3月5日，十三屆全國人大四次會議開幕會在人民大會堂舉行，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告。

對于2021年房地產(chǎn)方面的工作部署，共140余字。工作報告指出，保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

與往年政府工作報告相比，今年房地產(chǎn)工作有何區(qū)別和亮點？房地產(chǎn)市場調(diào)控方向有何變化？澎湃新聞（www.thepaper.cn）對政府工作報告中透露的重要內(nèi)容作逐一解讀。

強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變

政府工作報告指出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，2021年“房住不炒”總基調(diào)保持不變，“三穩(wěn)目標(biāo)”未變，短期調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。

可以看到，2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。

縱觀近幾年政府工作報告，2016年以來，“房住不炒”原則貫穿近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。僅2019年的政府工作報告中未提及“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

中指研究院指出，今年以來部分熱點城市房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年的熱度，項目認(rèn)籌率高、“打新熱”不斷、高價地頻出，市場情緒出現(xiàn)明顯波動，導(dǎo)致調(diào)控政策迅速啟動。1月以來，上海、杭州、深圳等城市接連出臺樓市新政，從限購、限貸、限售等方面不斷加碼、補(bǔ)漏洞，土拍規(guī)則亦有升級，其中，上海房地產(chǎn)市場以及政策動向在區(qū)域內(nèi)甚至全國均具有明顯的風(fēng)向標(biāo)意義，這輪政策出臺的速度、頻次、力度以及范圍均顯著高于其他等級城市；深圳發(fā)布了所有二手小區(qū)成交參考均價，力度亦明顯加大，政府穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的態(tài)度更加彰顯。一線城市的調(diào)控政策亦為其他城市提供了“范本”，短期內(nèi)土地市場熱度較高、房價存在較大上漲預(yù)期的城市，仍將繼續(xù)加碼調(diào)控政策，預(yù)計今年房地產(chǎn)市場的“金三銀四”，或是熱點城市的政策高發(fā)期。

“解決大城市住房突出問題”寫入政府工作報告

政府工作報告提到，解決好大城市住房突出問題。

這也是繼2020年中央經(jīng)濟(jì)會議首次提出“解決好大城市住房突出問題”后，再次出現(xiàn)在2021年政府工作報告中。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，2020年以來，投資驅(qū)動下經(jīng)營貸等資金進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動一線城市及部分熱點二線城市房價過快上漲，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇。在“房住不炒”“三穩(wěn)”要求下，大城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)因城施策，通過加強(qiáng)金融監(jiān)管等手段抑制房價非理性上漲，保護(hù)剛需購房，抑制投資購房，打擊投機(jī)炒房。

增加兩類房源供給：保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房

政府工作報告提到，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

張波表示，租賃市場的多元化分為兩個大的方向，一個是政府主導(dǎo)的保障性住房，還有一個是市場化的租賃住房。隨著政府對于保障性租房市場不斷加強(qiáng)，定向供應(yīng)的“自持性”住宅增加，未來可享受到保障性租房的人群數(shù)量將會明顯擴(kuò)大，對于房租，尤其是中小戶型房源租金上漲將起到一定抑制作用。

從共有產(chǎn)權(quán)房角度來說，許小樂指出，共有產(chǎn)權(quán)房是保障性住房體系的重要組成，共有產(chǎn)權(quán)房核心是實際居住為導(dǎo)向，通過降低購房門檻，讓城市中更多有購房需求的中低收入群體解決住房問題。依據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2017年北京首個共有產(chǎn)權(quán)房項目入市以來，截至去年年底北京累計供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房超6萬套，累計成交均價不足3萬元/平方米，僅為全市二手房成交均價的四成左右，其保障力度已經(jīng)初見成效，共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房作為租和購的兩種方式，可以有效解決外來務(wù)工人員以及新市民的住房需求，共有產(chǎn)權(quán)房則為更多剛需購房群體實現(xiàn)其安居樂業(yè)的需求。

規(guī)范發(fā)展長租房市場，推動市場良性發(fā)展

政府工作報告提出，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，2020年，在疫情沖擊下，就業(yè)環(huán)境受挫，租賃市場空置率上升，長租公寓機(jī)構(gòu)更是面臨生存考驗，國內(nèi)規(guī)模較大的蛋殼公寓面臨資金問題，頻現(xiàn)維權(quán)現(xiàn)象，倒逼了行業(yè)深入思索當(dāng)前的商業(yè)模式，摒棄“高進(jìn)低出，長收短付”激進(jìn)化的運營模式，回歸精細(xì)化運營；其次，長租房的政策也在不斷完善，今年長租房建設(shè)仍是政策的重點，如結(jié)合稅收支持長租房建設(shè)。

中指研究院報告也指出，經(jīng)過過去幾年的發(fā)展，租賃市場也暴露出一些不良問題，政府監(jiān)管范圍和力度偏弱，租賃住房的供應(yīng)量不足，供應(yīng)方、運營方的積極性不高，租賃雙方的權(quán)益有待獲得更好的保障，租賃各個環(huán)節(jié)亦需要進(jìn)一步打通，將“灰色地帶”透明化。2020年，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，另外有20余城細(xì)化和完善了租賃相關(guān)政策，多維度推動市場的良性發(fā)展。

聚焦改善新市民和年輕人的住房問題

政府工作報告指出，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

許小樂分析指出，伴隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量新市民涌入城市，這些群體為城市的發(fā)展提供了巨大的紅利，但我國現(xiàn)有的市場化租賃住房以及政府提供的保障性租賃住房難以滿足該類人群的租賃需求，特別是小戶型、低租金的租賃住房相對缺乏。目前我國有約2億新市民，由于普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，保障性租賃住房供給更少。新市民、年輕人等特別是從事基本公共服務(wù)的群體難以在現(xiàn)有市場上找到合適房源。報告中明確了解決新市民和年輕人的住房問題，住房條件將得到有效改善。