住房問(wèn)題關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展仍然是政府2021年工作的重要內(nèi)容之一。3月5日，在十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)做了2021年的政府工作報(bào)告，大城市住房問(wèn)題、長(zhǎng)租房市場(chǎng)的規(guī)范、共有產(chǎn)權(quán)房、新市民及青年人的住房困難等問(wèn)題均被提及。

政府工作報(bào)告中專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容著墨不多，但都切入了重點(diǎn)，為2021年樓市指明了方向。報(bào)告中指出：“保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”

“房住不炒”仍是未來(lái)主基調(diào)

今年的政府工作報(bào)告中，再次提到了“房住不炒”，報(bào)告指出要“保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“房住不炒”和“三穩(wěn)”仍然是未來(lái)房地產(chǎn)工作的指導(dǎo)思想。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，2020年以來(lái)，投資驅(qū)動(dòng)下經(jīng)營(yíng)貸等資金進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動(dòng)一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。在“房住不炒”“三穩(wěn)”要求下，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)因城施策，通過(guò)加強(qiáng)金融監(jiān)管等手段抑制房?jī)r(jià)非理性上漲，保護(hù)剛需購(gòu)房，抑制投資購(gòu)房，打擊投機(jī)炒房。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“房住不炒”應(yīng)該是未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間的一個(gè)導(dǎo)向，當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)和金融高度融合，監(jiān)管層需要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫化，防止產(chǎn)生金融震蕩，必須要堅(jiān)持“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，未來(lái)政策的導(dǎo)向，仍然是堅(jiān)持“房住不炒”的定位，各地因地制宜，根據(jù)各地住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，制定相應(yīng)的政策，需要繼續(xù)堅(jiān)持“三穩(wěn)”的原則，采取限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的組合拳，多主體供應(yīng)、多渠道保障，通過(guò)完善租購(gòu)并舉的住房制度，來(lái)實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

解決好大城市住房突出問(wèn)題

繼2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出后，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”再次出現(xiàn)在2021年政府工作報(bào)告中。

“目前中國(guó)家庭所擁有的住房套數(shù)并不低，主要是住房結(jié)構(gòu)性不均衡的問(wèn)題”，周畢文表示，目前大城市主要有四類人群需要解決住房問(wèn)題，第一種是來(lái)大城市工作的流動(dòng)人口，這部分人從其他地區(qū)到大城市工作，產(chǎn)生了大量的住房需求；第二種是留在大城市工作的高校畢業(yè)生，他們可能擁有戶籍，收入不低但積蓄不夠，租房的成本較高；第三種是大城市的中低收入人群，他們普遍住的是小面積的老房子，住房條件需要改善；第四種是大城市的老齡人口，房子需要進(jìn)行適老化的改造和升級(jí)。

趙秀池表示，大城市擁有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，對(duì)人口的吸引力更強(qiáng)，同時(shí)大城市住房問(wèn)題也最突出，主要表現(xiàn)在住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不斷上漲，房?jī)r(jià)較高，低收入者和新市民、青年人住房困難，報(bào)告指出解決好大城市住房突出問(wèn)題，抓住了住房問(wèn)題的要害和實(shí)質(zhì)，大城市住房突出問(wèn)題解決了，全國(guó)的住房問(wèn)題也就迎刃而解了。

規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)

近幾年來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，解決了很多城市青年的住房問(wèn)題，但在野蠻生長(zhǎng)的同時(shí)也產(chǎn)生了一系列問(wèn)題，很多房東和租客都受到了損失。在今年的政府工作報(bào)告中，提到了要“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，或?qū)?duì)這一市場(chǎng)進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管。

最近一年多以來(lái)，面對(duì)頻頻出問(wèn)題的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，眾多城市都發(fā)布了嚴(yán)格的監(jiān)管措施，包括上海、北京、深圳、武漢、成都等地，均出臺(tái)了針對(duì)長(zhǎng)租公寓更嚴(yán)格的監(jiān)管措施，涉及押金監(jiān)管、資金池等多方面，嚴(yán)格防范此前頻繁發(fā)生的各類風(fēng)險(xiǎn)。

周畢文指出，在機(jī)構(gòu)資本之外，開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)應(yīng)該有更多的建樹(shù)，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要做長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)，改變只靠蓋樓賣房的運(yùn)營(yíng)模式，更多參與到房屋建設(shè)和租賃中來(lái)。

許小樂(lè)也指出，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)是補(bǔ)齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。未來(lái)要完善長(zhǎng)租房政策，需要不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系，從租賃雙邊、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)等方面不斷推動(dòng)行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)，推動(dòng)租客從“被動(dòng)租賃”到“主動(dòng)租賃”的轉(zhuǎn)變。

對(duì)此，許小樂(lè)提出了三點(diǎn)建議，一是對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)監(jiān)管將進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加強(qiáng)事前、事中和事后監(jiān)管；二是培育與規(guī)范并行，包括對(duì)于租賃企業(yè)的財(cái)稅支持以及經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范；三是對(duì)于租金水平的指導(dǎo)價(jià)格與管理，防止租金水平過(guò)快上漲，影響居民的可支付能力。未來(lái)監(jiān)管政策將逐步在全國(guó)推廣，走向制度化、常態(tài)化。

緩解住房困難

在政府工作報(bào)告中，今年首次提到了要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，通過(guò)“增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。

年輕人的住房問(wèn)題得到了更多的重視，對(duì)此，趙秀池表示，中國(guó)仍然處于城市化的中期階段，有大量的新市民加入到城市中來(lái)，需要通過(guò)平衡供求關(guān)系、完善住房保障制度、做好租賃市場(chǎng)政策和制度建設(shè)，來(lái)解決新市民、青年人的住房問(wèn)題。

周畢文還建議，保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房可以在市場(chǎng)中起到一個(gè)很好的補(bǔ)充作用。在市場(chǎng)化解決青年人的住房問(wèn)題外，還可以擴(kuò)大思路，增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊職工宿舍、職工公寓等的建設(shè)，減輕青年人的房租壓力。

趙秀池表示，保障房是解決低收入群體住房問(wèn)題的必由之路，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會(huì)，滿足低收入百姓住房需求起著重大作用。各地政府要提供保障房的土地和資金，進(jìn)行集中建設(shè)，避免開(kāi)發(fā)商代建保障房帶來(lái)的諸多弊病。