“調(diào)控政策對(duì)購買首套住房的人、沒有貸款過的人影響會(huì)比較小，但購買二套改善型住房、正在還貸款或有貸款記錄的人需要密切關(guān)注政策的收緊。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)有稍微松動(dòng)的地方，比如上海、廣州等部分城市的房貸集中度上線都出現(xiàn)了上浮，反而有助于增加貸款額度。

2月23日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅較上月有所擴(kuò)大，同比漲幅有擴(kuò)有落。

具體來看：一線城市中，北上廣深的新建商品住宅售價(jià)在1月環(huán)比上漲0.6%，漲幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中廣州領(lǐng)漲；北上廣深的二手住宅售價(jià)環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳領(lǐng)漲。

中國70座城市中，31個(gè)二線城市、35個(gè)三線城市的新房、二手房售價(jià)環(huán)比均有所上漲。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，1月市場的升溫是資金及預(yù)期驅(qū)動(dòng)下的升溫：前期貨幣寬松下資金外溢到樓市，帶動(dòng)市場尤其是一線城市核心區(qū)域市場需求升溫；而前期的市場升溫加快購房者入市節(jié)奏，市場供需矛盾加劇，價(jià)格漲幅擴(kuò)大。

不同往年，今年多地樓市升溫延續(xù)至春節(jié)期間。國金證券最新研報(bào)顯示，春節(jié)黃金周，42城商品房成交面積同比增長8.2%，一二線城市的同比增幅在180%左右?！?021返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，由于春節(jié)“就地過年”的人數(shù)大大增加，除一線城市外，成都、西安、蘇州、天津及合肥等新一線城市的樓市交易熱度明顯較高，三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)則出現(xiàn)降溫。

如今，應(yīng)對(duì)房價(jià)上漲，各地的“緊箍咒”也在加速出臺(tái)。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，中國各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已達(dá)約70次。以2月上旬為例，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等重點(diǎn)城市均出臺(tái)樓市調(diào)控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規(guī)凍資、圍堵經(jīng)營貸、上調(diào)房貸利率等。

政府頻頻出手，短期之內(nèi)，房價(jià)是否有望止升回跌？未來一年，全國各線城市的房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的走勢特點(diǎn)？延續(xù)“房住不炒”的脈絡(luò)，2021年的樓市“緊箍咒”是否會(huì)繼續(xù)升級(jí)？

一線城市漲幅居前，深圳領(lǐng)漲二手房

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，新房價(jià)格方面，70城中有53城在1月份出現(xiàn)環(huán)比上漲，14城下跌，3城持平。

新房環(huán)比漲幅較大的城市分別為金華、廣州、合肥、揚(yáng)州、沈陽、成都、蘭州、泉州、武漢、西寧、徐州、蚌埠、濟(jì)寧，漲幅在0.7至1.2個(gè)百分點(diǎn)之間；新房環(huán)比跌幅較大的城市分別為瀘州、哈爾濱、太原、大理、秦皇島、岳陽、北海、南充，跌幅在0.3至0.6個(gè)百分點(diǎn)間。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《財(cái)經(jīng)》記者，1月份一二三線城市的新房房價(jià)環(huán)比漲幅，分別為0.6%、0.4%和0.2%。總體來看，一線城市新房漲幅最大。1月份部分大城市購房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，或出現(xiàn)一波恐慌性交易，使得部分房價(jià)的環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。但一線城市近期房地產(chǎn)政策調(diào)控升級(jí)，客觀上也使得此類城市后續(xù)房價(jià)有趨穩(wěn)的可能。

從二手房價(jià)格看，70城中，49城的價(jià)格在1月份環(huán)比上漲，15城下跌，6城持平。

二手房環(huán)比漲幅較大的城市分別是深圳、廣州、上海、金華、成都、西安、徐州、北京、寧波、泉州、福州、昆明、西寧、無錫，漲幅在0.8至1.7個(gè)百分點(diǎn)之間；二手房環(huán)比跌幅較大的城市分別是錦州、長春、南充、宜昌、牡丹江、岳陽、貴陽、哈爾濱，跌幅在0.4至0.2個(gè)百分點(diǎn)之間。

