李一戈
稍微關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的朋友都會(huì)注意到，新年沒過多久，上海深圳杭州等幾個(gè)主要城市就加碼了調(diào)控。當(dāng)然，本著因城施策的原則，這些“升級(jí)”措施，其實(shí)都是打補(bǔ)丁，哪里有漏洞，就在哪里抹上水泥。一次不夠，就再來一次。連沒有出臺(tái)相應(yīng)文件的北京市，也約談了一批房地產(chǎn)中介，以及部分喊著房?jī)r(jià)要漲的自媒體。
起因是，以這幾個(gè)主要城市為代表的大城市，去年四季度，成交量和價(jià)格都有了明顯的增長(zhǎng)。尤其是12月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下2016年以來同期最高值，上海二手房成交量同比增長(zhǎng)96.2%。而二手房一直被視為整個(gè)市場(chǎng)的晴雨表。所以，北京約談的是中介而不是房企，并要求他們?cè)趲Э创螖?shù)、成交價(jià)公示等方面作出若干限制。
順便提一句，全國商品房銷售面積、銷售額，創(chuàng)下歷史新高，請(qǐng)注意，這是在新冠肺炎疫情的背景下取得的成績(jī)。疫情阻擋人們外出、限制人們聚集，但似乎沒有阻擋人們買房的熱情。哪怕是比往年減少了幾個(gè)月的看房時(shí)間，也沒影響到全年的交易。
往常來看，12月雖然是房企沖年度業(yè)績(jī)的時(shí)間，但并非成交旺季，多數(shù)年份的12月和1月反而是量?jī)r(jià)低谷，所以，這個(gè)鼠年尾巴的樓市有點(diǎn)不尋常。
去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“解決好大城市住房突出問題”列為2021年度八大任務(wù)之一。現(xiàn)在，以一線城市為代表的一批大城市，房地產(chǎn)交易的量和價(jià)都出現(xiàn)了異動(dòng)情況，就不能不引起重視。因此，住建部副部長(zhǎng)倪虹很快就帶隊(duì)赴上海深圳等地調(diào)研。
不知道是否與倪虹的調(diào)研有關(guān)，反正，滬深等城市隨即就給樓市打起了補(bǔ)丁。效果怎樣，尚無法預(yù)測(cè)，但相信不少朋友跟我一樣，這些城市何以上漲壓力再度增大？須知，京滬深穗杭寧等城市，房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)非常嚴(yán)厲了，甚至可以說，各地能想到的辦法都使出來了，畢竟，樓市調(diào)控是城市政府的主體責(zé)任。
之前寫過，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)建立并實(shí)施，大城市量?jī)r(jià)的異動(dòng)引起了社會(huì)的關(guān)注，我相信這些城市政府已經(jīng)向監(jiān)管部門作了匯報(bào)。至于觸發(fā)異動(dòng)的因素，沒有公布。我個(gè)人嘗試做些分析，很可能是隔靴搔癢，姑妄聽之。
大的背景，是流動(dòng)性充裕下民間資金的旺盛。這分兩個(gè)層面。一個(gè)層面是，金融資源的流動(dòng)和分配是不均衡的，大城市對(duì)資金的吸納要強(qiáng)于中小城市；而在大城市里，市場(chǎng)主體對(duì)資金的吸納也是不均衡的。等量資金池里，高收入群體吸納的比例要遠(yuǎn)高于中低收入群體。聽多位房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說，2020年他們的豪宅賣得很好。就我所在的北京市，有一批高端樓盤，動(dòng)輒開盤賣光，房企一把就收到幾十億。
另一個(gè)層面，在各行業(yè)里，房地產(chǎn)仍然是吸金大戶。我們的金融監(jiān)管部門這些年下了很大決心，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)管。去年更是建立了房地產(chǎn)金融審慎管理制度，并在房企端樹起了“三道紅線”，在銀行端也筑起了“兩道紅線”，統(tǒng)稱房地產(chǎn)金融的“五道紅線”。
實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度沒有多久，卻卓有成效。2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額比上年末增速低3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)29個(gè)月回落；占同期各項(xiàng)貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個(gè)百分點(diǎn)。但即便如此，房地產(chǎn)貸款占同期各項(xiàng)貸款的增量仍達(dá)26.1%。
共性之下，各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有不同特點(diǎn)。深圳、杭州、廣州等都是人口凈增量巨大的城市，2019年深圳常住人口新增41萬，廣州新增40萬，杭州凈增逾55萬。不說別的，僅這幾個(gè)數(shù)字，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力得有多大。
所以，杭州等地就打補(bǔ)丁，對(duì)新落戶家庭買房時(shí)間和套數(shù)作出特別限定。上海2019年只凈增4萬多人，但它去年出了個(gè)新政策，四大名校本科應(yīng)屆畢業(yè)生可直接落戶。包括其他一些城市在內(nèi)，搶人才對(duì)房地產(chǎn)的影響是不可忽視的。
住房結(jié)構(gòu)上，新房二手房異動(dòng)因素也不同。各大城市新房普遍限價(jià)，不少區(qū)域就出現(xiàn)了所謂價(jià)格倒掛現(xiàn)象：新房比附近二手房?jī)r(jià)格低，讓人產(chǎn)生“買到即賺到”的認(rèn)知。有些高收入的居民沒有購房資格，就想出了代持的主意；還有的是假離婚。他們買房基本是為了投資。深圳等地近期的“補(bǔ)丁”就對(duì)這些行為進(jìn)行了堵截。
北京上海的學(xué)區(qū)房效應(yīng)，對(duì)二手房是重要的拉動(dòng)要素。京滬主城區(qū)新房供應(yīng)量極少，二手房成為交易主體。但整體來看，這兩個(gè)城市并無特別重大的因素推動(dòng)12月二手房成交的大增。極少數(shù)自媒體或中介機(jī)構(gòu)也更多是從交投兩旺來分析預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲的壓力。也因此，京滬尤其是北京，應(yīng)該主要是著眼于防范遏制，把苗頭壓下去。
有何應(yīng)對(duì)之道？生硬地阻止人口流入，不太現(xiàn)實(shí)。那就加大供應(yīng)。除了供應(yīng)用于銷售的商品房，還要切實(shí)增加供應(yīng)租賃住房。深圳市近日公布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見稿）是這方面的代表。
規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，正是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為“解決好大城市住房突出問題”而明確指出的方向。下一步，就是下決心全面貫徹落實(shí)。加油，大城市們。
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