多數(shù)城市傾向于控溢價(jià)，但實(shí)際樓面地價(jià)仍然存在上漲壓力，“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)依舊任重而道遠(yuǎn)。
房企在熱點(diǎn)城市高溢價(jià)搶地，已被納入監(jiān)管視野。近日，融創(chuàng)和建發(fā)聯(lián)合在上海普陀區(qū)石泉社區(qū)拿地，因總地價(jià)64.52億元、溢價(jià)36.15%、單價(jià)超8萬(wàn)元/平方米，地塊受讓人被普陀區(qū)政府約談。政府將嚴(yán)格監(jiān)管該項(xiàng)目竣工(土地開(kāi)發(fā)情況)、品質(zhì)、一房一價(jià)等情況。
實(shí)際上，放在牛年的土地市場(chǎng)，上述溢價(jià)水平不是最高。譬如，3月份以來(lái)，深圳國(guó)深聯(lián)合小商品城(600415,股吧)28.63億元競(jìng)得金華永康商住地，溢價(jià)率123.67%；德信頂價(jià)14.58億元、自持2%摘杭州富春
未來(lái)城地塊，溢價(jià)率49.99%。
此次約談，反映出一線城市穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的決心。在“房住不炒”政策基調(diào)不變、集中供地新規(guī)浮出水面的背景下，引導(dǎo)土地市場(chǎng)理性發(fā)展，已是大勢(shì)所趨。
將時(shí)間軸拉長(zhǎng)也可發(fā)現(xiàn)，自2016年“地王年”以來(lái)，重點(diǎn)城市整體土地成交溢價(jià)率已從高峰跌落。盡管土地樓面價(jià)仍在上漲，但地方政府相繼祭出的調(diào)控政策，意在通過(guò)控制住溢價(jià)率，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
溢價(jià)率從高峰跌落
土地市場(chǎng)規(guī)則調(diào)整，已成為牛年房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)。
據(jù)近期一份網(wǎng)傳文件，“兩集中”制度將在22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施，今年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新規(guī)有望通過(guò)提高市場(chǎng)信心的透明度，降低房企在單個(gè)地塊競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，從而穩(wěn)定市場(chǎng)、降低溢價(jià)率。
所謂土地成交溢價(jià)率，即成交價(jià)超出成本部分所占的百分比，計(jì)算公式為（競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià)）/土地成本價(jià)×100%。超出原本土地所有成本價(jià)的部分，稱(chēng)為溢價(jià)。
高溢價(jià)成交之所以出現(xiàn)，一定程度上代表著，房企看好當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展；因能從中看到利潤(rùn)空間，所以才高價(jià)拿地。與此同時(shí)，土地高溢價(jià)也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，如果房企想有利可圖，則需相應(yīng)提高項(xiàng)目的售價(jià)水平。
自我國(guó)實(shí)行招拍掛制度以來(lái)，土地出讓均遵循價(jià)高者得的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，囤地、腐敗等現(xiàn)象得到有效遏制，土地交易越發(fā)公平公正；與此同時(shí)，一路走高的地價(jià)也助推了房?jī)r(jià)上漲，諸多小企業(yè)因拿不到地而退出市場(chǎng)。
2016年，便是房企瘋狂搶地的一年。當(dāng)時(shí)，多地上演“地王盛宴”，30多個(gè)城市刷出340宗左右單價(jià)、總價(jià)地王；盡管熱點(diǎn)城市如廣州、廈門(mén)、合肥等開(kāi)啟限地價(jià)、競(jìng)配建等土地調(diào)控，依然沒(méi)有改變逢拍必出地王的格局。
“地王”的出現(xiàn)，無(wú)形中給周邊項(xiàng)目帶來(lái)“坐地起價(jià)”的信號(hào)，更導(dǎo)致未來(lái)漲價(jià)預(yù)期。反映到溢價(jià)率上，當(dāng)年熱點(diǎn)城市高總價(jià)、高地價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊頻出，二線城市土地溢價(jià)率最高，三四線城市三季度甚至飆升至111%。
這種瘋狂局面的出現(xiàn)，與當(dāng)時(shí)的貨幣環(huán)境、土地供應(yīng)等密切相關(guān)。克而瑞表示，2016年，在寬松的貨幣環(huán)境下，企業(yè)資金來(lái)源渠道廣泛，融資成本較低；熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)受限，“僧多粥少”導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，陷入逢拍必出地王的窘境。
