“取消商品房預(yù)售制度呼聲再起”“房地產(chǎn)稅連續(xù)兩年缺席政府工作報(bào)告”“多地樓市在疫情穩(wěn)定后快速回暖”，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)話題，3月10日，中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、上海市人民政府參事盛松成在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪時(shí)對(duì)上述熱點(diǎn)話題給出觀點(diǎn)。

盛松成表示，“我是不主張取消商品房預(yù)售制度的”，在其看來，取消商品房預(yù)售一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到限制，另一方面取消預(yù)售意味著階段性減少供給，也不利于平抑房價(jià)。

盛松成建議，對(duì)商品房預(yù)售制度的改革可以逐步考慮，未來到一定時(shí)候，條件成熟再去取消。

對(duì)于房地產(chǎn)稅連續(xù)兩年缺席政府工作報(bào)告的問題，盛松成指出，我國房地產(chǎn)稅的推進(jìn)的確存在著一定的阻力，但同時(shí)我們也不應(yīng)過高期待房地產(chǎn)稅的作用。我們更應(yīng)該將房地產(chǎn)稅作為長效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)有機(jī)組成部分，整體推進(jìn)長效機(jī)制的建設(shè)。

值得一提的是，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，今年《政府工作報(bào)告》提出要解決好大城市住房突出問題。盛松成認(rèn)為，根據(jù)測(cè)算，中國的住房套戶比已經(jīng)超過了1，也就是每戶平均超過一套房子，那么大城市住房突出問題反映的就是我國已經(jīng)從住房普遍不足轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性差異，一二線大城市住房問題突出，而三四線則住房過剩，這是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長期存在的一個(gè)問題。

去年下半年以來，一線城市和多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策給樓市降溫，包括限購、限貸等抑制樓市過熱。對(duì)此，盛松成認(rèn)為，房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控應(yīng)該并重。他提到，當(dāng)前以一線城市為代表的限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策還是需求端調(diào)控，這些政策當(dāng)然有作用，尤其是在當(dāng)前房價(jià)上漲較快，房價(jià)上漲預(yù)期較為強(qiáng)烈的情況下，但是需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。在市場(chǎng)分化的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

如何使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的發(fā)展，盛松成的建議是，在控制房價(jià)的同時(shí)，通過振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價(jià)的上漲，不斷縮小房價(jià)收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價(jià)過高的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康發(fā)展。

以下為澎湃新聞對(duì)盛松成專訪實(shí)錄： 

澎湃新聞：兩會(huì)期間，有全國政協(xié)委員建議“取消商品房預(yù)售制度”，你對(duì)商品房預(yù)售制持何種態(tài)度，取消預(yù)售對(duì)市場(chǎng)有何影響？

盛松成：我是不主張取消商品房預(yù)售制度的。

一方面，取消商品房預(yù)售對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響相當(dāng)大，也就是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源會(huì)慢。因此取消商品房預(yù)售會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著一個(gè)資金來源的問題，尤其是一些中小房企，資金來源是非常緊張的。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)控，包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資設(shè)置了“三道紅線”等，實(shí)際上對(duì)房企的資金來源已有相當(dāng)大的約束。

另一方面，取消預(yù)售對(duì)房價(jià)的調(diào)控也是不利的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在面臨著要調(diào)控房價(jià)，不讓它漲得太快要平抑房價(jià)，如果預(yù)售取消，那供給就減少了，房價(jià)漲得更快。

我的建議是，對(duì)商品房預(yù)售制度的改革可以逐步考慮，未來到一定時(shí)候，條件成熟的時(shí)候再去取消，我覺得比較合適。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系尚不平衡，因此現(xiàn)階段取消，我覺得是不合適的，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也不是很合適。

另外，取消不取消預(yù)售也要根據(jù)不同的城市一城一策，比如像一線大城市，本來供需關(guān)系就比較緊張，是供不應(yīng)求的，尤其是核心地段的住房，再取消預(yù)售的話，供給更少了。對(duì)三四線城市來說，如果本來供需矛盾就不怎么緊張的，取消商品房預(yù)售對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)比較小，但是對(duì)房企的影響始終是一樣的，尤其是三四線城市，一般都是小房企，小房企的資金鏈更緊張，會(huì)影響房企的資金鏈的問題。

澎湃新聞：房地產(chǎn)稅連續(xù)兩年缺席政府工作報(bào)告，你如何看待房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用？

盛松成：房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜而長期的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)稅可能是其中的一個(gè)內(nèi)容，但不會(huì)是全部。

