還貸多年，早該交付的房子卻仍舊是個(gè)“坑”；不堪生活壓力，業(yè)主無奈搬進(jìn)爛尾樓……若論維權(quán)中哪個(gè)最痛，住宅爛尾樓不遑多讓。作為城市的傷疤，“全國十大爛尾樓”“某地面積最大爛尾樓”等頻頻登上網(wǎng)絡(luò)熱搜。

那么，為何住宅爛尾越發(fā)頻繁出現(xiàn)？已經(jīng)爛尾的項(xiàng)目是否能夠得以重生？作為消費(fèi)者，如何預(yù)防買到爛尾產(chǎn)品？監(jiān)管部門和開發(fā)企業(yè)又該如何促進(jìn)市場有序健康發(fā)展呢？

爛尾之因

四面透風(fēng)、裸露磚墻的屋子，荒廢的小路，用水桶打水，點(diǎn)柴火做飯，靠微弱的燭光照明……住在爛尾樓的業(yè)主像是回歸原始生活。在鄭州豫森城，甚至連單元入戶口的臺(tái)階都需要業(yè)主搬石塊壘出來。2014年開始，豫森城以均價(jià)6000元-7000元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售，前后吸引了2000多名購房者前來購房。時(shí)至今日，這個(gè)本該在2017年交付的項(xiàng)目仍處于荒蕪與廢料堆砌的爛尾狀態(tài)。

然而，豫森城并不是個(gè)例，當(dāng)下不僅有別樣·幸福城、澳洲山莊、萬川瑞園等項(xiàng)目，更有知名大品牌開發(fā)商開發(fā)的高端熱銷項(xiàng)目，諸如北京院子、香山四季、弘燕山水文園等也因爛尾引發(fā)維權(quán)。其中，作為2001年興建的北京東三環(huán)豪宅項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)近聞名的弘燕山水文園如今卻被查封，網(wǎng)簽遙遙無期。

爛尾樓帶來的困擾大致相同，但其出現(xiàn)的原因卻各有不同。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，綜合來看，近年來市場回暖，爛尾樓頻繁出現(xiàn)主要由于企業(yè)自身管理不善，涉及資金流動(dòng)性管理等問題。

中國企業(yè)發(fā)展聯(lián)盟副理事長柏文喜則表示，爛尾樓形成的原因通常有三個(gè)。一是資金問題，由于開發(fā)商自身資金不足，一部分建設(shè)資金需要依靠銷售資金來進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，一旦遇到市場問題和銷售問題，后續(xù)資金或無法保證。二是由于規(guī)劃原因，項(xiàng)目規(guī)劃在報(bào)批階段可能存在很多問題和瑕疵，沒有完全通過相應(yīng)的審批，屬于邊規(guī)劃邊建設(shè)。可能在建設(shè)的過程中，因?yàn)檫`反強(qiáng)制性規(guī)劃要求而被叫停，然后形成爛尾。三或出現(xiàn)在工程方面，比如工程前期工作不到位，在建設(shè)的過程中發(fā)現(xiàn)原來的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、抗震指標(biāo)等各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，也有可能造成后續(xù)停建爛尾。

“消費(fèi)者要盡量避免購買資產(chǎn)負(fù)債特別高的房企產(chǎn)品，”盧文曦提醒道，相對(duì)而言大品牌房企安全度更高，出現(xiàn)爛尾樓的概率較低。

重生之難

事實(shí)上，對(duì)正經(jīng)歷切膚之痛的購房者而言，如何推進(jìn)其“新生”是當(dāng)前最緊要的問題。

然而，爛尾樓或體量巨大，或權(quán)屬復(fù)雜，有的還會(huì)涉及延期后續(xù)補(bǔ)償事宜等，這些都令接盤者望而卻步，重生難度并不小。以位于上海市浦東新區(qū)的御中環(huán)（二期）為例，該項(xiàng)目開發(fā)商海東公司母公司三盛宏業(yè)從2019年開始遭遇債務(wù)危機(jī)，2021年1月21日申請(qǐng)破產(chǎn)重整。在三盛宏業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)前，曾多次將海東公司作擔(dān)保，這導(dǎo)致三盛宏業(yè)陷入危機(jī)后，海東公司也需承擔(dān)連帶責(zé)任，影響了公司正常經(jīng)營。在此背景下，海東公司資金處于被凍結(jié)狀態(tài)，御中環(huán)項(xiàng)目建設(shè)不得不暫停，直到約定的交房日期2020年12月20日，項(xiàng)目仍然處于爛尾狀態(tài)。