進(jìn)入2017年，市場(chǎng)熱度在調(diào)控高壓下急劇退燒。當(dāng)年，樓市調(diào)控不斷升級(jí)，“四限”范圍力度持續(xù)擴(kuò)容，整體市場(chǎng)下行趨勢(shì)也較為明顯。在“地王年”的映襯下，2017年地市明顯轉(zhuǎn)冷，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落，“地王”數(shù)量減少。
此后，“房住不炒”基調(diào)深入人心，土地溢價(jià)率再未回到曾經(jīng)的高峰。中國(guó)銀河證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2016年第二、三季度，100大中城市成交土地溢價(jià)率創(chuàng)下自2008年以來(lái)的峰值，一度逼近80%，此后一路下滑，至2020年未重回巔峰。
2020年，為緩解疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響，大部分城市加大了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度，土地市場(chǎng)熱度明顯提升，土地價(jià)格隨之急劇上升；到了下半年，受“三條紅線”政策影響，融資渠道持續(xù)收緊，土地市場(chǎng)熱度有所下滑。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度以來(lái)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。具體而言，2020年10月至2021年1月，熱點(diǎn)城市成交涉宅地塊的平均溢價(jià)率為13.8%，較2020年1~9月下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。
調(diào)控政策“緊追不舍”
既然溢價(jià)率能直觀反映市場(chǎng)熱度，那么穩(wěn)定溢價(jià)率，一定程度上便能穩(wěn)定樓市預(yù)期，這是此前各地對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控邏輯。
2011年，廣州首次嘗試以“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式出讓住宅地塊。2016~2017年，隨著全國(guó)土地市場(chǎng)和樓市再度走高，針對(duì)土地的調(diào)控政策再次出現(xiàn)，深圳、廣州等多城出臺(tái)雙限雙競(jìng)土拍模式，進(jìn)一步限制地價(jià)和未來(lái)房?jī)r(jià)。
更典型如北京，通過(guò)大規(guī)模推廣“限競(jìng)房”模式，一定程度上控制住了房?jī)r(jià)上漲。限競(jìng)房即通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，在土地出讓時(shí)就提前鎖定房屋未來(lái)的上市銷(xiāo)售價(jià)格，土地則由出價(jià)最高者獲得。
2020年四季度以來(lái)，因土地市場(chǎng)較為火熱，熱點(diǎn)城市繼續(xù)對(duì)土拍溢價(jià)率和名義地價(jià)進(jìn)行限制。譬如，上海、杭州等諸多城市上調(diào)了重點(diǎn)地塊的起拍價(jià)格，北京、成都、寧波等城市溢價(jià)率上限較2020年10月以前明顯降低。
克而瑞研報(bào)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市對(duì)土地出讓管理更加精細(xì)化，并針對(duì)市場(chǎng)情況對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行微調(diào)控，能及時(shí)為地市高熱降溫，降低土拍溢價(jià)率。
但需要注意，多數(shù)城市傾向于控溢價(jià)，但實(shí)際樓面地價(jià)仍然存在上漲壓力，“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)依舊任重而道遠(yuǎn)。此外，在“競(jìng)自持”、“限房?jī)r(jià)”等多重規(guī)則的影響下，房企盈利空間明顯縮減，商品住宅供求矛盾也進(jìn)一步加劇。
“適當(dāng)增加熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng)，合理設(shè)置地塊出讓價(jià)格和未來(lái)入市銷(xiāo)售價(jià)格，加快項(xiàng)目入市速度緩解供需緊張，才能真正實(shí)現(xiàn)‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期’的目標(biāo)。”克而瑞直言。
日前，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。2020年，重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量都超過(guò)了近五年平均完成交易量，今年要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。
與此同時(shí)，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。這意味著，在降低土地競(jìng)拍熱度、引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展的同時(shí)，加大重點(diǎn)城市土地供應(yīng)，將是今后調(diào)控的重要抓手。
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