近日，深圳市羅湖區(qū)兩盤齊發(fā)，值得注意的是，這兩個項目客戶房源比接近1：1，與深圳以往打新潮的激烈競爭比起來略顯冷清。對此，有專家表示，可能是由于二手房指導(dǎo)價出臺后，市場預(yù)期減弱所帶來的結(jié)果。
記者了解到，二手房參考價格發(fā)布之后，深圳市二手房市場的交易量也明顯收到影響。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2月份深圳市二手房網(wǎng)簽量共計5272套，環(huán)比1月份8971套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)下滑41.2%，二手房網(wǎng)簽量近乎腰斬。
狂熱不再
3月7日，深圳市羅湖區(qū)縉山府（一期）的官方微信公眾號信息顯示，該樓盤完成意向金凍結(jié)的客戶共548人。據(jù)悉，縉山府位于羅湖區(qū)清水河北環(huán)大道與金碧路交界處，住宅的建筑面積約為90-106平方米，備案均價為8.9萬元/平，預(yù)售房源為407套。按此計算，該樓盤的在售房源和意向選房者比例為1：1.34。
另外，同樣位于羅湖區(qū)，與縉山府同期備案和公布銷售方案的的筍崗中心萬象華府的住宅建筑面積為78-143平方米，備案均價為8.9萬元/平方米，共637套房源。3月5日，該樓盤公布其意向登記人數(shù)為725人，由此可知，該項目預(yù)售房源和意向選房者的比例為1：1.13。
上述兩盤入市如此“平靜”，或與其嚴格的搖號規(guī)則有關(guān)。3月2日，上述兩個樓盤的銷售方案一公布，某深圳打新交流群里便開啟了熱火朝天的討論，而大家的關(guān)注點大多集中于一條意向登記入圍積分規(guī)則，即“10年內(nèi)（含10年）在深無住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無住房，積分40分”。
“先給沒買過房的人機會，沒買過房的直接秒殺其他人。”某深圳打新交流群里，郭文（化名）表示，沒買過房的剛需，更容易入圍。
“明明10年在深沒買過房，優(yōu)勢卻不如那些買了很多套房但賣出去或者轉(zhuǎn)讓出去了的老深圳人。”該群里張軍（化名）表示，此前購房過程中，是否能成功入圍取決于社保的時間長短，因此存在深圳本地的“社保巨子”轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有的房產(chǎn)，參與打新的情況，這在無形中加劇了炒房的熱度。
與以往拼社保時長不同，上述兩個樓盤的銷售方案更加側(cè)重在深有無住房交易記錄。具體來看，上述兩盤將在深購房情況分為四類：一，10年內(nèi)（含10年）在深無住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無住房，積分40分；二，2-10年（含兩年）在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無住房，積分20分；三，2年內(nèi)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無住房，積分10分；四，在深擁有一套住房，積分0分。此外，家庭或者個人在深繳納社?；蛘邆€人所得稅，每月積分0.1分。
可以看出，第一類與第三類相差30分，30分意味著300個月的社保，即夫妻雙方需共同繳納12.5年，單身購房者需繳納25年。同時，這也意味著與2年內(nèi)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄的購房者比起來，10年內(nèi)在深無住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無房的剛需購房者在積分方面的優(yōu)勢不言而喻。
然而，值得注意的是，上述兩個樓盤的均價接近9萬/平方米，總價最低也要694萬，這對于剛需來說壓力較大。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究院李宇嘉也曾表示，嚴格的搖號規(guī)則給了無房戶很高的積分，但是無房戶對于這次樓盤的價格承受能力有限，所以認籌人數(shù)不會太多。
樓市預(yù)期減弱
對于兩樓盤熱度不高的情況，購房群里有人表示，羅湖縉山府的價格較高，周邊的商業(yè)配套設(shè)施不完善。
同時，不只一個人表示，上述兩個樓盤的價格較高，與周邊的二手房價格倒掛不明顯。“所以都是以投資為目的，收益不高，買的人就少了。”
李宇嘉認為，這次羅湖兩個“新盤”的相對遇冷，可能是由于二手房指導(dǎo)價出臺后，市場預(yù)期減弱所帶來的結(jié)果。
2月8日深圳市住建局發(fā)布二手住房成交參考價格表后，各住房中介平臺上深圳市二手房價格均無數(shù)據(jù)。2月25日，深圳市住房建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)二手住房成交參考價格應(yīng)用情況專項檢查的通知》。該通知顯示，其工作目標(biāo)是“嚴厲查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)二手住房掛牌價格超出成交參考價格的行為。”
《華夏時報》記者按照深圳市二手住房成交參考價格計算上述兩個樓盤所在片區(qū)的參考均價發(fā)現(xiàn)，羅湖區(qū)筍崗片區(qū)的二手房成交參考均價約為5.19萬元/平，羅湖區(qū)清水河片區(qū)的二手房成交參考均價為5.5萬元/平，片區(qū)二手房均價比上述兩個樓盤的均價低4萬元左右。
二手房參考價格發(fā)布之后，深圳市二手房市場的交易量也明顯收到影響。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2月份深圳市二手房網(wǎng)簽量共計5272套，環(huán)比1月份8971套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)下滑41.2%，二手房網(wǎng)簽量近乎腰斬。該協(xié)會還表示，當(dāng)前市場觀望博弈氛圍濃厚，部分賣家心理有所松動，掛盤量止跌回升，新政影響持續(xù)顯現(xiàn)，未來利好買方市場，預(yù)計3月份全月深圳市二手房網(wǎng)簽量大致維持在4000套左右。
深圳市資深置業(yè)顧問梁恒（化名）也認為，二手房成交參考價出來之后，市場還處于觀望階段。
李宇嘉表示，深圳樓市的問題，首先是杠桿問題，然后才是供求問題。他認為，高杠桿支持下的樓市，運行非常畸形，必須要有不斷上漲的房價、上漲的預(yù)期、上漲的成交量，才能把高房價這個故事講下去。一旦樓市降溫了，預(yù)期開始轉(zhuǎn)弱了，買賣周期拉長了，買家不活躍了，加杠桿購房的就開始慌了，因為成本擺在那里。這時候，最佳選擇，就是適當(dāng)降低掛牌價出售。
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