1月29日，深圳寶安某剛需盤置業(yè)顧問李力杰（化名）迎來近期最忙碌的一天。
“前妻能做貸款擔(dān)保人嗎？”“社保200個(gè)月、兩套房，可以買到海岸城嗎？”“親哥親姐轉(zhuǎn)賬的錢能不能付首付？”“流水現(xiàn)在做還來得及嗎？”一系列問題撲向他，但回答都是否定的。
當(dāng)日，深圳官方選房系統(tǒng)“i深圳 APP”推出萬豐海岸城、深鐵懿府、香山道公館等6個(gè)新盤，購房者只能選擇一個(gè)盤進(jìn)行誠意登記，且根據(jù)繳納社保時(shí)長和名下房產(chǎn)情況進(jìn)行分類，社保為王、無房優(yōu)先。
“這就像高考填志愿，你不僅需要知道自己的情況，還要知道對手的情況。深圳最近出了很多新規(guī)，客戶還要摸清規(guī)則，要是被定義為眾籌、代持、作假，一律沒收定金。”李力杰表示，新規(guī)出臺之后，深圳“打新”難度翻倍。
近期，深圳接連打出了樓市調(diào)控組合拳：嚴(yán)查購房資金來源，有代持嫌疑者不予購房；打擊作假行為，對作假者實(shí)施3年“禁買”；堵漏炒房者“假結(jié)婚”，夫妻無資質(zhì)一方不得聯(lián)名買房。
事實(shí)上，新一輪調(diào)控正在全國多個(gè)城市展開，劍指樓市亂象。
北京、上海、深圳、廣州、杭州等9個(gè)城市先后出臺樓市調(diào)控政策，在“五限令”（即限購、限外、限貸、限價(jià)、限售）基礎(chǔ)上，提高購房門檻、拉長限售年限。
同時(shí)，部分城市通過調(diào)高房貸利率、嚴(yán)查購房資金來源等政策遏制違規(guī)資金流入樓市，減少投機(jī)炒作行為。
2月1日，多名房企人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，收縮投拓成本、加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)周期、更為積極的促銷活動等將成為房企應(yīng)變的主要措施。
房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴(yán)，房企資金端全面受限。
精準(zhǔn)打擊
打擊市場較熱城市的炒房行為，成為新一輪調(diào)控潮的主要特征。
2020年年底，北上廣深杭等熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)“翹尾”行情。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年12月，北京新房和二手房分別成交6681套和20944套，均創(chuàng)下“3 17新政”以來的月度新高。同期，廣州新房成交16434套，創(chuàng)單月歷史最高紀(jì)錄。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海市二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬套，成交量創(chuàng)多年來新高。
1月21日，上海樓市調(diào)控“滬十條”出臺，明確表示將打擊“假離婚”炒房，夫妻離婚三年內(nèi)，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；對購房不足5年對外出售者，全額征收增值稅。
2月1日，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對時(shí)代周報(bào)記者表示，近期上海調(diào)控主要針對投機(jī)炒作行為，這些政策將給市場帶來降溫作用，但價(jià)格只有在成交量持續(xù)收窄后才會轉(zhuǎn)跌，短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅下跌的局面。經(jīng)過一段時(shí)間的瘋漲后，及時(shí)調(diào)整政策有利于市場平穩(wěn)發(fā)展。
1月29日晚間，“上海只對已封頂住房的個(gè)人發(fā)放貸款”的話題沖上熱搜，閱讀量破億。同日，上海銀保監(jiān)局發(fā)文，要求將重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。
不封頂不貸款，開發(fā)商回款承壓。2月1日，盧文曦對時(shí)代周報(bào)記者表示，此前住建局為推動綠色建筑發(fā)展，給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠條件，即項(xiàng)目拿到預(yù)售證就可以出售。“滬八條”之后，新房要主體結(jié)構(gòu)封頂才可以貸款，無疑將加大開發(fā)商的資金壓力。在這種情況下，開發(fā)商將加快施工節(jié)奏，提高周轉(zhuǎn)速度以推動項(xiàng)目盡快投入市場，減輕資金壓力。
新一線城市杭州加入調(diào)控大軍。
1月27日，杭州打出組合拳，從限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面加強(qiáng)調(diào)控。具體而言，對于中簽率小于10%的新房，實(shí)施5年限售。同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。
