土地拍賣市場一直以來被看作是樓市的風(fēng)向標(biāo)。
2020年受疫情影響，全國土地市場熱度呈前低后高態(tài)勢，下半年推地規(guī)模較上半年有所提高。具體來看，二季度土地市場逐步回溫以來，在企業(yè)積極補(bǔ)倉拿地、投資收斂聚焦等因素影響下，一二線熱點(diǎn)城市土拍熱度提升顯著，部分熱點(diǎn)地塊刷新區(qū)域甚至全市成交樓面均價(jià)，溢價(jià)成交占比持續(xù)提升。
值得一提的是，貝殼數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP50房企拿地金額達(dá)到全市場近五成的占比。“一二線城市住宅用地價(jià)值兌現(xiàn)的速度與質(zhì)素均要比三四線城市強(qiáng)，吸引房企做出市場化的選擇，2021年房企拿地重點(diǎn)回歸一二線城市或?qū)⒗m(xù)。”貝殼研究院高級分析師潘浩向記者分析認(rèn)為。
土拍金額創(chuàng)新高
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全國300城市土地出讓金總額達(dá)59827億元，同比增加16%，再創(chuàng)新高。一線城市土地供需兩旺，攬金總額同比上漲逾四成，北上廣深收金同比均上漲；二線城市供求同比小幅上漲，樓面均價(jià)基本持平。值得一提的是，出讓金榜單收金水平同比上行，排名前十的城市年度土地出讓金額均突破千億元，其中上海以2952億元位列榜首。
與此同時(shí)，盡管年初房地產(chǎn)行業(yè)遭受疫情影響短暫陷入停滯，但在市場恢復(fù)后，房企拿地?zé)崆椴粶p。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP100房企成交住宅用地權(quán)益成交金額累計(jì)同比增長14.8%，尤其是上半年，全國共有38城43次出臺土地出讓金延期繳納或分期繳納的相關(guān)政策，對沖疫情帶來的影響，協(xié)助部分企業(yè)渡過難關(guān)。
2020年土地出讓金額TOP20城市 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
“這激活了居住用地市場，對房企積極拿地起到推動(dòng)作用。特別是復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，一線城市及強(qiáng)二線城市加快推進(jìn)住宅用地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪十分激烈。”潘浩表示。
不過值得注意的是，盡管TOP100房企拿地金額與2019年相比有了明顯上漲，但同比涉宅類土地建設(shè)用地面積卻下降14.9%，這與拿地價(jià)格的上漲有著密切關(guān)系。如位居2020年房企拿地金額榜第三位的中海，2020年拿地金額為1281億元，比2019年高出227億元。但其拿地面積2019年為813萬平方米，2020年為955萬平方米，平均地價(jià)上漲約443元/平方米。
此外，50家代表房企2020年月均投資額2004億元，高于2019年月均水平。33家房企2020年月均拿地金額超過2019年月均值，其中越秀、佳源國際、奧園和遠(yuǎn)洋集團(tuán)全年月均拿地金額較上年增加一倍以上，拿地規(guī)模增長顯著；同時(shí)，17家房企全年月均拿地金額不及上年月均值，其中世茂拿地金額較上年減少40%以上。
平安證券分析認(rèn)為，隨著銷售去化承壓、融資高頻監(jiān)測，預(yù)計(jì)地市后續(xù)整體穩(wěn)定為主；短期考慮房企年初拿地便于年內(nèi)入市、近期債券密集發(fā)行緩解資金壓力，不排除房企土拍積極性小幅回升可能。
各地頻現(xiàn)“地王”
不過，盡管房企拿地面積有所下滑，但2020年多宗土地成交總價(jià)紀(jì)錄不斷被刷新，各地“地王”項(xiàng)目頻出。其中7宗土地成交總價(jià)超百億元，主要分布在了一二線城市，其中深圳、杭州各兩宗，上海、廈門、珠海各一席。
具體來看，2020年2月20日，香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億元成功競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊，總開發(fā)體量約180萬平方米，成功刷新內(nèi)地土地總價(jià)記錄，同時(shí)也是2020年唯一一宗成交總價(jià)超過300億元的地塊。
2020全國住宅用地成交總價(jià)TOP10 數(shù)據(jù)來源：中指院數(shù)據(jù)