從國外的實(shí)踐來看，房地產(chǎn)稅的確有抑制房價(jià)暴漲暴跌的作用，但是如果沒有配套的政策和其他方面的系統(tǒng)建設(shè)，單一的房地產(chǎn)稅并不能發(fā)揮作用，例如美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫之后的房地產(chǎn)次貸泡沫，“0首付”等措施將房價(jià)吹上了天，房地產(chǎn)稅又對(duì)抑制泡沫產(chǎn)生了什么作用呢？

我們不反對(duì)房地產(chǎn)稅，事實(shí)上中國早在2010年就開始在上海和重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。但房地產(chǎn)稅的推進(jìn)必須考慮到國情。就目前的現(xiàn)實(shí)來看，我國房地產(chǎn)稅的推進(jìn)的確存在著一定的阻力，同時(shí)我們也不應(yīng)過高期待房地產(chǎn)稅的作用。我們更應(yīng)該將房地產(chǎn)稅作為長效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)有機(jī)組成部分，整體推進(jìn)長效機(jī)制的建設(shè)。

澎湃新聞：2020年伴隨著疫情的穩(wěn)定，多地樓市回暖，你覺得本輪房價(jià)上漲背后的動(dòng)力是什么？如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀？

盛松成：本輪一線城市房價(jià)上漲主要是由二手房引起的。根據(jù)1月份的70城大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，深圳、廣州和上海的二手房環(huán)比增速位居前三，北京也位居第八，這是本次房價(jià)上漲的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

我認(rèn)為有多方面的原因：

第一，去年上半年由于疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交普遍被壓制，疫情穩(wěn)定后，被壓制的需求釋放。據(jù)同策數(shù)聯(lián)天下統(tǒng)計(jì)，從2020年6月-10月，一線城市的商品住宅成交量達(dá)到1891.75萬平米，比2019年增加了440.63萬平米，被壓制的需求在疫情后明顯得到了集中釋放。疫情后的市場(chǎng)形勢(shì)帶動(dòng)了市場(chǎng)預(yù)期的好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的樂觀情緒明顯助推了房價(jià)。

第二，上海本來就存在相當(dāng)大的潛在需求，去年通過學(xué)區(qū)房這個(gè)概念得以釋放。上海需求旺盛的一個(gè)典型證據(jù)就是自2016年調(diào)控以來的新房搖號(hào)現(xiàn)象。如果沒有實(shí)際需求支撐，新房的搖號(hào)行為是無法產(chǎn)生的，過去幾年的需求端調(diào)控使得這些需求沒有合適的釋放時(shí)機(jī)，而上海教育招生政策的微調(diào)給予了這樣的機(jī)會(huì)。所以，上海這一輪的房價(jià)上漲首先是由學(xué)區(qū)房帶起來的。

第三，二手房市場(chǎng)沒有新房那么多的行政限制措施，給予了房價(jià)上漲的機(jī)會(huì)。最為明顯的就是一線城市核心區(qū)域的新房都普遍存在限價(jià)行為，而二手房則不受此約束。在1月份的70城大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)中，一線城市的新房價(jià)格數(shù)據(jù)并不位居前列也是一個(gè)證明。

第四，2020年由于疫情暴發(fā)，貨幣政策寬松，盡管對(duì)于資金用途有著很多限制，但無法完全避免資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第五，去年上半年上海屢屢爆出地王，例如去年2月徐匯濱江地塊總價(jià)310億元的創(chuàng)歷史紀(jì)錄，去年7月楊浦成交樓板價(jià)高達(dá)85763.63元/平方米的地塊。面包終究要貴于面粉，高企的土地價(jià)格必然推高住房價(jià)格預(yù)期。

今年《政府工作報(bào)告》提出要解決好大城市住房突出問題。根據(jù)測(cè)算，中國的住房套戶比已經(jīng)超過了1，也就是每戶平均超過一套房子，那么大城市住房突出問題反映的就是我國已經(jīng)從住房普遍不足轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性差異，一二線大城市住房問題突出，而三四線則住房過剩，這是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長期存在的一個(gè)問題。

再比如說十四五規(guī)劃提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。房地產(chǎn)市場(chǎng)有力地促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是也造成了不少負(fù)面影響，其中最明顯的就是房價(jià)上漲過快。房價(jià)過快上漲推升了工資水平，導(dǎo)致了實(shí)體企業(yè)利潤下降；同時(shí)房價(jià)也擠壓了居民消費(fèi)，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么“推動(dòng)房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”就是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提出新的更高的要求。

