違規(guī)流入樓市的信貸資金正在迅速“歸位”。
廣東銀保監(jiān)局轄內信貸資金違規(guī)流入房地產的排查情況已經有了初步結果。截至目前，轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機構自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。
這也是繼央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布重磅文件《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“房貸新規(guī)”）之后，樓市再迎強監(jiān)管。市場普遍認為，從信貸端關緊水龍頭，廣州、東莞等廣東省樓市較熱城市將迎降溫。
信貸資金違規(guī)入樓市被強監(jiān)管
早在今年2月初，廣東各家銀行就開始圍繞信貸資金違規(guī)流入房地產領域。
從各家金融機構的排查范圍看，自2020年以來的個人消費貸款、個人經營性貸款業(yè)務成為此輪各家銀行排查重點。建設銀行廣東省分行等部分銀行除了自查外，還重點排查了與第三方業(yè)務機構的業(yè)務合作情況。
自三月以來，對于信貸資金違規(guī)流入樓市的排查從北京、上海、廣東等個別省市逐步升級，擴圍至遼寧、黑龍江、內蒙古、臺州、深圳等全國多個省市。
以樓市交投活躍的深圳為例，自3月9日起，部分銀行已對違規(guī)流向樓市的信貸資金進行自查，要求客戶提前進行返還。3月12日，“深圳多家銀行收回違規(guī)流入樓市貸款”登上微博熱搜，引發(fā)網友熱議。這也是繼2020年4月之后，深圳再次對經營貸資金流向進行排查。
諸多城市對于經營貸資金流向樓市采取明令禁止，各地銀保監(jiān)局多次因相關銀行貸款業(yè)務違規(guī)下發(fā)罰單。但目前，還尚未有類似于廣東省這種較大范圍的排查結果出爐。
據了解，廣東銀保監(jiān)局已要求銀行限期整改問責，目前銀行機構采取了終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等整改措施，對存在違規(guī)問題的內部員工開展了警示告誡、通報批評、積分扣減、經濟處罰等問責。
人民銀行廣州分行、廣東銀保監(jiān)局表示，對于通過弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料等方式申請貸款購買商品住房者，以及對此提供不當協(xié)助者，有關部門將對其違法違規(guī)行為進行聯(lián)合懲戒。屬于騙取貸款或者詐騙貸款的，是國家明令禁止的犯罪行為，更會受到嚴厲打擊和懲處。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期的地方動態(tài)來看，各地銀監(jiān)部門都在加強對經營貸貸后的資金流向檢查，包括交易背景的真實性，受托支付的流程是否合理，是否存在大額提現(xiàn)，是否存在借款人及直系親屬在近半年購房的情況，銀監(jiān)部門也會協(xié)調銀行與銀行之間資金追蹤的合作。嚴打經營貸等資金違規(guī)流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作。
具體來看，2020年的經營貸資金流向排查主要集中在新增個人貸款、授信審查審批等環(huán)節(jié)。廣東省的這輪排查涉及到新增及存量貸款的授信調查、授信審查審批、授信后管理、第三方機構業(yè)務合作等各個環(huán)節(jié)，力度更大。
深圳的一家大型銀行個人信貸部的相關負責人士向第一財經記者直言，廣東省的這輪經營貸資金監(jiān)管覆蓋貸前調查、貸中審查、貸后檢查，基本上對貸款的流向全鏈條監(jiān)管，這是很少見，也是很嚴格的，對于樓市去杠桿有很大的作用。
過熱樓市或迎來“降溫”
隨著監(jiān)管越來越嚴厲，樓市的變化也非常明顯。
以深圳為例，《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（下稱“2·8新政”）出臺的2月，樂有家研究中心數據，深圳二手住宅市場過戶4166套，環(huán)比下跌40.55%，二手住宅市場成交量幾近腰斬。這種態(tài)勢仍在延續(xù)，深圳市房地產中介協(xié)會最新公布的數據顯示，上周（3月8日至14日）深圳二手房網簽988套（含自助網簽），環(huán)比下降0.3%。
