剛剛發(fā)布的70城房價指數(shù)顯示，2月份70個大中城市新房、二手住房價格同比分別上漲4.1%、2.9%，比上月有明顯增長；一線城市領(lǐng)漲，并有向二線城市擴展的勢頭。春節(jié)前后，深圳、上海、北京、杭州等地相繼出臺新一輪調(diào)控政策，房貸額度也開始收緊，熱點區(qū)域嚴打經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)進入樓市，未來調(diào)控政策與長效機制將會如何呢？

2021年政府工作報告要求，保障好群眾住房需求，解決好大城市住房突出問題。“十四五”規(guī)劃綱要強調(diào)，建立住房和土地聯(lián)動機制，加強房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用。未來，在保持政策連續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，緊抓土地、金融、稅收三個事關(guān)調(diào)控績效的“牛鼻子”，將成為調(diào)控的主體思路。

首先，源頭上的供地政策發(fā)生了很大改變，一是供地規(guī)模要增加。近期，自然資源部推出“兩集中”的供地機制，著力于在供給側(cè)發(fā)力，其中特別強調(diào)加大宅地供應(yīng)量，2021年宅地供應(yīng)不低于“十三五”時期年均完成量。加大供應(yīng)的同時，全年分3批集中出讓，希望從源頭上降低地價，避免對房價上漲形成倒逼態(tài)勢。3月3日，上海發(fā)布的調(diào)控新政中，明確量化地價調(diào)控目標，住宅用地限價出讓，落實房價地價聯(lián)動機制，并寫入土地出讓合同，這將是未來熱點城市供地政策的普遍做法。

除了控制地價，還要控制資金。去年，房地產(chǎn)金融宏觀審慎長效機制開始落地，比如針對房企融資的“三道紅線”、針對銀行放貸的“五類分檔”。2020年，房地產(chǎn)貸款增速八年來第一次小于全部貸款增速。今年，房地產(chǎn)金融長效機制將擴大“三道紅線”實施范圍，加大對房企“降杠桿”的考核力度。同時，對銀行投放地產(chǎn)類貸款，將繼續(xù)做出規(guī)模和占比的控制。另外，2021年政府工作報告還提出今年普惠小微貸款增長30%以上，金融端調(diào)控將重點打擊資金違規(guī)流入樓市。

近期，熱點城市銀保監(jiān)部門相繼發(fā)文，要求所有銀行追蹤經(jīng)營貸、消費貸發(fā)放后的資金流向，嚴查交易背景和對手，對于違規(guī)流入樓市的貸款，要采取“抽貸”措施。在稅收方面，“十四五”規(guī)劃綱要提出，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用。在抑制熱點樓市投資投機方面，增值稅免征期調(diào)整，在增加交易成本、交易摩擦，降低炒房預(yù)期方面具有明顯的效果。去年以來，深圳、上海、杭州、寧波等熱點城市將二手房交易增值稅免征期從2年調(diào)至5年，未來還將成為重要選擇。

對于房地產(chǎn)的主基調(diào)，今年的政府工作報告提出保障好群眾住房需求；“十四五”規(guī)劃綱要進一步強調(diào)，完善住房市場體系和住房保障體系。這意味著，邁向高質(zhì)量發(fā)展的新時期，住房全面強調(diào)其民生屬性。首先，住房租賃被提到了史無前例的高度。自然資源部提出，22個熱點城市單列的租賃用地占比不低于10%。由此，未來租賃住房將實現(xiàn)放量供應(yīng)。另外，通過政策扶持，小戶型、低租金的政策性租賃住房將成為鼓勵市場化供應(yīng)的主體之一。

同時，今年將推進租賃企業(yè)稅收減免、鼓勵規(guī)?；拈L租行為（激勵租賃企業(yè)推出長租房源、鼓勵租客選擇1年以上的租賃）。另外，“十四五”規(guī)劃綱要提出，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。隨著落戶門檻降低，城市“集體戶”全面鋪開，“租售同權(quán)”有望在“十四五”期間全面落地，最典型的就是租購住戶在子女入讀公辦學(xué)校上權(quán)利平等，這將是我國城鎮(zhèn)化進程中具有標志性的意義。大力發(fā)展租賃，目的是解決新市民、青年人的住房困難。在住房進入存量時代，他們是最有效的需求，也是夯實“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的生力軍。

此次發(fā)布的“十四五”規(guī)劃綱要，對新住房制度的表述上有一個新變化，即“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡”。與之前相比，增加了“職住平衡”的提法，這與“完善城鎮(zhèn)化空間布局”中提到的“優(yōu)化提升超大特大城市中心城區(qū)功能，堅持產(chǎn)城融合，完善郊區(qū)新城功能，實現(xiàn)多中心、組團式發(fā)展”相呼應(yīng)。也就是說，未來超大城市要更多建設(shè)郊區(qū)新城、都市圈副中心，這也是住房供應(yīng)的新區(qū)域。

值得注意的是，這些新城并非是“睡城”，而是城市功能獨立、產(chǎn)業(yè)定位明晰、住房體系合理的新城市。比如，近期上海《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》提出舉全市之力推動新城發(fā)展，打造位于重要區(qū)域廊道上、發(fā)展基礎(chǔ)較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯5大新城，而且這些新城將探索與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策。

該政策的目的顯而易見，就是在新區(qū)域落實供地、金融、住房供應(yīng)等長效機制，實現(xiàn)樓市平穩(wěn)健康。另外，廣州7個區(qū)、南京4個區(qū)，均啟動差別化落戶政策，打造產(chǎn)業(yè)新城、郊區(qū)新城，目的也是通過產(chǎn)業(yè)和新區(qū)規(guī)劃，疏解中心區(qū)高度集聚的購房需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。而且，在都市圈成為擴大內(nèi)需、促進消費“增長極”的背景下，功能相對獨立、產(chǎn)業(yè)定位清晰、房價水平較低、住房體系合理的外圍新城，將成為對接都市圈其他城市，實現(xiàn)互聯(lián)互通，帶動整個都市圈發(fā)展的中間地帶，也是更大范圍內(nèi)穩(wěn)定房價的緩沖器。