近期，房企融資壓力日漸增加。受春節(jié)假期影響，房企2021年2月發(fā)債規(guī)模大幅減少至480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。與此同時(shí)，融資成本也在上升。

近日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)。我也說到‘灰犀牛’問題，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。”有專家表示，從政策導(dǎo)向來看，官方后期對(duì)于房地產(chǎn)資金監(jiān)管仍然從嚴(yán)，房企融資難度或?qū)⑦M(jìn)一步加大。

2月發(fā)債規(guī)模下降

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年2月單月受春節(jié)假期影響，交易日減少。境內(nèi)外債券融資共發(fā)行46筆，較上月減少88筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。整體債市表現(xiàn)不振，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)影響債市下行預(yù)期。

2月境外融資共發(fā)行12筆，融資規(guī)模約204億元人民幣，環(huán)比減少73.8%，同比減少21.5%。2月境內(nèi)債券共發(fā)行34筆，發(fā)行規(guī)模約276億元，環(huán)比減少66.0%，同比減少33.2%，主要受春節(jié)假期影響。境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約57.5%，較上月提升6.5個(gè)百分點(diǎn)，成為2月發(fā)債主導(dǎo)。

對(duì)此，貝殼研究院分析，除春節(jié)假期影響外，境內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策與境外通脹預(yù)期、美元債利率上行等因素均增加2月整體債市的波動(dòng)性。同時(shí)，境內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖，實(shí)體企業(yè)融資需求旺盛，將影響資本流入房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模；集中供地政策出臺(tái)后，房企融資需求將進(jìn)一步加劇，房企融資難度恐將再度升級(jí)。

與此同時(shí)，融資成本仍然呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2月境內(nèi)債券融資票面利率中位數(shù)為4.75%，較上月增加0.18個(gè)百分點(diǎn)，同比上升30.5%，境內(nèi)供地“兩集中”政策疊加實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)融資需求維持高位，票面利率短期易升難降。

境外債券融資票面利率中位數(shù)為6.00%，較上月下降0.35個(gè)百分點(diǎn)，主要受到中國海外宏洋單支超低利率債券發(fā)行影響，其票面利率僅2.45%，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，同期發(fā)行的陽光100債券票面利率為12.0%。房企境外融資成本分化程度遠(yuǎn)超境內(nèi)。

當(dāng)前房企融資面臨怎樣的市場環(huán)境呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，近期來看，受到春節(jié)假期影響，加之房地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴(yán)，房企發(fā)債規(guī)模減少，但是隨著金融監(jiān)管加碼，以及集中供地等政策落實(shí)后，預(yù)計(jì)接下來房企融資壓力會(huì)繼續(xù)增大。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前市場情況下，房企經(jīng)營極度依靠流動(dòng)性資金的現(xiàn)狀沒有改變，國內(nèi)貸款難度增加，很多企業(yè)更依賴海外融資，與此同時(shí)，市場風(fēng)險(xiǎn)也在放大。

在融資難度提升的狀況下，房企償債壓力也在增加。數(shù)據(jù)顯示，2021年2月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約768億元，環(huán)比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)，今年3月為上半年償債高峰，償債規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)1479億元，房企償債壓力倍增。

未來房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)

在三道紅線之后，房企融資面臨著越來越嚴(yán)格的監(jiān)管要求。3月2日，在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)。我也說到‘灰犀牛’問題，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的，因?yàn)槌钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來這個(gè)市場要是下來的話，個(gè)人財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就發(fā)生很大的混亂。所以必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

而這也不是郭樹清第一次對(duì)房地產(chǎn)做出表態(tài)，此前，郭樹清曾撰文表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的灰犀牛。官方對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度，是否會(huì)影響到后續(xù)房企的融資呢？陳霄表示，官方表明了對(duì)于房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管趨嚴(yán)的態(tài)度，未來來看，房地產(chǎn)市場仍是去金融化、泡沫化，各城市因城施策出臺(tái)相應(yīng)對(duì)的政策，達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，積極穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從政策導(dǎo)向來看，后期對(duì)于房地產(chǎn)資金監(jiān)管仍然是從嚴(yán)的，因此對(duì)于房企來說融資難度或?qū)⑦M(jìn)一步加大。

盧文曦也表示，官方對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度，表明了房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸問題已經(jīng)被高層重視，后續(xù)銀行對(duì)于房企房貸的管控會(huì)越來越嚴(yán)格。三道紅線的提出，就像緊箍咒一樣，壓力會(huì)慢慢傳導(dǎo)過來。降杠桿成為房企的一大任務(wù)，未來房企融資會(huì)越來越難，而且融資成本會(huì)越來越高，房企需要快速出貨來實(shí)現(xiàn)資金回籠。

對(duì)于未來房企的融資趨勢(shì)，陳霄分析，三道紅線新規(guī)加上央行、銀保監(jiān)會(huì)劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度紅線，從供給和需求端加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管。對(duì)于房企來說，拿地步伐或?qū)⒎啪?，尤其?duì)于踩線嚴(yán)重的房企，在拿地上將會(huì)更加理性謹(jǐn)慎，嚴(yán)格把控成本，做好財(cái)務(wù)測(cè)算。同時(shí)加速銷售回款，保證現(xiàn)金流充足，積極開拓融資渠道，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。