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  • “消失的”土地溢價(jià)率

    2021年03月03日 11:31
    來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
    多數(shù)城市傾向于控溢價(jià),但實(shí)際樓面地價(jià)仍然存在上漲壓力,“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)依舊任重而道遠(yuǎn)。
    房企在熱點(diǎn)城市高溢價(jià)搶地,已被納入監(jiān)管視野。近日,融創(chuàng)和建發(fā)聯(lián)合在上海普陀區(qū)石泉社區(qū)拿地,因總地價(jià)64.52億元、溢價(jià)36.15%、單價(jià)超8萬(wàn)元/平方米,地塊受讓人被普陀區(qū)政府約談。政府將嚴(yán)格監(jiān)管該項(xiàng)目竣工(土地開(kāi)發(fā)情況)、品質(zhì)、一房一價(jià)等情況。
    實(shí)際上,放在牛年的土地市場(chǎng),上述溢價(jià)水平不是最高。譬如,3月份以來(lái),深圳國(guó)深聯(lián)合小商品城(600415,股吧)28.63億元競(jìng)得金華永康商住地,溢價(jià)率123.67%;德信頂價(jià)14.58億元、自持2%摘杭州富春未來(lái)城地塊,溢價(jià)率49.99%。
    此次約談,反映出一線城市穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的決心。在“房住不炒”政策基調(diào)不變、集中供地新規(guī)浮出水面的背景下,引導(dǎo)土地市場(chǎng)理性發(fā)展,已是大勢(shì)所趨。
    將時(shí)間軸拉長(zhǎng)也可發(fā)現(xiàn),自2016年“地王年”以來(lái),重點(diǎn)城市整體土地成交溢價(jià)率已從高峰跌落。盡管土地樓面價(jià)仍在上漲,但地方政府相繼祭出的調(diào)控政策,意在通過(guò)控制住溢價(jià)率,從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
    溢價(jià)率從高峰跌落
    土地市場(chǎng)規(guī)則調(diào)整,已成為牛年房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)。
    據(jù)近期一份網(wǎng)傳文件,“兩集中”制度將在22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施,今年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,新規(guī)有望通過(guò)提高市場(chǎng)信心的透明度,降低房企在單個(gè)地塊競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度,從而穩(wěn)定市場(chǎng)、降低溢價(jià)率。
    所謂土地成交溢價(jià)率,即成交價(jià)超出成本部分所占的百分比,計(jì)算公式為(競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià))/土地成本價(jià)×100%。超出原本土地所有成本價(jià)的部分,稱(chēng)為溢價(jià)。
    高溢價(jià)成交之所以出現(xiàn),一定程度上代表著,房企看好當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展;因能從中看到利潤(rùn)空間,所以才高價(jià)拿地。與此同時(shí),土地高溢價(jià)也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響,如果房企想有利可圖,則需相應(yīng)提高項(xiàng)目的售價(jià)水平。
    自我國(guó)實(shí)行招拍掛制度以來(lái),土地出讓均遵循價(jià)高者得的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律,囤地、腐敗等現(xiàn)象得到有效遏制,土地交易越發(fā)公平公正;與此同時(shí),一路走高的地價(jià)也助推了房?jī)r(jià)上漲,諸多小企業(yè)因拿不到地而退出市場(chǎng)。
    2016年,便是房企瘋狂搶地的一年。當(dāng)時(shí),多地上演“地王盛宴”,30多個(gè)城市刷出340宗左右單價(jià)、總價(jià)地王;盡管熱點(diǎn)城市如廣州、廈門(mén)、合肥等開(kāi)啟限地價(jià)、競(jìng)配建等土地調(diào)控,依然沒(méi)有改變逢拍必出地王的格局。
    “地王”的出現(xiàn),無(wú)形中給周邊項(xiàng)目帶來(lái)“坐地起價(jià)”的信號(hào),更導(dǎo)致未來(lái)漲價(jià)預(yù)期。反映到溢價(jià)率上,當(dāng)年熱點(diǎn)城市高總價(jià)、高地價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊頻出,二線城市土地溢價(jià)率最高,三四線城市三季度甚至飆升至111%。
    這種瘋狂局面的出現(xiàn),與當(dāng)時(shí)的貨幣環(huán)境、土地供應(yīng)等密切相關(guān)。克而瑞表示,2016年,在寬松的貨幣環(huán)境下,企業(yè)資金來(lái)源渠道廣泛,融資成本較低;熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)受限,“僧多粥少”導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng),陷入逢拍必出地王的窘境。
