房企補倉的傳統(tǒng)時期來臨，各城的土地市場火熱起來。
3月2日，榮安在寧波慈溪市拿下一宗宅地，溢價率40.8%；3月1日，西安入市出讓的6宗涉宅用地中，有3幅溢價率在49%左右；同一天，德信中國以約50%的溢價率在杭州收入一宗地塊……
土地溢價率走高的現(xiàn)象從2月末就有所顯現(xiàn)。億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月第4周里，其跟蹤的50家房企中11家房企進行了補倉，平均溢價率為22.4%，環(huán)比上漲了約2個百分點。“開年一般是企業(yè)資金相對充裕的時期，從過往數(shù)據(jù)來看，溢價率高峰也多出現(xiàn)在一季度末二季度初。”億翰智庫表示。
不過，這樣火熱的景象或有望在“兩集中”供地新政落地后有所改變。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，集中供地新規(guī)將通過短時間將住宅用地集中出讓方式形成放量供應(yīng)，分散房企拿地目標(biāo)，減少單地塊平均競拍參與者，從而降低土拍溢價率。
溢價率走高
3月2日，榮安經(jīng)過69輪競價，以4.69億元的總價競得寧波慈溪一幅地塊，樓面價16614元/平方米，溢價率達(dá)到40.8%。
3月1日還是在寧波，華鴻嘉信經(jīng)過173輪競價、耗時將近3個小時，以封頂價22.84億元競得一宗地塊，樓面價12985元/平方米，溢價率29.85%，并競配人才安居專用房面積2.77萬平方米。
3月1日，德信中國在杭州以“觸頂價”約14.58億元奪地，溢價率約50%，競配2%自持面積。
成都春節(jié)后的首場土拍同樣火熱。3月2日，成都雙流區(qū)航空港板塊的一宗住宅用地公開出讓，招商蛇口(001979,股吧)以約8.74億元的總價拿下該地塊。據(jù)了解，該地塊開拍后很快就達(dá)到最高樓面價12075元/平方米，并進入競配建環(huán)節(jié)。由此，招商蛇口拿地的成交樓面價達(dá)12075元/平方米、溢價率15%，并配建統(tǒng)籌住房面積比例34%。
事實上，2月份下旬的土地?zé)岫纫烟幱谂噬??？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2月15日-2月21日的一周內(nèi)，受上海、西安、重慶等熱點城市核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地出讓的影響，該周土地成交溢價率環(huán)比明顯上漲至14.4%。
2月22日-2月28日的一周內(nèi)，土地成交溢價率再度大幅走高，克而瑞重點監(jiān)測城市的平均溢價率達(dá)18.4%，其中二三線城市的溢價率均較上一周明顯上漲，且均超過了20%。
封頂成交、溢價率走高，土地市場熱度不減，“兩集中”供地未來或為市場降溫
中指院數(shù)據(jù)顯示，2月份，其監(jiān)控的10個重點城市宅地整體平均溢價環(huán)比上漲0.03個百分點，重慶以44%的宅地平均溢價率領(lǐng)跑，北京、杭州的溢價率也分別高達(dá)35%、29%。1-2月溢價水平同比去年基本持平，天津、上海、杭州、南京、重慶5個城市宅地平均溢價率高于去年同期。
土地市場火熱的背后是房企積極的補倉行為。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，TOP 100企業(yè)拿地總額3866億元，拿地規(guī)模同比增長9.2%；其中，前兩個月，綠城中國以248億元位列各個房企之首，建發(fā)、招商蛇口分列二、三位。
房企積極的補倉也推動各城市出讓金收益。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，上海、杭州、成都、北京、寧波、南京等11個熱點城市賣地超百億元。
“兩集中”來降溫
當(dāng)前的火熱或?qū)⒂瓉斫禍亍?月24日，關(guān)于22個熱點城市對土地出讓將實行“兩集中”方式的消息傳出。網(wǎng)傳的22個重點城市中除北上廣深外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。其中青島和濟南已發(fā)布官方文件。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這將會降低土地市場的熱度。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對于房企的資金會產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。
申萬宏源(000166,股吧)研報數(shù)據(jù)顯示，上述22個城市2020年土地成交5.8億平方米、2.7萬億元，分別占全國的24%、45%，重點城市穩(wěn)地價也利于全國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
“‘兩集中’新規(guī)一方面在土地供應(yīng)端，在同一時期大量組織土地集中出讓、保障土地充足供應(yīng)，”申萬宏源分析師袁昊表示，“而另一方面，土地需求端，對競拍房企的資金進行有效分流而降低檔期土地購買需求，并因房企資金使用效率的降低而降低全年土地購買能力需求，綜合推動土地市場供需關(guān)系的改善，從而利于穩(wěn)地價、甚至土地溢價率下降。”
華創(chuàng)證券分析師魯星澤提出，通過將22個重點城市供地直接擺上展銷擂臺（平均每月5.5個城市集中發(fā)布出讓公告），實現(xiàn)城市間土地商品化自由競爭，從而打破過去某些城市通過調(diào)高起拍價壓低溢價率的潛規(guī)則。
有資深分析師向記者表示，“22城能抑制住，剩下的城市不會太夸張的，就跟管房價是一樣的。”
業(yè)內(nèi)也有不同的聲音。東興證券地產(chǎn)分析師林瑾璐認(rèn)為，出于提升資金使用效率角度，房企可能在非集中供地期在22城以外的城市進一步博弈，這些城市土地市場熱度或?qū)⑻嵘?/div>
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