據(jù)貝殼研究院預(yù)測(cè)，今年3月為上半年償債高峰，償債規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)1479億元
原標(biāo)題：2月樓市數(shù)據(jù)| 623%、413%！一線城市新房市場(chǎng)全面恢復(fù) 上半年償債高峰期將至
2月適逢春節(jié)假期，在“就地過(guò)年”以及多數(shù)售樓處春節(jié)不打烊的帶動(dòng)下，全國(guó)各城市購(gòu)房需求發(fā)生了特殊變化。而農(nóng)歷新年的調(diào)控節(jié)奏也比平日更加緊湊：北上廣深杭等多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，住房信貸收緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范。此外，部分城市持續(xù)對(duì)人才落戶、人才購(gòu)房等推出了更為積極的政策。
多數(shù)房企也在2月調(diào)整了供貨節(jié)奏，但在多重因素影響下，全國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅收窄、部分城市二手房?jī)r(jià)格迅速升溫。相比去年同期，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額正在快速恢復(fù)，但房企間陣營(yíng)加速分化。
廣州新房成交面積同比增長(zhǎng)623%
二月一線城市整體成交面積環(huán)比下降29.33%，廣州降幅較大約46%，上海降幅為34%，深圳降幅22.2%，位列第三。同比來(lái)看，整體成交上行，升幅為409%，其中廣州升幅顯著，為623%；北京升幅居次位，為413%。
1～2月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前20位的城市中，珠三角城市占5席，其中廣州（2.37%）取代深圳、東莞，成為漲幅最大的城市。
值得注意的是，成交面積同比增速較高并非市場(chǎng)過(guò)熱，而是基于去年同期疫情影響后的正?；謴?fù)。
2021年2月，全國(guó)百城樓市整體成交下滑，一線降幅為29.33%、二線降幅為31.22%，三線城市降幅顯著，為64.2%。
二線城市中，西安重新受到關(guān)注。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2月份西安需要搖號(hào)的項(xiàng)目數(shù)量共3個(gè)，其中山水美樹(shù)項(xiàng)目424套洋房房源，總共登記總家庭數(shù)23791個(gè)，創(chuàng)下了西安自施行限購(gòu)政策以來(lái)的最高記錄，房源與登記人數(shù)比例接近1：50，但搖號(hào)項(xiàng)目均價(jià)和周邊價(jià)格相比較低。
不過(guò)西安之外，二三線城市成交正在快速下降，二線代表城市環(huán)比下降31.22%。其中寧波降幅顯著，為50.62%；武漢降43.92%、青島降37.74%。環(huán)比上升的城市中，溫州升幅明顯，為34.49%。三線代表城市成交量環(huán)比下降64.2%，韶關(guān)降幅較大，為21.44%。
價(jià)格方面，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為15884元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，同比上漲4.01%。同環(huán)比漲幅最高的分別是二線城市和三四線城市，其中，一線城市環(huán)比上漲0.13%，同比上漲4.27%；二線城市環(huán)比上漲0.24%，同比上漲4.32%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.21%，同比上漲3.17%。
具體到城市，徐州、嘉興等7個(gè)城市環(huán)比漲幅在0.5%～1.0%之間；南京、杭州等57個(gè)城市漲幅在0.5%以內(nèi)；馬鞍山、宿遷等7個(gè)城市新房?jī)r(jià)格均與上月持平。
上海二手房成交量全國(guó)第一
二手房成交量?jī)r(jià)漲幅均居高不下的上海，終于在2月份實(shí)現(xiàn)了庫(kù)存回升。易居研究院《22城二手房去化周期報(bào)告》顯示，2021年2月末，22城二手房總庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)1.8%。其中上海二手房庫(kù)存環(huán)比增速最快，達(dá)到7.8%；鄭州和無(wú)錫緊隨其后，環(huán)比增速分別為7.6%、4.6%。
庫(kù)存環(huán)比降速最快的三個(gè)城市分別為南寧、廈門(mén)和杭州，達(dá)到1.2%、0.9%、0.8%。
盡管上海二手房庫(kù)存已經(jīng)環(huán)比增長(zhǎng)第一，但不敵強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。以“庫(kù)存/近12個(gè)月平均銷(xiāo)量”的公式來(lái)計(jì)算，上海去化周期仍然僅為1.3個(gè)月，此外，深圳、北京、廣州去化周期分別為3.9、5.4、7.7個(gè)月，均短于22個(gè)城市的平均值，一線城市二手房火熱程度可見(jiàn)一斑。
截至2月份，上海繼續(xù)蟬聯(lián)二手房月均成交量冠軍，以2.9萬(wàn)套的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)將第二名北京（近1.5萬(wàn)套）甩在身后，南京則力壓廣州深圳，站上月成交第三名。
2021年2月22城二手房近12個(gè)月月均成交量 數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局、易居研究院
2021年2月22城二手房近12個(gè)月月均成交量 數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局、易居研究院
去化周期較長(zhǎng)的城市如大連、北海、成都、南昌同樣值得關(guān)注，其中南昌以41.8個(gè)月成為去化周期最長(zhǎng)的城市，反映了這幾個(gè)城市的二手房市場(chǎng)供給大于需求的現(xiàn)狀。
從去化周期環(huán)比增速來(lái)看，鄭州、大連緊隨上海腳步，增速分別達(dá)到7.8%、3.8%；后三名分別為金華、蘇州和廈門(mén)，增速分別為-6.1%、-5.1%、4.9%
二手房?jī)r(jià)格方面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15585元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，同比上漲3.30%。其中，一線城市二手住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.97%，同比上漲9.65%；二線城市環(huán)比上漲0.11%，同比上漲2.09%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.20%，同比上漲2.43%。