多位專家指出，一線城市的二手房市場延續(xù)了2020年末的翹尾現(xiàn)象，出現(xiàn)明顯升溫。許小樂分析，1月70城房價(jià)漲幅擴(kuò)大依舊主要是由于一線城市二手房價(jià)格上漲的帶動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，1月份全國70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為2.4%，一二三線城市的環(huán)比漲幅分別為1.3%、0.4%和0.3%，其中一線城市漲幅在擴(kuò)大，且漲幅明顯較高。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，1月重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加約23%，其中一線四城總成交環(huán)比增幅在29%，且成交絕對(duì)水平均處在2019年以來月度高位上。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，人口的持續(xù)流入、取得購房資格的人不斷增加以及市場上的投機(jī)炒作均是導(dǎo)致二手房上漲的重要原因。二手房價(jià)格上漲與教育資源有較大關(guān)聯(lián)，從一線城市房價(jià)上漲較多的板塊來看，教育優(yōu)質(zhì)資源集中的房源表現(xiàn)尤為明顯。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國部分城市二手房出現(xiàn)了“搶房”現(xiàn)象，客觀上會(huì)使得房東定價(jià)更加強(qiáng)勢。但是考慮到后續(xù)二手房貸款政策有收緊可能，所以此類指標(biāo)后續(xù)降溫的空間也較大。

值得注意的是，深圳成為二手房漲幅最大的城市，超過廣州與上海。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，深圳市二手房1月成交均價(jià)為76259元/㎡，環(huán)比上漲1.7%。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析，深圳近期二手房政策管控明顯升級(jí)，尤其是二手房參考價(jià)政策的出臺(tái)，客觀上有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。隨著二手房貸款政策收緊，深圳二手房價(jià)格降溫的概率加大。

此外，1月份浙江金華、福建泉州等地的新房與二手房價(jià)格漲幅也十分明顯。嚴(yán)躍進(jìn)分析，金華樓市曾熱過一波，但近兩年相對(duì)平靜，在潛在購房需求釋放情況下，房價(jià)容易反彈。不過浙江省的麗水、衢州、臺(tái)州等地級(jí)市都出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，所以金華后續(xù)仍存在防范調(diào)控升級(jí)的可能。

“去年福建市場的表現(xiàn)不行，但是廈門的房價(jià)漲了起來，泉州、漳州、福州，這些地方都可能起來。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二線城市的房價(jià)或?qū)⒊掷m(xù)上升。同時(shí)，張波指出，非熱點(diǎn)三四線城市，年初的降溫表現(xiàn)明顯，尤其是軌道未覆蓋、配套不完善的區(qū)域，房價(jià)上升乏力。

打擊假結(jié)婚與二手房參考價(jià)調(diào)控并舉

為防止房地產(chǎn)市場過熱，開年以來，各地調(diào)控舉措陸續(xù)發(fā)布，一位長期關(guān)注樓市動(dòng)向的證券分析師向《財(cái)經(jīng)》記者表示，每周基本上都有好幾個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策。

去年，深圳出臺(tái)了史上最嚴(yán)的“7.15”調(diào)控新政，但房地產(chǎn)市場依然領(lǐng)漲全國。春節(jié)過后，網(wǎng)上流傳的一條新政獲得了深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心證實(shí)：2月8日起，夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起，3年內(nèi)不得在深圳市購買商品房——此舉被解讀為在為“7.15”限購政策打補(bǔ)丁。

1月20日，深圳市住建局已經(jīng)規(guī)定，“居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下”。夫妻婚內(nèi)更名受限，沒有購房資格的家庭成員將不能上產(chǎn)權(quán)證。兩項(xiàng)“補(bǔ)丁”政策加起來以后，即便具有購房資格的家庭成員在離婚后將房產(chǎn)讓給無資格購房的一方，其本人在三年內(nèi)也不能在深圳購買商品房。

類似打擊假離婚購房的舉措也在上海出臺(tái)。1月21日，上海市住建局等部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》：今后，夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，對(duì)其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。該文件也針對(duì)延長增值稅征免年限、嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度等進(jìn)行了規(guī)定。

《財(cái)經(jīng)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，除了打擊假結(jié)婚，江西、合肥、杭州、連云港等省市也紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，或約談惡意炒房的業(yè)主，或暫停相關(guān)二手房網(wǎng)簽手續(xù)，或約談部分房地產(chǎn)自媒體。許小樂分析，2月上旬各地的政策類型主要包括：行政調(diào)控政策堵漏、購房資金監(jiān)管查處、上調(diào)房貸利率及規(guī)范市場主體行為等四類，主要是對(duì)市場上投機(jī)炒作行為的打擊與抑制。

這其中，值得注意的是，深圳建立的二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，短期效果已經(jīng)顯現(xiàn)。2月8日，深圳市首次發(fā)布了3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，幾乎相當(dāng)于市場價(jià)打七折。新政發(fā)布后的第一周到第二周，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量從1671套縮減至362套，環(huán)比下跌幅度從30.5%擴(kuò)大至78.3%。賣家短期觀望情緒很高，有中介在新政后“一單未開”。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，深圳此類政策對(duì)于全國其他城市的政策影響也會(huì)比較大，后續(xù)二手房方面參考價(jià)制度勢必推進(jìn)，尤其是需要積極向市民進(jìn)行公開，以真正指導(dǎo)二手房的定價(jià)和監(jiān)管。加之二手房房貸的收緊，全國很多城市二手房市場降溫的可能性也較大。

