針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市現(xiàn)象，監(jiān)管正持續(xù)加大管理力度。
日前，央行上?？偛坑“l(fā)《2021年上海信貸政策指引》（下稱《指引》），要求金融機(jī)構(gòu)要合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
記者了解到，目前上海地區(qū)銀行業(yè)已對(duì)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等進(jìn)行全面自查，已有銀行對(duì)違規(guī)貸款進(jìn)行提前收回；同時(shí)，銀行已將自查和整改的相關(guān)情況上報(bào)給監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門正做匯總整理。
除了上海外，第一財(cái)經(jīng)獲悉，深圳監(jiān)管部門于近日召集深圳各大商業(yè)銀行開(kāi)會(huì)，要求對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行排查，北京春節(jié)前也已開(kāi)啟專項(xiàng)排查。
接受第一財(cái)經(jīng)采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，既影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，又不利于解決中小微企業(yè)融資難、融資貴的問(wèn)題，甚至進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)資金脫實(shí)向虛。監(jiān)管的嚴(yán)查將有助于經(jīng)營(yíng)貸回歸本質(zhì)，一定程度上促進(jìn)樓市健康發(fā)展。
上海銀行業(yè)全面自查
對(duì)于上海銀行業(yè)而言，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為今年的重點(diǎn)工作之一。上述《指引》強(qiáng)調(diào)，2021年，金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格審查貸款人個(gè)人信息的真實(shí)性，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
事實(shí)上，在此次監(jiān)管再次發(fā)聲前，上海銀保監(jiān)局1月就印發(fā)了《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，對(duì)轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。
其中包括，要求轄內(nèi)銀行對(duì)去年6月以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款全面自查；同時(shí)，提出攔截機(jī)制，要求完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制，擴(kuò)大模型監(jiān)測(cè)范圍，提升監(jiān)測(cè)效果。對(duì)確認(rèn)用途違規(guī)的行為，應(yīng)及時(shí)采取實(shí)質(zhì)性管控措施。
第一財(cái)經(jīng)了解到，目前上海地區(qū)各大銀行都在進(jìn)行消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸的流向檢查。一位國(guó)有大行風(fēng)險(xiǎn)管理部相關(guān)人士對(duì)記者稱，類似檢查其實(shí)往年也會(huì)有，銀行對(duì)貸后資金的流向監(jiān)測(cè)屬于常規(guī)操作，銀行一般是通過(guò)對(duì)收款方的關(guān)鍵字進(jìn)行檢索，然后再對(duì)命中關(guān)鍵字的線索進(jìn)行二次核查。“只不過(guò)今年更嚴(yán)了。”
至于銀行具體如何自查，一位城商行分行行長(zhǎng)助理對(duì)記者表示，主要是看借款主體和資金流向。比如在查經(jīng)營(yíng)貸款方面，先判斷借款主體是否為新注冊(cè)成立的殼公司，是否有正常業(yè)務(wù)的結(jié)算交易流水，與主營(yíng)業(yè)務(wù)特征是否相符。
隨后再看資金流向，包括支付對(duì)手方是否為正常商務(wù)合作伙伴，是否符合經(jīng)營(yíng)特征，支付金額是否符合一貫結(jié)算規(guī)模；同時(shí)還要關(guān)注實(shí)控人、關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金流入，主要是為了防范形式上支付后實(shí)際資金回流，倒手再進(jìn)入樓市。
在銀行自查之后，監(jiān)管部門也會(huì)進(jìn)行核查，對(duì)違規(guī)行為做出相應(yīng)的懲處。據(jù)悉，上海地區(qū)要求銀行于2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告，記者了解到，目前各家銀行已經(jīng)上報(bào)了相關(guān)情況，上海銀保監(jiān)局正在進(jìn)行匯總整理。
除了嚴(yán)控信貸資金違規(guī)流入樓市，《指引》還稱，金融機(jī)構(gòu)要合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)先支持首套剛需自住購(gòu)房需求。這意味著，多方管控下，銀行涉房類資金的投放將會(huì)受到限制。
在此背景下，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年銀行信貸投放將面臨結(jié)構(gòu)性配比調(diào)整，即銀行將減少住房按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放比例，增加其他零售和對(duì)公貸款的投放。比如，探索其他優(yōu)質(zhì)信貸投放領(lǐng)域，適度調(diào)整對(duì)公和零售業(yè)務(wù)的占比。“我們行會(huì)關(guān)注小微行業(yè)，關(guān)注綠色低碳產(chǎn)業(yè)、科技業(yè)、制藥業(yè)等。”前述城商行分行行助稱。
多地也開(kāi)啟排查
除了上海地區(qū)外，第一財(cái)經(jīng)獲悉，深圳監(jiān)管部門于近日召集了深圳各大商業(yè)銀行開(kāi)會(huì)，要求對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行排查。某股份制銀行人士稱，已經(jīng)接到相關(guān)通知。
某國(guó)有大行深圳分行人士此前告訴第一財(cái)經(jīng)，最近兩年來(lái)，監(jiān)管對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的檢查一直沒(méi)有放松，已經(jīng)成為常規(guī)動(dòng)作，該行去年就因?yàn)榭蛻衾媒?jīng)營(yíng)貸違規(guī)炒房被監(jiān)管處罰，另一大行早前也因此受罰。
記者了解到，與以往的例行抽查有所不同，這次是專項(xiàng)檢查。某股份行深圳支行行長(zhǎng)稱，檢查的主要內(nèi)容是，申請(qǐng)貸款時(shí)，抵押房產(chǎn)過(guò)戶是否已滿8個(gè)月，貸款發(fā)放是否已滿6個(gè)月，貸款人及配偶最近3個(gè)月內(nèi)是否存在買房記錄。
這也是2020年4月以來(lái)，深圳第二次排查經(jīng)營(yíng)貸炒房。去年4月20日，深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行聯(lián)合召開(kāi)座談會(huì)，要求商業(yè)銀行對(duì)信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)全面排查，原則上要求向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，借款人用做抵押的房產(chǎn)持有時(shí)間不得少于6個(gè)月。