2020年11月23日，華發(fā)股份與融創(chuàng)聯(lián)合競得一宗位于深圳市寶安區(qū)沙井街道地塊，成交總價(jià)達(dá)127.1億元。值得注意的是，剛剛邁入千億陣營的華發(fā)還先后在南京、武漢等地拿下了當(dāng)?shù)?ldquo;地王”。其中4月以總價(jià)69.1億元、樓面價(jià)29821元/平方米競得南京秦淮區(qū)G05地塊，12月25日以94.3億元的成交總價(jià)競得武漢硚口區(qū)建設(shè)大道與航空路交匯處地塊。3宗地塊合計(jì)出讓金高達(dá)290.5億元。
“各地已轉(zhuǎn)變住宅用地供應(yīng)思路，特別是去化周期較短的城市需要調(diào)整住宅用地結(jié)構(gòu)，部分城市城市核心區(qū)加大住宅用地供應(yīng)，由于區(qū)位優(yōu)勢，上海、深圳、杭州、珠海、廈門等均有單宗住宅用地地塊成交金額百億以上。”潘浩向記者指出。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP100房企拿地總額32337億元，拿地規(guī)模同比增長14.0%。其中，拿地金額超過千億元的房企有5家，碧桂園以1512億元居榜首，萬科、中海、保利、龍湖分別以1349億、1281億元、1225億元、1071億元分別第2至5位。
2020年房企拿地面積與金額TOP10 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
“2020年50家代表房企拿地額增速均值顯著低于2019年，下降超20個(gè)百分點(diǎn)，銷售額在11~30的企業(yè)2020年拿地額增速的均值最高，銷售額前10企業(yè)拿地額增速的均值最低。”中指院分析指出，第二陣營房企在追求銷售規(guī)?？焖僭鲩L方面動(dòng)力強(qiáng)勁，其拿地表現(xiàn)也相應(yīng)較為突出，拿地更為積極。
一二線土拍回?zé)?/strong>
值得一提的是，隨著三四線城市需求透支、房價(jià)平穩(wěn)下金融屬性減弱，后續(xù)調(diào)整壓力更大，2020年房企拿地逐漸回歸核心城市圈。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企2020年拿地金額占據(jù)全市場的50%，而最受房企關(guān)注的20個(gè)城市全部為一線及二線城市，其中前五大城市分別為蘇州、南京、成都、杭州、寧波，一線城市僅上海和廣州進(jìn)入前20行列，分別排名第八和第十名。
2020年部分城市拿地房企數(shù)量情況 來源：貝殼研究院
以房企最關(guān)注的蘇州為例，盡管第一季度受疫情影響幾乎無土地交易，但從3月開始幾乎每月都有十余宗地塊拍出，同比2019年量價(jià)均有所增加。2020年共有34家房企在蘇州拿地獲取項(xiàng)目，其中深耕型品牌房企居多，如碧桂園、新城控股、綠地控股、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂等；新進(jìn)房企如卓越、大發(fā)、復(fù)地、濱江、實(shí)地等。
另一方面，2020年TOP50房企土儲(chǔ)最充足的前20城市中，排在前五的城市分別是武漢1671萬平方米、蘇州1390萬平方米、昆明1384萬平方米、成都1327萬平方米、重慶1314萬平方米，一線城市僅廣州入圍并排名第九，其余均為二線及個(gè)別重點(diǎn)三線城市，主要分布在長三角、粵港澳、長江中游和成渝幾個(gè)核心城市群。
以廣州為例，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年廣州土地市場整體交投活躍，全年商住用地供應(yīng)109宗，供應(yīng)建面1988萬平方米，同比2019年增加48.2%，市中心優(yōu)質(zhì)地塊及南沙地塊受到房企熱捧。尤其是南沙，在人才落戶政策利好刺激下土地市場熱度較高，成交樓面價(jià)創(chuàng)歷史新高。
潘浩指出，一二線城市在2020年新房市場去化量好，且需要住宅用地市場提供新的供應(yīng)，因此2020年收緊調(diào)控政策的33城中，14城提出加大住宅用地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2021年居住用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增速仍有擴(kuò)大的趨勢。另外，從價(jià)值兌現(xiàn)的角度，包括上海等一二線城市住宅用地價(jià)值兌現(xiàn)的速度與質(zhì)素均要比三四線城市強(qiáng)，吸引房企做出市場化的選擇，因此2021年房企拿地重點(diǎn)回歸一二線城市或?qū)⒀永m(xù)。
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