2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下稱《通知》），明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。
兩個月后，包括上海、四川、山東、遼寧、廣東、浙江、海南等地下發(fā)了地方版房地產(chǎn)貸款集中度通知，并對轄區(qū)內房地產(chǎn)貸款考核的部分指標上限進行了相應調整。
多地調整房地產(chǎn)貸款集中度考核上限
根據(jù)央行、銀保監(jiān)會此前發(fā)布的《通知》，將考核的銀行業(yè)金融機構劃分為五檔：分別為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構、縣域農(nóng)合機構和村鎮(zhèn)銀行。
對上述五檔的房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；個人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
近期，全國多個地方相繼下發(fā)了關于銀行房貸集中度地方細則，并對部分考核指標上限進行了相應調整。
據(jù)相關媒體報道，人民銀行上海分行和上海銀保監(jiān)局于2月23日下發(fā)轄內地方法人銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度的通知。與央行、銀保監(jiān)會去年底發(fā)布的《通知》相比，上海在房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的基準上，對第三檔、第五檔銀行的相關監(jiān)管指標分別上浮2個百分點和1.5個百分點。
除上海外，浙江和廣東也于近日對轄區(qū)內地方法人銀行房地產(chǎn)貸款考核指標作出調整。浙江方面，以第三、第四和第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準。其中，第三檔上限不變，第四檔上限增加1個百分點，第五檔上限增加2個百分點；廣東對轄內（不含深圳）地方法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度提出的要求為：第三檔銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為24.5%、19.5%；第四檔銀行兩項占比上限分別為20%、15%。
值得注意的是，遼寧、四川和海南、山東四省作出的調整，與上述省市稍有不同。
遼寧近期下發(fā)的《銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理具體要求》內容包括，第三檔房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為18.5%；第四檔占比上限為17.5%，個人住房貸款占比上限為14.5%；第五檔占比上限為12.5%，個人住房貸款占比上限為8.5%。同樣情況的還有四川，其僅上調了轄區(qū)內第四檔縣域農(nóng)合機構的個人住房貸款集中度占比上限1.5個百分點至14%。
從遼寧和四川調整的內容來看，監(jiān)管方面對于房地產(chǎn)貸款占比上限的規(guī)定沒有變化，但對相關檔位的個人住房貸款占比上限則進行了相應的上調。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，在后續(xù)各地城鎮(zhèn)化和市民化過程中，部分銀行貸款上限提高，其在支持進城購房等方面會更加游刃有余。從大方向看，房價過熱的城市等所在銀行，其上限上調空間較小，而信貸額度充裕的城市上調的空間較大。
另外，海南和山東的調整情況一樣。山東銀保監(jiān)局近日將轄內城商行、民營銀房地產(chǎn)貸款集中度標準上限調高2.5個百分點至25%。同樣，海南也上調了第三檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限2.5個百分點至25%。這兩個省均只對第三檔的房地產(chǎn)貸款上限進行了調整，其他檔未作調整。
上述四個省份的調整方式體現(xiàn)了調控政策的靈活性，符合“一城一策”的調控思路，不排除后續(xù)會有其他省份對此效仿。
調整結合實際情況 監(jiān)管并未放松
從各地落實房地產(chǎn)貸款集中度的舉措來看，地方對房貸占比上限的放松，大多是結合了各自區(qū)域內的實際情況。
表面上看，這些地方銀行看似“松綁”了考核“紅線”，而實際上對于地方監(jiān)管機構適當調整部分房地產(chǎn)貸款考核指標，在此前發(fā)布的《通知》中給出了一定的調整空間。
央行、銀保監(jiān)會此前發(fā)布的《通知》規(guī)定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監(jiān)會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經(jīng)濟金融發(fā)展水平、轄區(qū)內地方法人銀行業(yè)金融機構的具體情況和系統(tǒng)性金融風險特點，以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區(qū)內適用于相應檔次的地方法人銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。
而部分地方也對針對調整考核指標作出了說明。
2月20日，人民銀行?？谥行闹性谡匍_的新聞通氣會上介紹，在政策允許的前提下，確定上調第三檔中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構的房地產(chǎn)貸款占比上限2.5個百分點至25%，這樣更符合海南實際，有助于相關機構更加合理優(yōu)化信貸結構。
山東銀保監(jiān)局表示，此次安排是考慮后續(xù)規(guī)范非標投資業(yè)務和表外理財業(yè)務，為資金實際投向房地產(chǎn)領域但短期內無法收回，確需回表處理的，留出必要空間。
雖然考核指標有所放松，但監(jiān)管方面并沒有松動。
此前上海銀保監(jiān)局于1月29日發(fā)布的《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》中，除明確要求嚴格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強對房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的管理外，還提到對于房地產(chǎn)貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業(yè)務調整。
浙江監(jiān)管方面則表示，各級人民銀行分支機構會同銀保監(jiān)會派出機構，對轄內地方法人金融機構加強指導，督促房地產(chǎn)貸款集中度超出管理要求的機構制定調整方案，明確按季調整目標，制定按季向管理要求邊際收斂的具體舉措。
房貸利率或進一步上調
一方面，地方調整考核指標，結合了自身的實際情況。另一方面，不得不承認的是，部分考核指標的“松綁”，也確實源于現(xiàn)實的需求。
實際上，自今年1月份以來，多家銀行房貸額度不足、房地產(chǎn)貸款額度全面收緊的消息在多個熱點城市頻頻上演。
據(jù)相關媒體此前報道，以上海為核心的長三角地區(qū)多數(shù)銀行1月份房貸額度出現(xiàn)吃緊的跡象，并且有部分大行當月額度用完，出現(xiàn)停貸的現(xiàn)象。另據(jù)一位廣州銀行從業(yè)人員此前透露，其所在的銀行1月份房貸總規(guī)模達到了監(jiān)管規(guī)定的上限，已經(jīng)沒有可以發(fā)放房貸的規(guī)模指標。即使一部分銀行沒有停貸，但在申請和放款上，相較于以往的時間更長。
此外，房貸利率也出現(xiàn)了繼續(xù)上浮的趨勢。貝殼研究院日前發(fā)布的《2月重點城市主流房貸利率簡報》顯示，其監(jiān)測的52城平均首套房貸利率5.32%，二套利率5.60%，環(huán)比均提升3個基點。
同時，房貸利率上升的城市有所增多。報告顯示，2月份首套房貸利率上升的城市由6個增至12個，二套利率上升的城市由6個增至15個。鄭州、佛山、西安、廣州及惠州等城房貸利率上浮明顯，首套房貸利率增加10個基點以上，二套房貸利率增加15個基點及以上。
在房地產(chǎn)貸款新規(guī)全面實施，以及抑制樓市過熱的調控下，房地產(chǎn)信貸環(huán)境或繼續(xù)收緊，未來房貸利率仍有進一步上調的可能。
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