最近幾個月，部分城市的土地市場和住房市場交易又出現(xiàn)價升量增的現(xiàn)象。來自住房交易中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，前三個月主要城市的二手房實際成交環(huán)比增加超過20%，2月份的成交量同比增長數(shù)倍，因為去年2月份情況特殊，我們把今年的2月份與2019年2月份相比，發(fā)現(xiàn)增長超過50%。房價漲幅靠前的城市分別是上海、合肥、廣州、廈門、成都等，主要是長三角及珠三角城市，延續(xù)去年年底的較快上漲態(tài)勢。

房價上漲是很多因素的綜合反映，其中有一個因素引起了金融監(jiān)管部門的高度重視，即經(jīng)營貸流入樓市助推了部分城市的房價上漲。金融監(jiān)管部門曾經(jīng)查出深圳某樓盤在銷售過程中有12宗經(jīng)營貸流入樓市的案例。最近，各地都有類似案例被查出，并責(zé)令銀行限期收回貸款。

從已經(jīng)被查出的情況看，金額并不大。但筆者認(rèn)為，如果從邏輯上進(jìn)行推理，經(jīng)營貸進(jìn)入樓市的數(shù)量不容忽視。2020年全國的經(jīng)營貸增加2.2萬億元，相當(dāng)于2019年和2018年之和。在疫情影響下，很多小微企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營，實體經(jīng)濟(jì)的信貸需求應(yīng)該是減少的，而現(xiàn)實中的中長期貸款卻出現(xiàn)了大量增加，顯然是不符合正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行邏輯的，其中相當(dāng)一部分資金可能是進(jìn)入了房地產(chǎn)市場（當(dāng)然還包括股市）。

小微企業(yè)貸款增長幅度比較大的城市中，上海市最為典型。2020年上海市新增加貸款6741.6億元，比上年多增1131.7億元。其中，普惠口徑小微貸款增加1525.3億元，增長41.5%；中長期貸款年末余額增加721.6億元，增長49.1%。在這一輪房價上漲過程中，上海一馬當(dāng)先，這其中是否存在一定的因果關(guān)系呢？

經(jīng)營貸進(jìn)入樓市，源于經(jīng)營貸與按揭貸款的利率倒掛。對于商業(yè)銀行來說，小微企業(yè)的貸款風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款風(fēng)險，因此，正常情況下，對小微企業(yè)的貸款利率應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款利率。為了應(yīng)對疫情，2020年初中國人民銀行出臺了一系列為中小企業(yè)紓困的政策，小微企業(yè)的貸款可以享受低利率優(yōu)惠，最低年利率只有3%左右，比住房按揭貸款的最低利率要低。

當(dāng)政策導(dǎo)向讓小微企業(yè)的貸款利率低于按揭貸款，而且規(guī)定小微企業(yè)的貸款增速必須高于整體貸款增速，商業(yè)銀行就會選擇向那些有不動產(chǎn)抵押的小微企業(yè)發(fā)放貸款。于是，市場就產(chǎn)生了專門從事套利交易中介機(jī)構(gòu)，它們?yōu)槌捶空咛峁┻^橋資金，購買了住房之后再辦理小微企業(yè)的抵押貸款，償還全部過橋資金。通過簡單的操作炒房者就可以利用小微企業(yè)的優(yōu)惠利率完成了購置住房的目的。該行為的本質(zhì)就是一個套利行為。

從上述交易過程看，銀行、貸款客戶和中介機(jī)構(gòu)都是受益者，隨著樓市價格上漲讓一些地方政府也成為受益者，如此多的參與主體都成為受益者，監(jiān)管的難度是可以預(yù)期的。

解鈴還須系鈴人，既然經(jīng)營貸流入樓市的根源在于利率倒掛，糾正了利率倒掛就消除了上述套利交易。應(yīng)該讓小微企業(yè)的貸款恢復(fù)到正常水平，對小微企業(yè)的扶持應(yīng)該更多地發(fā)揮財政政策的作用。