三部門(mén)：防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，5月底前完成排查工作

新華社北京3月26日消息，多年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)一直打擊、整頓中介的違規(guī)行為，但總是“按下葫蘆浮起瓢”，舊的問(wèn)題沒(méi)有得到徹底解決，新的問(wèn)題又不斷涌現(xiàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了中介有天然的逐利驅(qū)動(dòng)外，銀行放貸有指標(biāo)、樓市投機(jī)有需求、監(jiān)管存在難題等均是不良中介“春風(fēng)吹又生”的土壤。斬?cái)鄟y象背后的利益鏈顯得尤為迫切。

銀行放貸有指標(biāo)

2020年以來(lái)，違規(guī)流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸成為部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的推手。在以北上廣深為代表的熱點(diǎn)城市，幫忙開(kāi)公司、將個(gè)人客戶(hù)包裝成企業(yè)客戶(hù)套取貸款用于購(gòu)房，一些資金中介和房產(chǎn)中介提供“一條龍”服務(wù)。

“歸根到底，銀行的信貸經(jīng)理背負(fù)放貸指標(biāo)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，相對(duì)于將貸款放給運(yùn)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn)的小微企業(yè)，不如貸給有購(gòu)房需求的個(gè)人客戶(hù)。由于監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)禁貸款違規(guī)流入樓市，信貸員就另尋出路，與資金中介“一拍即合”。

“對(duì)于銀行信貸部門(mén)來(lái)說(shuō)，一線城市房貸的安全性高，且經(jīng)營(yíng)貸須以房產(chǎn)作抵押，即使收不回貸款，通過(guò)拍賣(mài)房產(chǎn)也能收回本息。因此，銀行在審批貸款時(shí)，往往對(duì)其用途‘睜一只眼，閉一只眼’，只要按月還款，便不追問(wèn)細(xì)節(jié)。”一家股份制銀行支行負(fù)責(zé)人告訴記者，無(wú)論是房產(chǎn)中介還是資金中介，只是充當(dāng)通道功能，錢(qián)都來(lái)自銀行，只需要將借貸人包裝成為企業(yè)客戶(hù)、再將貸款提現(xiàn)到個(gè)人賬戶(hù)即可，中介收取通道費(fèi)，可謂一本萬(wàn)利。

針對(duì)資金中介該如何監(jiān)管的問(wèn)題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，最有效的措施還是要從源頭控制，避免資金從銀行違規(guī)流出。他建議，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)通過(guò)制度設(shè)計(jì)，讓銀行的業(yè)務(wù)規(guī)則和實(shí)施細(xì)則明細(xì)化，同時(shí)監(jiān)管要持續(xù)化、常態(tài)化，督促銀行追蹤貸款資金流向，做好貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查，對(duì)違規(guī)放貸的信貸員要明確責(zé)任、嚴(yán)厲懲罰，杜絕本應(yīng)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

投機(jī)炒房有需求

除了經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市外，提供落戶(hù)、代繳社保、尋人結(jié)婚等服務(wù)也是房產(chǎn)中介的“拿手好戲”，只要炒房客有需求、肯出錢(qián)，中介就會(huì)想方設(shè)法助其一臂之力，讓其突破限購(gòu)、限貸政策。

近日，上海一名中介聯(lián)系記者，稱(chēng)可以拿到金地虹悅灣、萬(wàn)科天空之城等熱門(mén)樓盤(pán)的購(gòu)房名額，不需參加搖號(hào)，但要購(gòu)房人交總房?jī)r(jià)3%的中介費(fèi)。記者暗訪發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員為賺取“號(hào)頭費(fèi)”，為購(gòu)房者引薦可以為其“排憂解難”的中介人員，事成后收費(fèi)。“多數(shù)樓盤(pán)我們就是博個(gè)概率。反正對(duì)我們來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么損失。”該中介坦承。