調(diào)控轉(zhuǎn)向信貸金融，房價(jià)漲幅將收窄

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳市發(fā)布二手房成交指導(dǎo)價(jià)，相比過去前進(jìn)了一大步，“但如何把指導(dǎo)價(jià)轉(zhuǎn)化為住建和金融部門的通力合作，打擊違規(guī)加杠桿，這才是最關(guān)鍵的”。而全國范圍內(nèi)，信貸領(lǐng)域的調(diào)控政策也在加速出爐中。

《財(cái)經(jīng)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2月以來，上海、杭州、北京等地監(jiān)管部門均嚴(yán)格了購房資金監(jiān)管。杭州要求金融機(jī)構(gòu)確保凍資賬戶必須為購房家庭成員名下賬戶，否則將取消其搖號(hào)資格；北京要求金融機(jī)構(gòu)關(guān)注客戶獲得經(jīng)營性貸款借款人資格的時(shí)間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實(shí)際控制人身份申請(qǐng)的個(gè)人經(jīng)營性貸款；上海銀行則被要求要嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力。

“2021年仍是房價(jià)上漲與調(diào)控博弈的一年，房地產(chǎn)市場調(diào)控的主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到金融信貸領(lǐng)域，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。”許小樂認(rèn)為，違規(guī)加杠桿炒房行為對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生較大負(fù)面影響，對(duì)房價(jià)上漲的帶動(dòng)作用大，加強(qiáng)對(duì)購房資金監(jiān)管將有效抑制投資客入場并對(duì)市場看漲預(yù)期起到平抑作用。嚴(yán)躍進(jìn)也指出，2021年房價(jià)的走勢將受信貸政策影響較大。

實(shí)際上，為落實(shí)去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，今年1月《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》便正式實(shí)施。嚴(yán)躍進(jìn)分析，春節(jié)期間，北京等地的樓市也出現(xiàn)了一波恐慌性交易，或因很多人擔(dān)心信貸政策收緊。近期，新房市場貸款或有收緊的可能，尤其是在房貸集中度的政策管控下。

在廣州，部分銀行在1月底已經(jīng)接到通知，要求新增個(gè)人住房貸款占比不能超過12.6%。與此同時(shí)，廣州的工農(nóng)建交四大行房貸利率集體上漲，將首套房和二套房利率調(diào)整到“LPR+55個(gè)基點(diǎn)”和“LPR+75個(gè)基點(diǎn)”，即分別上調(diào)至5.2%和5.4%；目前，廣州的廣發(fā)銀行、光大銀行、興業(yè)銀行的貸款額度緊張，放貸時(shí)間或不確定，或需要等待半年左右。

“調(diào)控政策對(duì)購買首套住房的人、沒有貸款過的人影響會(huì)比較小，但購買二套改善型住房、正在還貸款或有貸款記錄的人需要密切關(guān)注政策的收緊。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)有稍微松動(dòng)的地方，比如上海、廣州等部分城市的房貸集中度上線都出現(xiàn)了上浮，反而有助于增加貸款額度。

信貸收緊后，中國房價(jià)是否有望止升回跌？短期而言，許小樂分析，2月商品住宅銷售價(jià)格漲幅收窄。在1月下旬密集調(diào)控出臺(tái)及春節(jié)周影響下，2月市場降溫，價(jià)格上漲動(dòng)力走弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來一線城市中北京、上海及深圳貝殼二手房市場景氣度已經(jīng)高位走平或回落，業(yè)主報(bào)價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。

長期來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房價(jià)回落的可能性不大，信貸收緊等高壓性政策可以起到壓縮漲幅的作用，漲幅至少不會(huì)太大。中國社科院發(fā)布的《《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》預(yù)測，2021中國商品住房價(jià)格同比增幅可能會(huì)下降維持在5%左右。許小樂也認(rèn)為，2021年房價(jià)漲幅會(huì)較2020年有所收窄，但上半年寧波、無錫等長江沿線部分城市的房價(jià)上漲壓力仍大。

“一些供給量比較大的城市，不排除以價(jià)換量、階段性成交價(jià)下降，但是一線城市很難。這也是多方面因素影響。”上述證券分析師向《財(cái)經(jīng)》記者表示，房價(jià)總體漲幅應(yīng)該不會(huì)太高，但是作為居民主要的資產(chǎn)配置品種，房價(jià)長期看不應(yīng)該跑輸通脹水平。最理想的狀態(tài)是溫和慢漲，這也要看政府的調(diào)控藝術(shù)。