北京和廣州則分別通過嚴(yán)查個(gè)人信貸資金流向、上調(diào)房貸利率進(jìn)行調(diào)控。1月30日，北京銀保監(jiān)局表示，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營貸合規(guī)性開展全面自查。1月27日起，廣州四大行房貸利率全線上漲，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR+55bp，二套房貸為LPR+75bp。
“近期部分城市房地產(chǎn)市場升溫過快，投機(jī)性需求有所抬頭，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此，必須結(jié)合本地情況，從快從嚴(yán)進(jìn)行遏制。”1月31日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時(shí)代周報(bào)記者表示，“哪里過熱打哪里”將是2021年政策調(diào)控的重點(diǎn)方向。從深滬杭的調(diào)控看，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。
具體而言，近期出臺的調(diào)控政策主要以強(qiáng)化限購、限售政策為主，加強(qiáng)對投機(jī)炒房的打壓力度。
房企以價(jià)換量或成主流
對于購房者而言，“五限令”升級提高了購房門檻，利率上調(diào)增加成本，房貸收緊拉長周期。購房者入市積極性降低，房企不斷調(diào)整策略以應(yīng)對新政策。
1月31日，花樣年董事會主席潘軍對媒體表示，房地產(chǎn)資金端收緊，企業(yè)在做城市布局時(shí)將有所選擇，不會盲目進(jìn)入每個(gè)城市，而是根據(jù)自身優(yōu)勢選擇匹配的城市。
潘軍表示，2021年，房企將會及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，結(jié)合企業(yè)自身情況選擇拿地的規(guī)模和布局方式。
促銷售、抓回款成為房企的工作重點(diǎn)。
“項(xiàng)目之間的競爭將加劇，以價(jià)換量將成主流。”1月31日，一名上市房企營銷負(fù)責(zé)人對時(shí)代周報(bào)記者表示，房企的資金來源主要是融資和賣房，個(gè)人住房貸款收緊將直接影響現(xiàn)金流，接下來回款慢、回款周期長將成最棘手的問題。對于體量大的樓盤而言，房貸收緊的影響更大，對于體量在1000套以下的房源影響極小。
“最近個(gè)人房貸收緊的影響還不大，主要是信號意義。（政策）今年全年都會是收緊狀態(tài)，企業(yè)壓力很大。”該人士預(yù)計(jì)，今年春節(jié)將有更多的房企推出促銷活動，搶收期提前，營銷力度相比過去也會有加大。
與2020年全年銷售均價(jià)相比，部分房企1月銷售均價(jià)出現(xiàn)小幅下滑。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年保利發(fā)展、金地集團(tuán)、中國金茂的銷售均價(jià)分別約為1.48萬元/平方米、2.03萬元/平方米、2.05萬元/平方米；2021年1月，這三家企業(yè)的銷售均價(jià)分別約為1.41萬元/平方米、1.97萬元/平方米、1.43萬元/平方米。
按照以往房企營銷節(jié)點(diǎn)，返鄉(xiāng)置業(yè)是房企一季度的營銷重點(diǎn)。但今年由于疫情，眾多城市倡議“就地過年”，返鄉(xiāng)置業(yè)熱度下降。
近日，58同城、安居客發(fā)布的《2020―2021“返鄉(xiāng)置業(yè)”調(diào)查報(bào)告》顯示，37.8%的調(diào)研者想回鄉(xiāng)置業(yè)，遠(yuǎn)低于2020年68.6%的占比；47.6%的調(diào)研者想留在工作城市置業(yè)，超過2020年31.1%的占比。
為了抓住銷售窗口期，房企陸續(xù)推出促銷活動。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，綠地控股、中海地產(chǎn)、恒大集團(tuán)等推出新春優(yōu)惠活動，包括特價(jià)房、新春購房禮、購房折扣等。
此外，部分房企攜手互聯(lián)網(wǎng)電商平臺推出購房活動，如融創(chuàng)中國聯(lián)合京東房產(chǎn)推出購房券，碧桂園攜手天貓好房推出錦鯉禮包。東原地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、金科股份等房企采用直播帶貨的方式，推出總裁站臺、明星帶貨等活動。
1月31日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向時(shí)代周報(bào)記者表示，房貸收緊主要是從金融端提醒開發(fā)商注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、購房者謹(jǐn)慎過度使用杠桿，強(qiáng)化“三道紅線”的約束作用。同時(shí)，房貸收緊也會間接影響開發(fā)商的銷售情況，接下來開發(fā)商將會加強(qiáng)對客戶回款能力的篩選，也會加大抓回款、全款支付客戶的支持力度。
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