2021年北京土地供應(yīng)如何安排？土拍規(guī)則是什么？房企又該如何競(jìng)地？3月12日，北京市住建委官微發(fā)布的一條消息中透露了不少內(nèi)容?？偨Y(jié)來看，主要包括加大向租賃住房?jī)A斜力度、土地競(jìng)拍實(shí)行“一地一策”“房地聯(lián)動(dòng)”等幾方面。

在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂看來，增加租賃用地供應(yīng)能夠有效緩解北京租賃住房供給不足的問題。而土地競(jìng)拍市場(chǎng)的“一地一策”對(duì)于開發(fā)商提出了更高的要求，地價(jià)、房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)則有助于切斷土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)的螺旋反饋。

土地供應(yīng)向租賃住房?jī)A斜，集租房增加100公頃

根據(jù)北京市住建委官微，2021年，在土地供應(yīng)安排方面，北京將合理增加居住用地供應(yīng)，加大向租賃住房?jī)A斜力度，計(jì)劃安排租賃住宅用地300公頃，其中集租房、公租房各150公頃，較2020年分別增加100公頃、70公頃。積極引導(dǎo)多主體、多途徑的多元化實(shí)施模式改革，綜合利用現(xiàn)有土地一級(jí)開發(fā)、集體土地入市、存量資源改造、閑置房屋盤活等方式拓寬供應(yīng)渠道，保障好群眾住房需求，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

許小樂表示，這表明北京重點(diǎn)發(fā)展租賃住房的決心，并側(cè)重在集體建設(shè)用地建租賃住房上，能夠有效緩解北京租賃住房供給不足的問題。

發(fā)展租賃住房市場(chǎng)是北京2021年以及“十四五”期間的重要工作。2021北京政府工作報(bào)告明確，要完成不少于300公頃商品房供地，建設(shè)籌集各類政策性住房5萬套。其中，5萬套政策性住房包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等。同時(shí)要實(shí)現(xiàn)竣工8萬套，新增市場(chǎng)租房補(bǔ)貼戶5000戶，補(bǔ)貼發(fā)放戶不低于2萬戶。此外，支持發(fā)展集體土地租賃住房，鼓勵(lì)存量閑置商業(yè)、辦公樓樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。

北京“十四五”規(guī)劃指出，鼓勵(lì)存量低效商辦項(xiàng)目改造，深入推進(jìn)集體土地租賃住房試點(diǎn)，持續(xù)規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

可以看出，集租房將成為租賃住房供應(yīng)體系中的重要板塊。事實(shí)上，北京已經(jīng)從幾年前開始供應(yīng)集租房地塊，如今個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)入市運(yùn)營(yíng)。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥此前在接受新京報(bào)采訪時(shí)表示：“在北京及全國(guó)一些大城市，集租房立項(xiàng)的很多，也建了不少，但位置比較偏，建完后誰去住？”

許小樂也認(rèn)為，租賃住宅用地的位置不能太偏遠(yuǎn)，否則容易造成需求不足或職住分離等問題。

“一地一策”，房地產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控向縱深推進(jìn)

2021年，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼。在土地端，多地“集中供地”模式引起較大關(guān)注，同時(shí)，各地政府也根據(jù)自己城市情況進(jìn)行精準(zhǔn)的土地調(diào)控。

北京市住建委官微顯示，堅(jiān)持因地制宜、實(shí)行“一地一策”，即根據(jù)不同地塊具體情況，設(shè)定不同的土地競(jìng)買或房屋銷售條件，如設(shè)定地價(jià)上限、競(jìng)政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)建高品質(zhì)住宅、競(jìng)建人才公租房、競(jìng)企業(yè)自持房屋比例、執(zhí)行差異化稅收信貸優(yōu)惠政策、制定優(yōu)先購房順序等，將房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)落細(xì)到每個(gè)地塊，并不斷豐富和完善政策工具箱。

事實(shí)上，在今年2月份北京新國(guó)展地塊的出讓中，就體現(xiàn)了“一地一策”。順義新城第23街區(qū)新國(guó)展三期項(xiàng)目地塊競(jìng)拍規(guī)則較復(fù)雜，除了競(jìng)總價(jià)、競(jìng)自持外，還要競(jìng)拍異地建設(shè)會(huì)展設(shè)施面積。最終的結(jié)果顯示，該地塊自持商品房面積比例為23%，異地建設(shè)會(huì)展設(shè)施面積約16.22萬平方米。當(dāng)時(shí)，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩曾分析稱，新國(guó)展地塊意味著北京土拍規(guī)則正在以多元化、多方式展開。

對(duì)于這種“一地一策”的多元化土地競(jìng)拍方式，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，使房企在開發(fā)住宅用地時(shí)，將結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，更多融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，承擔(dān)部分公共設(shè)施建設(shè)的責(zé)任。但是也對(duì)開發(fā)商提出更高要求，操盤更加復(fù)雜與精細(xì)。

“房地聯(lián)動(dòng)”遏制非理性拿地行為

此外，今年北京還將加強(qiáng)“房地聯(lián)動(dòng)”，遏制非理性拿地、穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

根據(jù)北京市住建委官微，將房?jī)r(jià)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，以土地基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)、結(jié)合各區(qū)域市場(chǎng)情況進(jìn)行測(cè)算。住建、規(guī)自部門、區(qū)政府和專家組成聯(lián)席會(huì)，共同研定各地塊房?jī)r(jià)上限，并在土地出讓環(huán)節(jié)告知競(jìng)買人，競(jìng)買人須簽署房?jī)r(jià)知悉承諾書。通過打通地價(jià)和房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)，遏制非理性拿地行為，堅(jiān)決“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

許小樂表示，“房地聯(lián)動(dòng)”機(jī)制有助于切斷土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)的螺旋反饋。由于土地的自然稀缺性以及政府主導(dǎo)的供地方式，土地供應(yīng)彈性極低，與住房需求脫節(jié)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)螺旋上升，土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的熱度同步上升。房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制是聯(lián)合調(diào)控機(jī)制，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，需要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)；當(dāng)土地價(jià)格上漲，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，根據(jù)不同地塊具體情況，設(shè)定不同的土地競(jìng)買或房屋銷售條件，避免兩者同步相互促進(jìn)。