深圳市房地產中介協(xié)會認為，新政發(fā)布至今，深圳二手房市場進入低位橫盤期，在宏觀金融政策沒有明顯變化下，低位橫盤或將持續(xù)一段時間。類似樓市成交行情下行的狀況在東莞的部分片區(qū)也同樣存在。
廣州樓市在2020年度同樣表現(xiàn)搶眼。
中原地產數據顯示，2020年廣州新房網簽成交約10.1萬套，同比上升27%，近十年內僅次于2016年；二手房成交約13.1萬套，同比增長21.9%。南沙、天河、海珠、越秀、荔灣、黃埔同比增幅居前列，均同比增5成以上。
成交量的提升也直接拉動房價上行。克而瑞數據顯示，去年10月，廣州新房成交均價首次突破3字頭。隨后的11月、12月新房均價繼續(xù)攀升，12月均價突破3.2萬元/平方米。
保利投顧研究院指出，市場對于樓市看漲預期仍較為強烈。自2020年5月以來二手住宅價格持續(xù)居全國前列；二手報價指數穩(wěn)步上升，10月后突破50，報價上調的房源占比持續(xù)提升，客戶看漲信心較強。
復盤2020年，市場人士普遍認為，2020年廣州住宅市場開啟向上新周期。上半年受疫情沖擊成交乏力，下半年加快恢復，在近遠郊人才購房政策放寬、土地市場熱度傳導、產業(yè)和規(guī)劃利好、新房供應創(chuàng)新高、莞深外溢客群增量促成下。
二手房方面，掛牌價一夜上漲50萬、業(yè)主反價20萬的消息越來越多。珠江新城熱門小區(qū)普遍單價破10萬+，掛盤價上漲10%、20%不在少數。在深圳、東莞等樓市過熱城市出現(xiàn)的業(yè)主群控盤、抱團漲價等樓市亂象也在廣州的多個熱門小區(qū)出現(xiàn)。
樓市行情火爆也帶動了投機氛圍升溫。類似在深圳、東莞等出現(xiàn)的以住房為抵押申請經營貸套出大量現(xiàn)金，投資炒房投機行為開始在天河、黃埔、南沙等熱門板塊出現(xiàn)。不少樓市投資客，花費千元，找中介公司注冊或過戶一家殼公司，偽造經營流水，“變身”為合法的經營者，然后找墊資公司提供一筆過橋資金來全款買房，房子過戶后再把房子作為抵押物，向銀行申請經營貸來償還過橋資金。
2020年四季度以來，廣州房價快速上漲，投資客活躍起來，這種經營貸流入廣州樓市的情況也增多了?；趶V州銀行普遍的首套房貸利率和二套房貸利率在5%以上，遠高于普遍為4.5%左右的房抵經營貸利率，再疊加彼時監(jiān)管不夠及時和細致，投資客利用經營貸炒房的套利動機愈發(fā)強烈。
國家統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，今年1月份，廣州新房價格環(huán)比上漲1%，同比上漲5.9%，漲幅均位列四大一線城市之首。二手房方面，廣州環(huán)比上漲1.4%，同比上漲8.7%，漲幅在四大一線城市中僅次于深圳。一時間，廣州樓市的火爆度引發(fā)外界矚目。
3月開啟的這輪廣東各家銀行機構全面開展信貸資金違規(guī)流入樓市專項風險排查如今迎來落地。這被不少地產人士視為，央行房貸集中度管理新規(guī)發(fā)布以來，廣州、東莞等廣東省熱門樓市再迎信貸端收緊的標志。
與深圳、東莞稍有不同的是，廣州樓市供應量常年保持充足，今年新增商品房貨量將超11萬套。
合富研究院在今年1月的廣州樓市分析報告中進一步指出，其中七成貨量集中在“規(guī)劃兌現(xiàn)力度大/配套成熟”板塊，預計市場能夠實現(xiàn)“有效供需對接”，在供應帶動下，2021年廣州商品住宅市場成交仍可維持在1000萬平方米以上的“相對高位“。整個市場的供求和成交仍將處于高位。
值得一提的是，今年在去年行情較為火爆的黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等供貨在1000套以上的大規(guī)模貨量項目亦將增多，“一盤獨大”的現(xiàn)象減少，客戶選擇更多。再疊加如今“控杠桿”將更大程度制約“投資、投機性”購房行為、抑制價格過快上行，并驅動規(guī)模房企推貨保持高位。
綜合來看，廣州樓市剛需客可心態(tài)更為從容地在“規(guī)劃兌現(xiàn)力度大/配套成熟”板塊挑選樓盤，競爭力不足的開發(fā)商有必要適度下調樓市預期，而穩(wěn)價出貨仍會是實力品牌開發(fā)商的主流營銷策略。
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