柏文喜指出，企業(yè)承接爛尾項(xiàng)目除工程風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)外，還有可能因爛尾樓爛尾時(shí)間較長，城市規(guī)劃建設(shè)環(huán)境都發(fā)生了較大的變化，項(xiàng)目價(jià)值也需要重新定位和評(píng)估。他舉例稱，比如爛尾項(xiàng)目原來占據(jù)黃金地段，但因?yàn)闋€尾時(shí)間較長，可能城市重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目價(jià)值會(huì)存在下降的風(fēng)險(xiǎn)。此外，或許還存在爛尾項(xiàng)目入市時(shí)市場風(fēng)向變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

不過柏文喜亦指出，由于爛尾樓各個(gè)方面均面臨較大壓力，因此接盤者往往能夠爭取到比較有利的條件。如歷時(shí)多年，爛尾樓所在地區(qū)地價(jià)、物業(yè)的市場價(jià)格或已有較大提升，承接爛尾樓的后來者可以以較低的入市成本重整爛尾項(xiàng)目。

盡管涉及多方利益糾葛，接盤者面臨不小的壓力，但在業(yè)主們的奔走呼號(hào)下，我們也看到已經(jīng)有越來越多的爛尾樓重獲新生。

2020年10月，爛尾6年的溫州天匯嘉園小區(qū)被300多名業(yè)主齊心“救活”；2020年8月27日，昆明市官渡區(qū)政府關(guān)上街道辦宣布“別樣幸福城”4號(hào)地塊啟動(dòng)復(fù)工續(xù)建，并計(jì)劃將于2021年10月底竣工交房；同年11月，金科地產(chǎn)競標(biāo)成功，成為御中環(huán)（二期）項(xiàng)目代建方，為更多業(yè)主帶來夢寐以求的幸福微光。

如何預(yù)防？

不過與其買到爛尾，艱難等待其重生，我們或許更應(yīng)該思考如何才能有效預(yù)防這顆“毒瘤”的產(chǎn)生。在爛尾樓維權(quán)頻發(fā)的2020年，如何避免買到爛尾樓成為廣為熱議的話題。其中，商品房預(yù)售制度成為眾矢之的。

商品房預(yù)售制度引入始于改革開放初期，彼時(shí)國內(nèi)住宅面臨嚴(yán)重短缺，商品房市場不成熟。“商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生，在當(dāng)時(shí)主要是為解決兩個(gè)問題”，柏文喜表示，一是房源預(yù)售能夠及早滿足市場需求，可以解決住房資源供不應(yīng)求的問題；其次預(yù)售制度使得開發(fā)商可以運(yùn)用較少的自有資金撬動(dòng)預(yù)售收入，從而完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。也就是說，預(yù)售制度曾起到“擴(kuò)大供給”和“建設(shè)投資”兩大作用。

然而，隨著時(shí)間的發(fā)展，房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端也逐漸顯現(xiàn)。例如，北京院子二期預(yù)售款資金被挪用致停工，導(dǎo)致監(jiān)管層多次要求整改并暫停網(wǎng)簽。不僅如此，深陷資金鏈危機(jī)的泰禾集團(tuán)在北京、上海、杭州、蘇州、太原、福州等城市還有二十余個(gè)爛尾項(xiàng)目。

與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場基本實(shí)現(xiàn)供需平衡，甚至局部出現(xiàn)供過于求的狀況，商品房預(yù)售制度擴(kuò)大供給的使命終結(jié)。“一定角度上來講，房地產(chǎn)市場也已不需要利用市場的力量整合社會(huì)資源，幫助開發(fā)商投資來擴(kuò)大商品房的建設(shè)與供給能力。”柏文喜指出，如此背景下，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候商品房預(yù)售制度或?qū)⑼顺鰵v史舞臺(tái)。

如今，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管已漸成趨勢。2020年3月，海南出臺(tái)樓市新政明確提出新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，在取消商品房預(yù)售制度上先行一步，到2020年底，成都、唐山、太原等多城亦相繼發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

盡管爛尾樓困境的出局已在政策層面推動(dòng)，但盧文曦指出，出現(xiàn)爛尾樓的企業(yè)也應(yīng)積極承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時(shí)他表示，出現(xiàn)爛尾樓項(xiàng)目對(duì)房企的形象會(huì)造成不良影響，房企的銷售及土地市場表現(xiàn)也均將受限，因此，在爛尾項(xiàng)目出現(xiàn)之前，企業(yè)應(yīng)該在管理上多注意銷售節(jié)奏，“不要杠桿放太大”。