考慮到我國本身經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)在新時(shí)期發(fā)展不但要消除以前發(fā)展的負(fù)面影響，還要適應(yīng)新的發(fā)展環(huán)境，可以說發(fā)展趨勢(shì)與以往已大為不同，以前突飛猛進(jìn)似的發(fā)展勢(shì)頭可能很難再出現(xiàn)了。

澎湃新聞：2020年下半年，多地出臺(tái)調(diào)控政策收緊樓市，對(duì)于當(dāng)前樓市的限購限貸等政策你持什么觀點(diǎn)？有什么建議嗎？

盛松成：早在2017年我就撰文指出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果欠佳的主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重，我也是我國最早提出供需調(diào)控相結(jié)合的學(xué)者之一。

在我看來，當(dāng)前以一線城市為代表的限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策還是需求端調(diào)控，這些政策當(dāng)然有作用，尤其是在當(dāng)前房價(jià)上漲較快，房價(jià)上漲預(yù)期較為強(qiáng)烈的情況下，但是需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。在市場(chǎng)分化的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

事實(shí)上，我的這一觀點(diǎn)正在不斷被證實(shí)，而且已經(jīng)被監(jiān)管當(dāng)局采納實(shí)施，例如最近實(shí)施的“雙集中”土地拍賣政策和自然資源部要求各重點(diǎn)城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量的政策就是典型的供給端政策。這些政策在春節(jié)后公布實(shí)施，與春節(jié)前一線城市的需求端調(diào)控政策形成了政策組合拳，同時(shí)從需求和供給兩個(gè)角度來調(diào)控市場(chǎng)，如果我們將上述措施實(shí)施到位，調(diào)控效果將會(huì)顯現(xiàn)。

澎湃新聞：在《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》一書中你提到“以經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中‘擠泡沫’而非‘刺破泡沫’的方式解決高房價(jià)問題”，你覺得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫嗎？如何推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的發(fā)展？

盛松成：所謂的泡沫是指某種資產(chǎn)明顯超過了合理的價(jià)格水平，那么是否存在泡沫首先需要界定的就是什么是合理的價(jià)格水平。一個(gè)顯而易見的比較標(biāo)準(zhǔn)就是收入水平。如果房價(jià)相對(duì)于收入水平?jīng)]有明顯的增加，那么就不能說存在泡沫。

2003年我國的平均房價(jià)是2359元/平方米，2019年則為9310元/平方米，增長了2.95倍，而同期的城鎮(zhèn)居民可支配收入則從8405.5元增長到42359元，增長了4.04倍，住房價(jià)格上漲反而沒有收入增長快，這一結(jié)論即使追溯到房地產(chǎn)改革開始的1998年也不會(huì)改變，這樣看來似乎沒有泡沫。

但這樣的計(jì)算有一個(gè)嚴(yán)重的問題，就是沒有考慮到居民人均居住面積的增加。從2003年到2019年我國人均城鎮(zhèn)居住面積從23.7平方米增加到39平方米，購買人均居住面積所需的時(shí)間從6.65年提高到8.57年，也就是說住房消費(fèi)明顯擠壓了其他消費(fèi)，從這個(gè)角度來看，毫無疑問中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫問題，拙著《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》進(jìn)行了詳細(xì)的論述。除了上述的收入比較之外，我們還從多個(gè)角度進(jìn)行了研究。從區(qū)域來看，當(dāng)前三四線城市缺少實(shí)業(yè)支撐，在前期“去庫存”階段還“補(bǔ)庫存”，風(fēng)險(xiǎn)較高，有著明顯的泡沫。

從對(duì)實(shí)業(yè)的影響來看，房價(jià)明顯提升了工資水平，導(dǎo)致了實(shí)體產(chǎn)業(yè)利潤率下降，這也是泡沫的表現(xiàn)。從對(duì)消費(fèi)的影響來看，中國的房價(jià)收入比和收入中用于必要消費(fèi)的比重都高于美國，房價(jià)上漲明顯導(dǎo)致了消費(fèi)的下行，同樣可以說存在泡沫?？傊?，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在泡沫。

為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我們建議在控制房價(jià)的同時(shí)，通過振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價(jià)的上漲，不斷縮小房價(jià)收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價(jià)過高的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康發(fā)展。我國長期、平穩(wěn)消除房地產(chǎn)泡沫將創(chuàng)造歷史奇跡。