    進(jìn)入2017年,市場(chǎng)熱度在調(diào)控高壓下急劇退燒。當(dāng)年,樓市調(diào)控不斷升級(jí),“四限”范圍力度持續(xù)擴(kuò)容,整體市場(chǎng)下行趨勢(shì)也較為明顯。在“地王年”的映襯下,2017年地市明顯轉(zhuǎn)冷,熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落,“地王”數(shù)量減少。
    此后,“房住不炒”基調(diào)深入人心,土地溢價(jià)率再未回到曾經(jīng)的高峰。中國(guó)銀河證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,2016年第二、三季度,100大中城市成交土地溢價(jià)率創(chuàng)下自2008年以來(lái)的峰值,一度逼近80%,此后一路下滑,至2020年未重回巔峰。
    2020年,為緩解疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響,大部分城市加大了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度,土地市場(chǎng)熱度明顯提升,土地價(jià)格隨之急劇上升;到了下半年,受“三條紅線”政策影響,融資渠道持續(xù)收緊,土地市場(chǎng)熱度有所下滑。
    CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年四季度以來(lái),重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。具體而言,2020年10月至2021年1月,熱點(diǎn)城市成交涉宅地塊的平均溢價(jià)率為13.8%,較2020年1~9月下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。
    調(diào)控政策“緊追不舍”
    既然溢價(jià)率能直觀反映市場(chǎng)熱度,那么穩(wěn)定溢價(jià)率,一定程度上便能穩(wěn)定樓市預(yù)期,這是此前各地對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控邏輯。
    2011年,廣州首次嘗試以“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式出讓住宅地塊。2016~2017年,隨著全國(guó)土地市場(chǎng)和樓市再度走高,針對(duì)土地的調(diào)控政策再次出現(xiàn),深圳、廣州等多城出臺(tái)雙限雙競(jìng)土拍模式,進(jìn)一步限制地價(jià)和未來(lái)房?jī)r(jià)。
    更典型如北京,通過(guò)大規(guī)模推廣“限競(jìng)房”模式,一定程度上控制住了房?jī)r(jià)上漲。限競(jìng)房即通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房,在土地出讓時(shí)就提前鎖定房屋未來(lái)的上市銷(xiāo)售價(jià)格,土地則由出價(jià)最高者獲得。
    2020年四季度以來(lái),因土地市場(chǎng)較為火熱,熱點(diǎn)城市繼續(xù)對(duì)土拍溢價(jià)率和名義地價(jià)進(jìn)行限制。譬如,上海、杭州等諸多城市上調(diào)了重點(diǎn)地塊的起拍價(jià)格,北京、成都、寧波等城市溢價(jià)率上限較2020年10月以前明顯降低。
    克而瑞研報(bào)認(rèn)為,熱點(diǎn)城市對(duì)土地出讓管理更加精細(xì)化,并針對(duì)市場(chǎng)情況對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行微調(diào)控,能及時(shí)為地市高熱降溫,降低土拍溢價(jià)率。
    但需要注意,多數(shù)城市傾向于控溢價(jià),但實(shí)際樓面地價(jià)仍然存在上漲壓力,“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)依舊任重而道遠(yuǎn)。此外,在“競(jìng)自持”、“限房?jī)r(jià)”等多重規(guī)則的影響下,房企盈利空間明顯縮減,商品住宅供求矛盾也進(jìn)一步加劇。
    “適當(dāng)增加熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng),合理設(shè)置地塊出讓價(jià)格和未來(lái)入市銷(xiāo)售價(jià)格,加快項(xiàng)目入市速度緩解供需緊張,才能真正實(shí)現(xiàn)‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期’的目標(biāo)。”克而瑞直言。
    日前,自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,重點(diǎn)城市要穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng),將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。2020年,重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量都超過(guò)了近五年平均完成交易量,今年要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。
    與此同時(shí),重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng),讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息,形成合理預(yù)期。這意味著,在降低土地競(jìng)拍熱度、引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展的同時(shí),加大重點(diǎn)城市土地供應(yīng),將是今后調(diào)控的重要抓手。
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