每經(jīng)記者吳若凡每經(jīng)編輯魏文藝  

2月25日，港股和A股房地產(chǎn)板塊雙雙爆發(fā)。截至收盤，港股方面，新城發(fā)展?jié)q超16%，萬科企業(yè)漲超12%，合景泰富漲超23%，寶龍地產(chǎn)、融創(chuàng)中國漲超12%；A股方面，華夏幸福、嘉凱城、萬科A和新城控股等漲停，房地產(chǎn)板塊市值單日飆升1100億元。  

對此，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，這波地產(chǎn)股大漲行情或與2月23日~24日天津、鄭州、青島等地發(fā)文實施宅地集中供應(yīng)新規(guī)有關(guān)。據(jù)媒體報道，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實行“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。  

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，多城實施土地集中供應(yīng)新規(guī)，表面上房企在同一時點上的選擇面似乎增多了，但從實質(zhì)來看反而是減少了，因為即使是大型房企的資金也很難支撐其在短期內(nèi)集中大量拿地，只能選擇提前鎖定意向地塊，并弱化在非主力意向地塊上的爭奪，這反而給部分地方性龍頭房企或中小房企了更多拿地機會。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土拍集中供應(yīng)新規(guī)的實施或?qū)⒏淖兺恋匾鐑r無序上漲局面，有利于頭部房企修復(fù)利潤表。  

打破土地溢價無序上漲  

在經(jīng)歷了頻繁調(diào)控政策與低利潤率搶地之后，地產(chǎn)股終于迎來了一波強勢上漲。但從股價走勢看，絕大部分上市房企股價依舊處于低位。此前，A股的部分地產(chǎn)股和部分港股的地產(chǎn)股單邊斷崖式下跌，地產(chǎn)股被當(dāng)成了“低估值陷阱”的典型，這其中包括金地集團、陽光城、榮盛發(fā)展等。從基本面來看，今年房企到期債務(wù)將超過1萬億元，在“三道紅線”融資新規(guī)之下，不少房企資金壓力巨大。其中一些上市房企已深陷債務(wù)危局，如泰禾集團，去年以來多個項目處于停工狀態(tài)。再如華夏幸福，近期也出現(xiàn)債務(wù)逾期，復(fù)牌后股價連續(xù)兩日跌停。逐步陷入資金困境的還有富力、綠地等頭部房企。  

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企債務(wù)處置的壓力或?qū)⑷〈{(diào)控政策成為地產(chǎn)公司股價的主導(dǎo)因素，優(yōu)秀的上市房企股價也可能跌破凈值。同時，規(guī)模房企在行業(yè)下行期經(jīng)受了壓力測試，企業(yè)基本面具備韌性，估值已在底部。  

某TOP50房企的IR（投資者關(guān)系管理）劉曉認(rèn)為，“三道紅線”融資新規(guī)加上房貸“兩道紅線”，讓房地產(chǎn)公司整體去杠桿化壓力加大，這在客觀上將使得行業(yè)集中度進一步提升。從中長期看，房地產(chǎn)公司估值將從整體低估走向分化，即和其他行業(yè)一樣，龍頭企業(yè)享有估值溢價。  

劉曉同時表示，高溢價率拿地使得房地產(chǎn)市場的繁榮沒能轉(zhuǎn)化成房企的報表利潤，而土拍集中供應(yīng)新規(guī)的實施或?qū)⒏淖兺恋匾鐑r無序上漲的現(xiàn)象，有利于頭部房企修復(fù)利潤表。  

短期行情未來或難為繼  

券商分析師黃林向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，大環(huán)境對于房地產(chǎn)的限制使得基本面沒有太大變化。整個行業(yè)的利潤率還沒有見底，大家對于市場總量的展望并不明確。一方面，需求側(cè)層面的限購沒有放開；另一方面，持續(xù)上漲的地價和不斷限價對于房企利潤率會產(chǎn)生持續(xù)壓制。  

以部分一二線城市熱門的核心區(qū)域為例，房企通過公開招拍掛取得項目層面上的凈利潤率已經(jīng)降低至個位數(shù)。杭州有些項目的利潤率更是只有3~5個點，取而代之的是，房企只能追求未來銷售去化的確定性，而不是項目層面的利潤率。從去年底開始，央行從銀行側(cè)對個人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進行了限制，今年2月份開始，市場已經(jīng)從限制企業(yè)加杠桿傳導(dǎo)到了購房者身上，限制了購買力。黃林表示，“多重因素之下，市場對于房地產(chǎn)板塊并不抱太大希望”。  

值得注意的是，從已經(jīng)公布2020年業(yè)績快報的房企來看，大部分是個位數(shù)增長，低于市場預(yù)期。“從政策層面，需求側(cè)的調(diào)控已經(jīng)達到比較穩(wěn)定的狀態(tài)，像限購限貸等。”黃林表示，從去年開始，供給側(cè)調(diào)控開始增多，首先是“三道紅線”限制了開發(fā)商加杠桿空間，控制了房企的融資節(jié)奏，杠桿被限制住，負(fù)債無法提升，房企拿地受限制，業(yè)績增長和規(guī)模增長也將受到限制。  

此外，這輪市場行情還是以機構(gòu)為主導(dǎo)。黃林認(rèn)為，從2013年開始，機構(gòu)整體地產(chǎn)股持倉創(chuàng)歷史新低，降至2%。地產(chǎn)股跌幅在所有板塊位列第一，更多是公墓基金投資來驅(qū)動的行情。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)指數(shù)下跌達8.64%。  

張波也表示，由于融資側(cè)“三道紅線”的限制，房企本身控制負(fù)債水平的壓力是長期存在的，即使有品牌優(yōu)勢，亦難以短期密集融資發(fā)債。因此，房企應(yīng)通過調(diào)整拿地的節(jié)奏和策略，在保持有序增長的同時讓財務(wù)指標(biāo)更健康就顯得更為重要。（應(yīng)受訪者要求，文中劉曉、黃林為化名）