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  • 北京樓市的平穩(wěn)密碼:不只是“最嚴(yán)調(diào)控”

    2021年03月13日 16:54
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    北京是最具標(biāo)桿意義的“大城市”。
    繼去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議之后,今年的政府工作報(bào)告再次提出,“解決好大城市住房突出問題”。
    北京是最具標(biāo)桿意義的“大城市”。一方面,北京樓市的市場化進(jìn)程啟動較早、市場體量大、輻射能力強(qiáng),對環(huán)京、環(huán)渤海,乃至北方地區(qū)的市場,都有著直接或間接的影響;另一方面,作為監(jiān)管中心所在地,北京的樓市調(diào)控政策一直有著較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。
    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年1月,北京新房價(jià)格同比增長2.9%,二手房價(jià)格同比上漲6.9%,是四個(gè)一線城市中房價(jià)同比漲幅最低的城市。也即,過去一年來,北京是房價(jià)控制最好的一線城市,甚至好于不少熱點(diǎn)二線城市。
    近幾年來,北京一直執(zhí)行著全國最嚴(yán)厲的限購、限貸等政策,強(qiáng)力的去杠桿措施,不僅對投資投機(jī)需求形成了有效制約,也令北京樓市調(diào)控享有“最嚴(yán)調(diào)控”的稱謂。
    在供給端,大量限競房投入市場,被認(rèn)為是平抑房價(jià)的關(guān)鍵因素。此外,監(jiān)管層對市場變化的快速反應(yīng),則保證了政策的及時(shí)和有效。
    這一系列舉措,共同構(gòu)成了北京樓市平穩(wěn)的密碼。在長期橫盤后,近期北京房價(jià)又有上漲勢頭,但市場基礎(chǔ)的穩(wěn)固,以及調(diào)控手段的多樣,仍然令多數(shù)從業(yè)者抱有信心。
    需求的基本面
    從需求端來看,北京仍是當(dāng)前調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市。其中,現(xiàn)有的樓市政策框架,主要源于過去幾年來的幾項(xiàng)重要政策措施。
    2010年4月30日,北京出臺限購政策,以家庭為單位,將新購商品房限制為一套,同時(shí)將限購門檻設(shè)置為連續(xù)5年納稅或社保證明。北京也成為全國首個(gè)出臺“限購令”的城市。
    2015年,作為“北京城市副中心”的通州區(qū),在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上,將限購政策進(jìn)一步升級。限購門檻設(shè)定為在通州區(qū)落戶三年,或在通州區(qū)擁有連續(xù)三年納稅或社保證明。由此,通州區(qū)被稱為“最難獲取購房資格”的區(qū)域。
    2017年3月,北京先后出臺“317新政”和“326新政”。將首套房最低首付比例提至35%,二套房最低首付比例提至60%,暫停發(fā)放貸款期限25年以上個(gè)人住房貸款。同時(shí),北京還將商住類房屋納入限購范圍,并實(shí)施停貸。
    至今,北京的購房者面臨的門檻,仍為全國各城市最高。
    這一系列去杠桿的政策措施,極大改變了北京樓市的需求結(jié)構(gòu)。多家房企人士和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,當(dāng)前北京樓市的投機(jī)需求已經(jīng)絕跡,投資需求占比很小,剛需則成為主流。這其中,改善型需求已成為剛需中的主體,首套置業(yè)需求也占據(jù)一定的比例。
    由于需求中的“水分”被擠出,近幾年北京樓市的成交量也有所下降。2017年至2020年,北京新房年度平均成交量約為3.3萬套,二手房年度成交均值約為15萬套,比此前的年度交易規(guī)模下降了三到四成。
    這四年也被業(yè)界稱為北京樓市的“筑底期”。由于成交量位于相對低位,加之“限價(jià)令”等政策的實(shí)施,北京房價(jià)基本處于“橫盤”狀態(tài)。
    其間,北京樓市也曾有過小幅波動。為應(yīng)對政策邊際效應(yīng)遞減的現(xiàn)象,近幾年,北京根據(jù)市場變化,不斷對需求端的政策進(jìn)行“修補(bǔ)”,或進(jìn)行執(zhí)行層面的強(qiáng)化。比如,北京在2017年對離婚一年內(nèi)的貸款人實(shí)施差別化住房信貸政策,從而封堵“假離婚”的漏洞。2020年下半年以來,北京市的金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象。此外,北京對購房者資質(zhì)和貸款流程的審核也不斷趨于嚴(yán)格。
    供給端“調(diào)結(jié)構(gòu)”
    真正起到平抑房價(jià)作用的,被認(rèn)為是供給端的調(diào)整。近幾年來,北京不斷督促已供土地的開發(fā),使得市場有效供應(yīng)規(guī)模逐漸增加。加之投機(jī)投資需求被抑制,北京樓市供應(yīng)緊張的局面逐漸得到緩解。
    從2017年末開始,北京大規(guī)模出讓限競房地塊,限競房項(xiàng)目則從2018年年中開始集中入市。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,2018年到2020年,北京累計(jì)供應(yīng)限競房9.1萬套,占新房供應(yīng)的六成以上,大興、豐臺、房山、昌平四個(gè)區(qū)是供應(yīng)的重點(diǎn)。成交方面,到2020年,限競房成交已接近新房交易的五成。
    實(shí)際上,由于供應(yīng)量過大,已有部分限競房項(xiàng)目陷入滯銷,但一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為市場的主流。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的“2020年北京住宅銷售額排行榜”中,前8名均被限競房項(xiàng)目獲得。
    限競房是指以“限房價(jià),競地價(jià)”的方式拍賣土地,并最終建成的一種商品房品類。限競房主要面向剛需群體,與純商品房項(xiàng)目相比,價(jià)格優(yōu)勢較為明顯。
    多個(gè)房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,由于價(jià)格明顯低于市場水平,一個(gè)限競房項(xiàng)目,往往會影響到周邊的4到5個(gè)純商品房項(xiàng)目的定價(jià),并影響到同區(qū)域二手房的報(bào)價(jià)。因此,在平抑房價(jià)方面,限競房的輻射力不容忽視。近幾年北京房價(jià)的穩(wěn)定,即有賴于限競房的大量供應(yīng)。
    由于對市場影響過大,限競房供應(yīng)的變化,幾乎成為北京樓市的“晴雨表”。
    2020年末至2021年初,北京樓市一度出現(xiàn)“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象。影響市場預(yù)期的,除了橫盤多年后的反彈心態(tài),還有限競房供應(yīng)量減少的影響。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,截至2021年1月,北京限競房的可售庫存,從最高的3萬套以上,下降到2.86萬套。同時(shí),在2020年北京成交的土地中,限競房地塊的比重大幅下降。“隨著土地供應(yīng)結(jié)果的變化,未來市場上的不限價(jià)房源將明顯增加。”
    多數(shù)從業(yè)者認(rèn)為,這種情況將使得北京的房價(jià)繼續(xù)面臨上漲壓力。實(shí)際上,部分高價(jià)地在去年下半年出爐時(shí),北京一些二手房的報(bào)價(jià)就已經(jīng)有所上調(diào)。
    其間,北京啟動了多項(xiàng)應(yīng)急措施,包括嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管、嚴(yán)查房企違規(guī)銷售情況等,使得市場快速恢復(fù)穩(wěn)定。
    除此之外,張大偉表示,考慮到剛需為主的基本面,北京樓市不會出現(xiàn)非理性上漲。“北京市場屬于全國一二線城市最穩(wěn)定的樓市,購房杠桿難度最大。”這種情況下,市場不太可能出現(xiàn)高溫。
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