深圳銀行業(yè)人士稱，此前例行檢查中發(fā)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸炒房，一般都是銀行貸款審核不嚴(yán)，或挪用時(shí)間與取得貸款間隔時(shí)間過(guò)短，而且使用貸款時(shí)也沒(méi)有隱藏實(shí)際資金流向。為了避免暴露實(shí)際用途，不少貸款人采取多賬戶轉(zhuǎn)賬的方式，隱藏貸款的實(shí)際流向。
北京、廣東等地也已開(kāi)始排查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。2月1日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布公告，針對(duì)部分購(gòu)房者挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金作為購(gòu)房款等情況，開(kāi)展大數(shù)據(jù)篩查，并對(duì)1月25日以來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域的成交案例進(jìn)行排查。
上述行動(dòng)主要核查全款購(gòu)房中，購(gòu)房人和直系親屬近期申請(qǐng)使用了經(jīng)營(yíng)貸的行為。針對(duì)北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)此前的“炒作”苗頭，相關(guān)部門還對(duì)西城區(qū)金融街、德外、海淀萬(wàn)柳、中關(guān)村等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房成交案例進(jìn)行重點(diǎn)核查。
以其中被排查到的案例為例，某人在去年新注冊(cè)了一家小微企業(yè)，注冊(cè)企業(yè)之后沒(méi)過(guò)幾天，就網(wǎng)簽了西城區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)的一套二手房，在隨后的幾個(gè)月里，先后從兩家銀行申請(qǐng)了數(shù)百萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)貸。
通過(guò)銀行配合，檢查人員會(huì)調(diào)查該筆經(jīng)營(yíng)貸在發(fā)放后，被用在了哪里，是否通過(guò)虛假經(jīng)營(yíng)合同，流入其他空殼公司賬戶。因經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，往往要經(jīng)過(guò)多次付款“倒出”，檢查人員會(huì)核查每筆資金的最終流向。
另?yè)?jù)媒體報(bào)道，3月11日，廣東各家銀行機(jī)構(gòu)全面開(kāi)展信貸資金違規(guī)流入樓市專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)排查，并在金融監(jiān)管部門指導(dǎo)下加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸審核力度。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，嚴(yán)打違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸有其必要性。今年政府工作報(bào)告提出，大型商業(yè)銀行普惠小微企業(yè)貸款增長(zhǎng)30%以上，而如果經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的漏洞無(wú)法堵住，將有更多資金披著實(shí)體融資的外衣，違規(guī)進(jìn)入樓市，助推房市炒作。
樓市炒作之風(fēng)或得到抑制
若多地對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的排查和整改落到實(shí)處，將有助于遏制樓市的炒作之風(fēng)。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，特別是大城市，將加強(qiáng)“違規(guī)資金”流入樓市的監(jiān)管力度，“提前回收貸款”措施將對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者造成震懾作用。
“如果出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象要抽貸，對(duì)熱點(diǎn)城市的樓市會(huì)形成很大打擊，特別是對(duì)北上廣深這些一線城市。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng)。
“經(jīng)營(yíng)貸都是動(dòng)用杠桿買房，部分是在資金中介慫恿下，把存量房貸都置換為經(jīng)營(yíng)貸，這也是違規(guī)的。真正嚴(yán)查起來(lái)，每一筆都逃不過(guò)。”李宇嘉稱，最后的結(jié)果是很多人會(huì)掛牌賣房。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)記者表示，具體從房地產(chǎn)類型上看，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸炒房一定程度上將對(duì)偏高端的項(xiàng)目，尤其是豪宅項(xiàng)目產(chǎn)生影響。“一般買豪宅產(chǎn)品的都是企業(yè)主，他們往往會(huì)通過(guò)多種渠道把經(jīng)營(yíng)貸的錢套出來(lái)，在這種方式被嚴(yán)查后，豪宅類項(xiàng)目的水分可能就會(huì)被擠出來(lái)了。”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，對(duì)于炒房比較盛行的區(qū)域、經(jīng)營(yíng)貸使用較多的人群來(lái)說(shuō)，確實(shí)會(huì)因?yàn)榇溯唶?yán)查行動(dòng)，使投機(jī)需求有所降溫。但在那些市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定的城市，類似現(xiàn)象較少，比如像北方大部分城市受到的沖擊會(huì)較小。
李宇嘉還稱，參與違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸的各方包括商業(yè)銀行都會(huì)受到嚴(yán)厲處罰，最近各地銀監(jiān)局已公布了一批經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)的案例，對(duì)銀行處罰力度比較大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時(shí)也與銀行在放貸過(guò)程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有關(guān)。他認(rèn)為，從銀行角度來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言高于按揭貸款，但是經(jīng)營(yíng)貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以銀行在執(zhí)行層面出現(xiàn)了動(dòng)作走形。
“針對(duì)一些短期內(nèi)用新房本以及新企業(yè)注冊(cè)套取經(jīng)營(yíng)貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場(chǎng)過(guò)熱，讓經(jīng)營(yíng)貸回歸它的本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。”張大偉說(shuō)。
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