百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)近一成
2021年2月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地1658宗，環(huán)比減少34%，同比減少5%；推出土地面積6305萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33%，同比減少10%。
但今年以來(lái)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)，地價(jià)和溢價(jià)率繼續(xù)保持上行的態(tài)勢(shì)，特別是熱點(diǎn)城市疊加優(yōu)質(zhì)地塊，競(jìng)拍熱度不減、高價(jià)地成交宗數(shù)處在高位。
不過(guò)2月份土地市場(chǎng)的一記重錘，或?qū)氐字厮芡恋毓?yīng)及市場(chǎng)周期。自然資源部2月18日發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。
22個(gè)重點(diǎn)城市為：北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島和長(zhǎng)沙，均是歷次成交榜單高位的“?？?rdquo;。
中指研究院分析認(rèn)為，集中供地將分流房企資金，客觀上帶動(dòng)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下行，土地市場(chǎng)降溫。按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，現(xiàn)有招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈洹?/div>
土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期、地價(jià)回歸理性預(yù)期有助于房企利潤(rùn)率得到邊際改善，但帶來(lái)的可能造成項(xiàng)目集中入市，進(jìn)一步加劇競(jìng)爭(zhēng)，而市場(chǎng)周期可能將因此重塑。
房企對(duì)于2021年土地市場(chǎng)有著自己的理解和節(jié)奏。1～2月，TOP100企業(yè)拿地總額3866億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為60.3%。
50家代表房企拿地總額同比下降4.0%。同時(shí)房企間拿地分化顯著，部分企業(yè)拿地增長(zhǎng)勢(shì)頭不減，如萬(wàn)科、招商蛇口、綠城、濱江集團(tuán)等；在招拍掛市場(chǎng)上，這50家代表房企權(quán)益金額占比有所上升。1～2月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為86.9%，較上年同期增長(zhǎng)近10個(gè)百分點(diǎn)，其中前10陣營(yíng)企業(yè)和11～30陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比分別上升12.8和13.9個(gè)百分點(diǎn)，31～50陣營(yíng)企業(yè)則走出不同路線，在招拍掛市場(chǎng)更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。
長(zhǎng)三角仍是全國(guó)最火熱的區(qū)域。
從布局區(qū)域來(lái)看，房企仍然偏愛(ài)長(zhǎng)三角。1～2月長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額1043億元，依舊位居四區(qū)域首位；中西部TOP10企業(yè)拿地金額297億元，位列第二；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額283億元，位列第三。
拿地面積來(lái)看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以717萬(wàn)平方米位居四區(qū)域首位，繼續(xù)領(lǐng)跑。
頭部房企則繼續(xù)多城齊發(fā)力。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、招商蛇口出現(xiàn)在2個(gè)城市的1～2月拿地總額TOP10榜單中，在多個(gè)城市齊發(fā)力，與企業(yè)的全國(guó)化戰(zhàn)略布局相契合。
其中浙江本土房企再次強(qiáng)化深耕區(qū)域，綠城中國(guó)拿下了杭州1～2月拿地總額冠軍（126億元）、濱江集團(tuán)持續(xù)深耕大本營(yíng)杭州，拿下杭州1～2月拿地總額亞軍（120億元）。
到期債務(wù)規(guī)模同比增加183.4%
貝殼研究院《房企融資月報(bào)》顯示，2021年2月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約768億元，環(huán)比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規(guī)至今，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)。
2021年1～2月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月（3.5%）持續(xù)擴(kuò)大，今年前2月融資規(guī)模較2019年同期融增長(zhǎng)27.4%。2月單月因春節(jié)假期交易日減少，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行46筆，較上月減少88筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。
從結(jié)構(gòu)上看，2月單月境外融資共發(fā)行12筆，融資規(guī)模約204億元人民幣，環(huán)比減少73.8%，同比減少21.5%。2月境內(nèi)債券成為2月發(fā)債主導(dǎo)，共發(fā)行34筆，發(fā)行規(guī)模約276億元，環(huán)比減少66.0%，同比減少33.2%。
利率方面，2月境內(nèi)債券融資票面利率中位數(shù)為4.75%，較上月增加0.18個(gè)百分點(diǎn)，同比上升30.5%。
據(jù)貝殼研究院預(yù)測(cè)，今年3月為上半年償債高峰，償債規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)1479億元，但境內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖，實(shí)體企業(yè)融資需求旺盛，將影響資本流入房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模；同時(shí)“集中供地”的政策出臺(tái)后，房企融資需求將進(jìn)步一加劇，票面利率短期易升難降，房企融資難度恐將再度升級(jí)。
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