長租公寓爆雷，嚴(yán)重影響租賃市場，北京、深圳兩地幾乎同時(shí)發(fā)布租金監(jiān)管規(guī)定。

2月1-2日，北京、深圳發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知。北京市五部門要求，銀行、小貸不得將“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。深圳市要求租金納入監(jiān)管專戶，“租金貸”直接撥給租客。

北京住建委稱，限制企業(yè)“資金池”是新規(guī)核心內(nèi)容。住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過三個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。明確禁止“長收短付”經(jīng)營模式。

深圳市住建局稱，疊加疫情影響，國內(nèi)長租公寓資金鏈斷裂、“爆雷”事件頻發(fā)。由于長租公寓行業(yè)“爆雷”的傳導(dǎo)性強(qiáng)，我市也廣受波及。對(duì)此，省、市領(lǐng)導(dǎo)先后作出批示，要求研究住房租賃行業(yè)資金監(jiān)管舉措，規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。

深圳：“租金貸”直接撥給租客

2月1日晚，深圳市住房和建設(shè)局公開征求《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿）意見，從開設(shè)唯一的租賃資金專戶、實(shí)行租賃資金監(jiān)管、規(guī)范住房租金消費(fèi)貸款、加強(qiáng)監(jiān)督管理四個(gè)方面作出規(guī)定。

在租賃資金專戶方面，住房租賃企業(yè)須在市內(nèi)確立唯一住房租賃資金專用賬戶，用于收取其經(jīng)營下所有承租人押金及租金。無論住房租賃企業(yè)開立多少個(gè)銀行賬戶，其在經(jīng)營期間都應(yīng)使用該唯一專戶向各承租人收取押金和租金。

在租賃資金監(jiān)管方面，通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，收取承租人押金及周期租金超過4個(gè)月租金數(shù)額的，由監(jiān)管銀行對(duì)超過部分資金進(jìn)行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)價(jià)值的銀行保函擔(dān)保。

在規(guī)范住房租金消費(fèi)貸款方面，明確金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與承租人單獨(dú)簽訂貸款協(xié)議，貸款期限不得超過租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個(gè)人賬戶。禁止住房租賃企業(yè)通過隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫、租金優(yōu)惠等方式要求承租人使用住房租金貸款，禁止在租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

該征求意見稿指出，建立多部門的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，住建部門主要對(duì)存在高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式的企業(yè)及其專戶進(jìn)行監(jiān)督，政法部門主要組織網(wǎng)格人員開展高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)排查和對(duì)承租人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，銀保監(jiān)及金融監(jiān)管部門主要對(duì)存在違法違規(guī)行為的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司進(jìn)行依法查處，網(wǎng)信部門主要對(duì)違法違規(guī)發(fā)布住房租賃信息的行為進(jìn)行監(jiān)督和查處，公安部門主要對(duì)住房租賃活動(dòng)中的違法犯罪行為依法進(jìn)行打擊。

深圳市住建局在起草說明中表示，近期，通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式開展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)采取“高進(jìn)低出”、“長收短付”、“租賃貸”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式的案例屢見不鮮，給市場帶來極大風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營，維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，按照省、市領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營的批示指示要求，該局牽頭起草了《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》。

今年以來，疊加疫情影響，國內(nèi)長租公寓資金鏈斷裂、“爆雷”事件頻發(fā)。由于長租公寓行業(yè)“爆雷”的傳導(dǎo)性強(qiáng)，我市也廣受波及。對(duì)此，省、市領(lǐng)導(dǎo)先后作出批示，要求研究住房租賃行業(yè)資金監(jiān)管舉措，規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。

同日，深圳市還發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的征求意見稿。提出將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，在新增建設(shè)用地中安排一定比例租賃住房用地，并在年度建設(shè)用地供應(yīng)中單列租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃。

北京：銀行、小貸不得將“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)

2月2日，北京市住建委、北京市市場監(jiān)管局、北京市網(wǎng)信辦、北京市地方金融局、北京銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》，適用于住房租賃企業(yè)分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動(dòng)。自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續(xù)履行。

北京住建委稱，限制企業(yè)“資金池”是新規(guī)核心內(nèi)容。住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過三個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。明確禁止“長收短付”經(jīng)營模式。

該通知要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

對(duì)于租金，北京市要求，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金。住房租賃企業(yè)應(yīng)于合同終止后2個(gè)工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)退還押金，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

住房租賃企業(yè)在本市開展業(yè)務(wù)前，應(yīng)向注冊(cè)所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報(bào)送開業(yè)信息和從業(yè)人員名單。未報(bào)送開業(yè)信息的企業(yè)不得通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息。

據(jù)媒體報(bào)道，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場、擴(kuò)大規(guī)模，采取高進(jìn)低出、長收短付、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致其經(jīng)營難以為繼。

其表示，共性問題，一是以互聯(lián)網(wǎng)思維主導(dǎo)經(jīng)營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實(shí)現(xiàn)套利，經(jīng)營模式風(fēng)險(xiǎn)高。二是長期依賴于股權(quán)融資，靠股東輸血維持經(jīng)營。資本在租賃市場等民生領(lǐng)域跑馬圈地的同時(shí)，又千方百計(jì)規(guī)避社會(huì)責(zé)任。三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴(kuò)張之路，并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，使社會(huì)被動(dòng)埋單、政府被迫接盤。

該負(fù)責(zé)人指出，北京市多措并舉貫徹落實(shí)“租購并舉”國家戰(zhàn)略，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，支持和鼓勵(lì)長租企業(yè)規(guī)范、穩(wěn)健經(jīng)營，對(duì)以圈錢為目的大搞金融化、資本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市將會(huì)堅(jiān)決叫停，主動(dòng)引爆。