“兩集中”制度落地后，北京市土地供應將出現(xiàn)怎樣的新變局？
3月12日，北京市住建委官方微信公眾號“安居北京”發(fā)文稱，北京市將合理增加居住用地供應，加大向租賃住房傾斜力度，強化“房地聯(lián)動、一地一策”機制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時代周報記者表示，擴大保障性租賃住房覆蓋范圍能有效解決大城市的住房緊缺問題。同時，“房地聯(lián)動、一地一策”的機制也能避免北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大漲大跌，保證市場平穩(wěn)發(fā)展。
切斷土地和住房市場螺旋反饋
2021年初，“兩集中”土地供應制度落地，22城根據(jù)各自實際情況制定對應的土地調控政策。
“安居北京”發(fā)文內容顯示，北京將堅持因地制宜、實行“一地一策”，即根據(jù)不同地塊具體情況，設定不同的土地競買或房屋銷售條件，如設定地價上限、競政府共有產(chǎn)權份額、競建高品質住宅、競建人才公租房、競企業(yè)自持房屋比例、執(zhí)行差異化稅收信貸優(yōu)惠政策以及制定優(yōu)先購房順序等。
此前，北京市海淀區(qū)樹村地塊的出讓公告中就曾出現(xiàn)“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”等內容。
貝殼研究院高級分析師許小樂認為，“房地聯(lián)動“的機制有助于切斷土地市場與住房市場的螺旋反饋。由于土地的自然稀缺性以及政府主導的供地方式，土地供應彈性極低，與住房需求脫節(jié)，導致房價、地價螺旋上升，土地市場和住房市場的熱度同步上升。房地聯(lián)動機制是聯(lián)合調控機制，當房價上漲，需要對土地市場進行調節(jié)；當土地價格上漲，需要對房地產(chǎn)市場進行調節(jié)。根據(jù)不同地塊具體情況，設定不同的土地競買或房屋銷售條件，避免兩者同步相互促進。
值得一提的是，據(jù)“安居北京”發(fā)布內容顯示，北京市或將房價引導前置到土地出讓環(huán)節(jié)，以土地基準地價為基礎、結合各區(qū)域市場情況進行測算。住建、規(guī)自部門、區(qū)政府和專家組成聯(lián)席會，共同研定各地塊房價上限，并在土地出讓環(huán)節(jié)告知競買人，競買人須簽署房價知悉承諾書。通過打通地價和房價，實現(xiàn)聯(lián)動引導，遏制非理性拿地行為，堅決穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。
增加租賃住宅土地供給
據(jù)“安居北京”發(fā)文，2021年，北京市計劃安排租賃住宅用地300公頃，其中集租房、公租房各150公頃，較2020年分別增加100公頃、70公頃。在擴大租賃住房覆蓋面積的基礎上，積極引導多主體、多途徑的多元化實施模式改革，綜合利用現(xiàn)有土地一級開發(fā)、集體土地入市、存量資源改造、閑置房屋盤活等方式拓寬供應渠道。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向時代周報記者表示，“多主體、多途徑”的方式不僅能夠盤活閑置資源，同時，或將能促成地方政府與企業(yè)深化合作，共同搭建保障性租房項目。
北京市“十四五”規(guī)劃中就曾指出，鼓勵存量低效商辦項目改造，深入推進集體土地租賃住房試點。
此前，北京市住建委副主任張國偉介紹稱，“十四五”期間，北京市將進一步加大集租房建設力度，計劃于2021年向市場供應集租房5000套左右，重點解決新市民等群體過渡性居住需求。他還介紹，北京市將加快集租房建設供應，進一步加大集租房建設力度，按照毗鄰功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和新城的選址原則，鼓勵功能混合，促進職住平衡、產(chǎn)城融合。
許小樂認為，擴大保障新租賃住房土地供應表明北京重點發(fā)展租賃住房的決心，并側重在集體建設用地建租賃住房上，能有效緩解北京租賃住房供給不足的問題。但是。許小樂還指出，租賃住宅用地的位置不易太偏，否則易造成需求不足或職住分離等問題。
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