很穩(wěn)定。根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，當(dāng)月11個(gè)小區(qū)中有8個(gè)小區(qū)有成交，成交量為23套（占總戶數(shù)的0.5%），較11月基本持平。成交客群中，以改善置業(yè)群體為主，或?yàn)樽优细浇鼑H學(xué)校的家長，或純粹為改善居住環(huán)境的客戶。

不過，進(jìn)入1月份后，受順義疫情影響，各小區(qū)管理嚴(yán)格，基本禁止了進(jìn)入園區(qū)看房，因此，中央別墅區(qū)的二手房帶看和成交量出現(xiàn)明顯下降。

“近期成交的多數(shù)為急售房源，加上疫情影響，呈現(xiàn)成交周期縮短，成交價(jià)略微下降的趨勢。”黃湘康介紹稱，“疫情期間，新增房源多數(shù)為急售需求、比較誠意出售，議價(jià)空間大，條件好談。新增客源的數(shù)量處于上升趨勢，這與年底這一時(shí)間段有關(guān)，加上近期疫情限制了出行，咨詢房產(chǎn)的客戶不斷增加。”

“預(yù)計(jì)3月份左右會(huì)迎來市場的小爆發(fā)。”黃湘康表示，從2020年12月以來的成交量上看，北京全市和市區(qū)的成交量都在刷新紀(jì)錄，加上近段時(shí)間貸款層面的寬松，大概率春節(jié)后會(huì)有一波較好的行情，不過，以往經(jīng)驗(yàn)看，別墅區(qū)市場會(huì)較市區(qū)滯后一些。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，2020年下半年以來，包括北京在內(nèi)的一線城市內(nèi)部的分化現(xiàn)象愈加明顯，未明顯升溫或出現(xiàn)一定降溫的區(qū)域市場，主要包括三類情況——近期受疫情影響導(dǎo)致區(qū)域看房受限，或是地處郊區(qū)且交通不便，抑或是戶型大總價(jià)高的非潛力板塊?？傮w來看，北京市場下一步整體升溫的概率依然較大，在調(diào)控不變的情況下，預(yù)計(jì)春節(jié)后二手房市場成交有望有所提升。