歲末年初，北上廣深等熱點城市開啟新一輪樓市調(diào)控，核心就是把控“資金端”。首先是1月21日上海發(fā)布“滬10條”，明確提出嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。隨后的1月29日，上海銀保監(jiān)印發(fā)文件，要求高度重視信貸資金用途管控。1月30日，北京銀保監(jiān)局提出，近期對下轄銀行2020年下半年以來新發(fā)放的消費貸、經(jīng)營貸開展合規(guī)檢查。2月1日，北京市房協(xié)組織房產(chǎn)中介簽署承諾書，不得協(xié)助客戶參與首付貸、經(jīng)營貸等違法融資活動，并約談了“唱漲”的5家自媒體。

2月9日，針對媒體報道6家銀行涉嫌違規(guī)，廣東銀保監(jiān)局深入現(xiàn)場調(diào)查取證，嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的行為。此前一天的2月8日，深圳發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，要求以參考價作為發(fā)放貸款的重要參考，而2019年底以來房價明顯上漲的深圳中西部片區(qū)，參考價僅為實際成交價的七折左右，目的也是控杠桿。

一線城市加強(qiáng)調(diào)控，最直接的原因就是樓市明顯回溫，違規(guī)加杠桿再現(xiàn)。2020年最后一個月，一線樓市“翹尾行情”明顯，北上廣新房或二手住房交易量創(chuàng)上一輪調(diào)控以來新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，去年12月北京新房和二手住房分別成交6681套和20944套，創(chuàng)2017年“3·17新政”以來新高。上海二手住房成交3.9萬套，同比增長96.2%，月度平均認(rèn)籌率達(dá)165.57%。華南的廣州、深圳也如此。重要的是，房價明顯上漲。以占交易主體并更代表市場走勢的二手住房為例，進(jìn)入2020年四季度，滬深穗二手房價環(huán)比漲幅已進(jìn)入全國70城的TOP10。

近期，一線城市普通住房價格較穩(wěn)定，高端盤漲價是房價上漲的主要因素。以北京為例，2020年11月-12月，144平方米以上的二手房價指數(shù)環(huán)比漲幅在1%左右，明顯高于中小戶型。2021年1月份，北京二手房漲價房源占比環(huán)比上升幅度超過10個百分點。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制下，加上對非普通住房進(jìn)一步提高首付比，過去京滬深以改善、投資為主的高端盤價格漲幅有限。但2020年下半年以后，本來意在紓困中小微免受疫情沖擊現(xiàn)金流的經(jīng)營貸（以公司為申請單位、以房子為抵押），其中一部分繞道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。關(guān)鍵是，中小微貸款利率明顯低于按揭貸款利率，這是刺激經(jīng)營貸進(jìn)入樓市的主要原因。以北京為例，2020年北京抵押貸利率一直維持在4%以上，20年等額本息。到2020年底，抵押貸利率降到3.85%，30年等額本息。

同時，樓市回升、抵押物升值，而很多實體中小企業(yè)經(jīng)營困難，因此銀行發(fā)放的中小微貸款往往以房屋為抵押，對于部分經(jīng)營貸、消費貸進(jìn)入樓市，銀行也是睜眼閉眼。經(jīng)營貸、消費貸的利率明顯低于按揭利率（在5%以上），且期限比較長，并能夠通過小貸公司、私募、房屋管家等中介渠道，披上中小微實體貸款的外衣，從而刺激了市場對高端盤的購買動力。

從2019年開始，樓市長效機(jī)制開始轉(zhuǎn)向金融審慎管理，通過規(guī)模和占比“雙控”，防范資金違規(guī)流入樓市，夯實實體經(jīng)濟(jì)融資鏈。具體措施是，供給端祭出“三道紅線”，驅(qū)動開發(fā)商降杠桿，需求端推出房貸“五類分檔”，明確貸款集中度管理。到2020年底，房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)29個月回落，新增房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重從2016年44.8%下降到了去年的28%。

經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，不僅突破了差別化的房貸政策，阻礙房地產(chǎn)金融長效機(jī)制的建設(shè)，而且有重蹈資金“脫實入虛”的危險。目前來看，熱點城市房價已到歷史高位，剛需購買力有限，普通住房價格穩(wěn)定。但是，名為中小微實體融資、實為地產(chǎn)違規(guī)加杠桿的經(jīng)營貸、消費貸等，助長了一二手住房漲價循環(huán)，已成為樓市又一輪“金融加速器”效應(yīng)釋放的新特征。

這種“金融加速器”效應(yīng)，不僅結(jié)構(gòu)性地推高房價，且錯誤地給市場傳達(dá)了購買力強(qiáng)大旺盛的信號，誤導(dǎo)了市場預(yù)期，導(dǎo)致各類需求非理性地進(jìn)入樓市。同時，以杠桿推動房價上漲，房價上漲帶動房屋評估價上漲，評估價上漲反過來助推杠桿率提升，導(dǎo)致部分銀行信貸資金沖進(jìn)樓市。因此，2020年底開啟的資金端管控，將在2021年進(jìn)一步強(qiáng)化，并成為未來樓市調(diào)控的重點內(nèi)容。

以深圳為例，二手房價一直是新房價格的領(lǐng)先指標(biāo)，二手房價上漲，新房價格隨后上漲。2017年四季度以來，深圳加強(qiáng)新房價格管控，但投資客“加杠桿”炒作二手房，二手房價漲幅明顯高于新房，造成一二手房價格“倒掛”，杠桿炒作蔓延至新房，“打新”愈演愈烈，新房漲價反過來再次推動二手房價格上漲，形成價格輪番上漲。價格上漲預(yù)期實現(xiàn)，也在不斷推高銀行貸款評估價，經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市。

近期，深圳對全市3595個小區(qū)制定了二手房指導(dǎo)價，并明確提出，銀行貸款評估價要參考二手房指導(dǎo)價，明顯超出指導(dǎo)價的可能觸發(fā)約談，并對此承擔(dān)責(zé)任，目的就是形成一二手房聯(lián)動調(diào)控，阻斷“金融加速器”效應(yīng)。但目前，除個別銀行外，各大銀行并未明確表態(tài)按照指導(dǎo)價確定貸款評估價。筆者認(rèn)為，銀行要摒棄繼續(xù)在泡沫中獲取盈利的短線思維，從風(fēng)控的角度，從打擊資金違規(guī)流入樓市的高度，從金融審慎管理的維度，從金融監(jiān)管落實“一城一策”的站位，加強(qiáng)與住建部門的通力合作，斬斷“金融加速器”鏈條及對房價的非理性拉動。