稍微關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的朋友都會(huì)注意到，新年沒(méi)過(guò)多久，上海深圳杭州等幾個(gè)主要城市就加碼了調(diào)控。當(dāng)然，本著因城施策的原則，這些“升級(jí)”措施，其實(shí)都是打補(bǔ)丁，哪里有漏洞，就在哪里抹上水泥。一次不夠，就再來(lái)一次。連沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)文件的北京市，也約談了一批房地產(chǎn)中介，以及部分喊著房?jī)r(jià)要漲的自媒體。

起因是，以這幾個(gè)主要城市為代表的大城市，去年四季度，成交量和價(jià)格都有了明顯的增長(zhǎng)。尤其是12月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下2016年以來(lái)同期最高值，上海二手房成交量同比增長(zhǎng)96.2%。而二手房一直被視為整個(gè)市場(chǎng)的晴雨表。所以，北京約談的是中介而不是房企，并要求他們?cè)趲Э创螖?shù)、成交價(jià)公示等方面作出若干限制。

順便提一句，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額，創(chuàng)下歷史新高，請(qǐng)注意，這是在新冠肺炎疫情的背景下取得的成績(jī)。疫情阻擋人們外出、限制人們聚集，但似乎沒(méi)有阻擋人們買(mǎi)房的熱情。哪怕是比往年減少了幾個(gè)月的看房時(shí)間，也沒(méi)影響到全年的交易。

往常來(lái)看，12月雖然是房企沖年度業(yè)績(jī)的時(shí)間，但并非成交旺季，多數(shù)年份的12月和1月反而是量?jī)r(jià)低谷，所以，這個(gè)鼠年尾巴的樓市有點(diǎn)不尋常。

去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”列為2021年度八大任務(wù)之一。現(xiàn)在，以一線城市為代表的一批大城市，房地產(chǎn)交易的量和價(jià)都出現(xiàn)了異動(dòng)情況，就不能不引起重視。因此，住建部副部長(zhǎng)倪虹很快就帶隊(duì)赴上海深圳等地調(diào)研。

不知道是否與倪虹的調(diào)研有關(guān)，反正，滬深等城市隨即就給樓市打起了補(bǔ)丁。效果怎樣，尚無(wú)法預(yù)測(cè)，但相信不少朋友跟我一樣想問(wèn)，這些城市何以上漲壓力再度增大？須知，京滬深穗杭寧等城市，房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)非常嚴(yán)厲了，甚至可以說(shuō)，各地能想到的辦法都使出來(lái)了，畢竟，樓市調(diào)控是城市政府的主體責(zé)任。

之前寫(xiě)過(guò)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)建立并實(shí)施，大城市量?jī)r(jià)的異動(dòng)引起了社會(huì)的關(guān)注，我相信這些城市政府已經(jīng)向監(jiān)管部門(mén)作了匯報(bào)。至于觸發(fā)異動(dòng)的因素，沒(méi)有公布。我個(gè)人嘗試做些分析，很可能是隔靴搔癢，姑妄聽(tīng)之。

大的背景，是流動(dòng)性充裕下民間資金的旺盛。這分兩個(gè)層面。一個(gè)層面是，金融資源的流動(dòng)和分配是不均衡的，大城市對(duì)資金的吸納要強(qiáng)于中小城市；而在大城市里，市場(chǎng)主體對(duì)資金的吸納也是不均衡的。等量資金池里，高收入群體吸納的比例要遠(yuǎn)高于中低收入群體。聽(tīng)多位房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)，2020年他們的豪宅賣(mài)得很好。就我所在的北京市，有一批高端樓盤(pán)，動(dòng)輒開(kāi)盤(pán)賣(mài)光，房企一把就收到幾十億。

另一個(gè)層面，在各行業(yè)里，房地產(chǎn)仍然是吸金大戶(hù)。我們的金融監(jiān)管部門(mén)這些年下了很大決心，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)管。去年更是建立了房地產(chǎn)金融審慎管理制度，并在房企端樹(shù)起了“三道紅線”，在銀行端也筑起了“兩道紅線”，統(tǒng)稱(chēng)房地產(chǎn)金融的“五道紅線”。

實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度沒(méi)有多久，卻卓有成效。2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額比上年末增速低3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)29個(gè)月回落；占同期各項(xiàng)貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個(gè)百分點(diǎn)。但即便如此，房地產(chǎn)貸款占同期各項(xiàng)貸款的增量仍達(dá)26.1%。

共性之下，各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有不同特點(diǎn)。深圳、杭州、廣州等都是人口凈增量巨大的城市，2019年深圳常住人口新增41萬(wàn)，廣州新增40萬(wàn)，杭州凈增逾55萬(wàn)。不說(shuō)別的，僅這幾個(gè)數(shù)字可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力得有多大。

所以，杭州等地就打補(bǔ)丁，對(duì)新落戶(hù)家庭買(mǎi)房時(shí)間和套數(shù)作出特別限定。上海2019年只凈增4萬(wàn)多人，但它去年出了個(gè)新政策，四大名校本科應(yīng)屆畢業(yè)生可直接落戶(hù)。包括其他一些城市在內(nèi)，搶人才對(duì)房地產(chǎn)的影響是不可忽視的。

住房結(jié)構(gòu)上，新房二手房異動(dòng)因素也不同。各大城市新房普遍限價(jià)，不少區(qū)域就出現(xiàn)了所謂價(jià)格倒掛現(xiàn)象：新房比附近二手房?jī)r(jià)格低，讓人產(chǎn)生“買(mǎi)到即賺到”的認(rèn)知。有些高收入的居民沒(méi)有購(gòu)房資格，就想出了代持的主意；還有的是假離婚。他們買(mǎi)房基本是為了投資。深圳等地近期的“補(bǔ)丁”就對(duì)這些行為進(jìn)行了堵截。

北京上海的學(xué)區(qū)房效應(yīng)，對(duì)二手房是重要的拉動(dòng)要素。京滬主城區(qū)新房供應(yīng)量極少，二手房成為交易主體。但整體來(lái)看，這兩個(gè)城市并無(wú)特別重大的因素推動(dòng)12月二手房成交的大增。極少數(shù)自媒體或中介機(jī)構(gòu)也更多是從交投兩旺來(lái)分析預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲的壓力。也因此，京滬尤其是北京，應(yīng)該主要是著眼于防范遏制，把苗頭壓下去。

有何應(yīng)對(duì)之道？生硬地阻止人口流入，不太現(xiàn)實(shí)。那就加大供應(yīng)。除了供應(yīng)用于銷(xiāo)售的商品房，還要切實(shí)增加供應(yīng)租賃住房。深圳市近日公布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見(jiàn)稿）是這方面的代表。

規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，正是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為“解決好大城市住房突出問(wèn)題”而明確指出的方向。下一步，就是下決心全面貫徹落實(shí)。加油，大城市們。