但也有購(gòu)房者中介費(fèi)交了，卻沒(méi)買(mǎi)到房，中介費(fèi)不退的現(xiàn)象。很多購(gòu)房者對(duì)此選擇“忍氣吞聲”。上海消保委曾發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，購(gòu)房者在權(quán)益受到侵害后維權(quán)的比例僅有21.6%。

“一線城市和部分二線城市買(mǎi)房需求太大，套利動(dòng)機(jī)太強(qiáng)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，炒房投機(jī)的需求旺盛，那么購(gòu)房者就愿意花一定費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)中介服務(wù)。

另一方面，由于購(gòu)房產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)、涉及多個(gè)部門(mén)，民政、社保等部門(mén)之間信息不通，也容易形成違規(guī)操作的漏洞。在利益驅(qū)使下，各類(lèi)違規(guī)中介像“打不死的小強(qiáng)”，不但頑強(qiáng)存活，服務(wù)還越來(lái)越“多元化”。

“政府部門(mén)各管一攤兒，只要符合自己部門(mén)的規(guī)則就可以辦理，并不管整個(gè)鏈條下來(lái)，購(gòu)房是否合規(guī)。”李宇嘉建議，各地應(yīng)建立部門(mén)之間的信息溝通機(jī)制，推動(dòng)信息共享，讓負(fù)責(zé)樓市調(diào)控的部門(mén)能夠清晰地掌握購(gòu)房者在民政、社保等部門(mén)與購(gòu)房資格相關(guān)的信息。

強(qiáng)監(jiān)管仍存難題

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的大量中介，除了有掛牌經(jīng)營(yíng)的中介機(jī)構(gòu)，還有許多沒(méi)有固定辦公場(chǎng)所的各類(lèi)中介，他們對(duì)接銀行資金，并通過(guò)微信群、自媒體、小貸公司、理財(cái)公司、咨詢(xún)公司等形式來(lái)牽線搭橋開(kāi)展業(yè)務(wù)。

“一條龍服務(wù)，已是熱點(diǎn)城市中介機(jī)構(gòu)的標(biāo)配。房產(chǎn)中介和資金中介業(yè)務(wù)其實(shí)是相通的，有的中介既是房產(chǎn)中介又是資金中介，中介本身就是整合資源的渠道，我們有大量信息可以分享，有業(yè)務(wù)的話就整合資源一起做。”一名中介人士透露，監(jiān)管部門(mén)一嚴(yán)打，不法中介就化整為零，暫避風(fēng)頭。

此外，打擊手段有限也是監(jiān)管部門(mén)面臨的重要課題。一位基層房管部門(mén)負(fù)責(zé)人說(shuō)，房產(chǎn)中介行業(yè)由以前的準(zhǔn)入制改為備案制，作為行業(yè)監(jiān)管部門(mén)，房管部門(mén)并沒(méi)有執(zhí)法手段和執(zhí)法權(quán)限，一般只能通過(guò)交易過(guò)戶(hù)環(huán)節(jié)的密鑰進(jìn)行一定程度的監(jiān)管，對(duì)中介的違規(guī)行為缺乏有效的監(jiān)管手段。

巨額利益面前，行業(yè)自律更顯微弱。上海等地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)相關(guān)工作人員表示，盡管協(xié)會(huì)一直以來(lái)都在進(jìn)行誠(chéng)信方面的培訓(xùn)和宣傳，但協(xié)會(huì)本身并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)限，對(duì)不良中介缺乏監(jiān)管能力。“中介行業(yè)早已實(shí)行誠(chéng)信黑名單制度，但效果甚微。一旦進(jìn)入黑名單，該中介就直接轉(zhuǎn)行了，違法成本極低。中介行業(yè)流動(dòng)性太強(qiáng)，就是吃個(gè)‘青春飯’。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，政府部門(mén)應(yīng)將中介全面納入監(jiān)管，完善信用信息系統(tǒng)，將違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員納入社會(huì)信用體系，形成黑名單制度。此外，各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)也要加大日常監(jiān)督檢查力度，法規(guī)“器”全，誠(chéng)信“藥”到，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。