近來，一線城市“深上北”樓市持續(xù)升溫。國家統計局的數據顯示，2020年12月，深圳二手住宅價格同比上漲14.1%。從去年下半年開始，上海樓市也不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主坐地起價”等消息。除了深圳和上海，北京的個別城區(qū)，特別是優(yōu)質教育資源較為集中的海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)，熱度有所上漲。
這一輪上漲的原因是什么？未來，調控還將升級嗎？
樓市緣何升溫
一段時間以來，一線城市樓市出現過熱趨勢的原因是多方面的。
個別城市出現的“打新熱”“萬人搖”等狀況，其原因在于新建商品住宅限價，新房價格低于同區(qū)域的二手房，一二手住宅價格倒掛，套利空間大。買到即是賺到，這幾天，深圳一些銀行門口排起長隊，業(yè)內人士介紹，這些人是在排隊打征信報告，為買房“打新”做準備。實際上，只要一二手住宅價格存在倒掛，就很難澆滅購房者從中獲利的欲望。
房價的漲跌，與信貸松緊密切相關。中原地產首席分析師張大偉認為，借經營貸進入樓市，成為此輪一線城市房價上漲的原因之一。疫情背景下的2020年，為了給小微企業(yè)紓困，銀行推出了低息的經營貸款產品。所謂經營貸，即借款人以房產作為抵押物向銀行申請貸款，用于公司日常經營。部分本應紓困中小企業(yè)的經營貸輾轉流入了樓市。
對于北京、上海等城市的樓市而言，此輪上漲較快的包括核心區(qū)域的學區(qū)房，或者是從城市中心的學區(qū)房上漲開始，逐漸向周邊蔓延。受到海外疫情影響，一些打算送孩子去國外讀書的家長改變計劃，準備讓孩子留在國內，催生了不少學區(qū)房需求。同時，以北京為例，幾年前二胎政策放開后出生的孩子，這一兩年將升入小學。正是由于近幾年幼升小兒童數量激增，為孩子購置學區(qū)房的家長也有所增多。
盡管北京市和一些轄區(qū)出臺了多校劃片、小學和初中捆綁直升校、建立教育集團和分校將優(yōu)質的資源向其他區(qū)域共享擴張等舉措，教育資源仍難以在短期實現均衡，這就導致優(yōu)質教育資源對應的學區(qū)房一直是稀缺資源，給房價上漲帶來機會。
調控堅決有力
這幾天，深圳、上海的樓市調控政策輪番出臺。
針對深圳樓市持續(xù)“高燒”不退的現象，1月22日，深圳對代持“打新”予以處罰。深圳住建局認定，對華潤城四期12名認購人作出“三暫停”處罰，并將有關違法違規(guī)線索移送公安機關。1月23日，深圳出臺措施加強購房資格審查，對在申購商品住房過程中，有假離婚、代持、假流水等違規(guī)行為的相關人員，作出“3年不得在深圳購房”的處罰。
上海樓市調控“滬十條”也在1月21日出臺，其重點內容包括：打擊假離婚炒房，離婚3年內的住房套數按離異前家庭總套數認定；增值稅免征年限由2年改為5年，此舉將有助于拉長二手房上市交易周期；加大商品住房用地供應；嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規(guī)流入房地產市場。1月25日，上海法拍房也被納入限購范圍。
更為“硬核”的調控政策當屬1月29日上海銀保監(jiān)局出臺的《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》。
八大措施包括嚴格實施房地產貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、風險排查等。其中提出，防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產領域。
就在上海、深圳陸續(xù)出臺調控措施期間，一則消息引發(fā)了廣泛關注。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。這無疑再度釋放出從嚴調控的重要政策信號。
繼深圳、上海之后，1月27日杭州也升級了樓市調控措施，從限購、限售、稅收調節(jié)和無房家庭認定標準等方面進一步加強調控。值得一提的是，杭州專門針對“打新熱”出臺措施：中簽率在10%以下的房源限售5年。這意味著“買到就是賺到”的網紅盤，套利風險升高了。
北京個別區(qū)域房價也出現了過熱苗頭，雖然暫時沒有引來調控政策的升級，但變化也在發(fā)生。部分中介機構APP上的當日成交記錄、成交價格已經悄然下架。有中介機構服務人員表示，他們接到的要求是嚴禁向購房者傳遞房價上漲信號。不過，一些中介機構服務人員也對房價過快上漲持理性態(tài)度。一位中介服務人員告訴記者：“我們也不希望房價漲得太猛，一旦又調控了，市場將迅速冰凍。”
1月28日，北京房地產中介行業(yè)協會發(fā)布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產中介機構。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會主任王飛近期的一番表態(tài)，也足以讓市場提高警惕。他表示，北京將嚴查資金違規(guī)進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。
過熱必有調控
有人稱房地產調控像“打地鼠”游戲，房價過快上漲的趨勢一有苗頭，調控的錘子就會立即落下。
房地產調控的必要性值得反復強調。房地產市場的穩(wěn)定有利于整個宏觀經濟的穩(wěn)定和發(fā)展。中國銀保監(jiān)會主席郭樹清此前表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。
國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，無論是防范系統性房地產金融風險，還是防范區(qū)域性房地產金融風險，抑或是房地產企業(yè)做好自身的風險管理工作，都需要建立風險監(jiān)測預警體系。根據風險成因，建立相應的監(jiān)測指標體系，準確判斷、及早發(fā)現。
住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽表示，要牢牢堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，完善政策協同、調控聯動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機制，保持房地產市場平穩(wěn)運行。
一段時間以來，房地產調控在個別城市的效果并不明顯，或是短期有效，但過一段時間，房價上漲又卷土重來。房地產市場運行情況復雜，容易受到金融環(huán)境、信貸政策、教育資源、人才引進、房地產周期等諸多因素的影響。這表明，對房地產調控負有主體責任的地方政府對市場溫度的感知以及調控的精準性都需要提高。
樓市過熱將必有調控。有人形象地比喻，未來樓市調控一定是稍有苗頭就開始“滅火”。
（原題為《部分一線城市房地產市場升溫——樓市調控會升級嗎》）
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