（記者 付珊珊）隨著2020年年報(bào)密集披露，房企也亮出了過(guò)去一年的成績(jī)單。今年的年報(bào)季與往年相比，企業(yè)降負(fù)債、降杠桿效果成為當(dāng)下關(guān)注焦點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)更加重視財(cái)務(wù)安全。根據(jù)標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容來(lái)看，“三條紅線”、集中供地、毛利率下滑以及市場(chǎng)增速成為企業(yè)和投資者共同聚焦的關(guān)鍵詞。
“三條紅線”——降檔
去年8月，“三條紅線”融資監(jiān)管政策橫空出世，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比三項(xiàng)指標(biāo)將企業(yè)依次分為“紅、橙、黃、綠”四檔，并根據(jù)不同檔位嚴(yán)格限制房企有息負(fù)債增長(zhǎng)規(guī)模。
在此要求下，從去年9月開始，踩線的房企通過(guò)多維度營(yíng)銷促回款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)降檔。尤其是“紅檔”或“橙檔”的房企三四季度投資力度顯著下降，多家房企掀起境外債回購(gòu)潮，例如華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來(lái)股權(quán)轉(zhuǎn)讓顯著升溫。
在降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)等操作下，從目前已經(jīng)召開的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)情況來(lái)看，多家房企降檔效果顯著，例如融創(chuàng)中國(guó)、大唐地產(chǎn)、中梁控股等已降至“黃檔”，越秀地產(chǎn)、金輝控股、寶龍地產(chǎn)等企業(yè)已實(shí)現(xiàn)“零踩線”。
從指標(biāo)改善的難易程度看，現(xiàn)金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負(fù)債，改善難度在“三條紅線”中相對(duì)較低。目前處于“黃檔”的企業(yè)，如融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、中梁控股等基本都是踩中剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)。即使如此，幾乎所有房企都表達(dá)出了未來(lái)一直兩年內(nèi)“三條紅線”降至“綠檔”的決心。
土地兩集中——有利
除了“三條紅線”引發(fā)極大關(guān)注，土地兩集中的政策影響也是業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的重點(diǎn)。對(duì)于今年3月出臺(tái)的22城土地集中供應(yīng)的政策，房企管理層均認(rèn)為其有利于推動(dòng)整個(gè)行業(yè)更加穩(wěn)健發(fā)展。
旭輝控股執(zhí)行總裁陳東彪認(rèn)為，三次供地一定會(huì)帶來(lái)變化，對(duì)那些資金良好的全國(guó)性布局企業(yè)以及卓越運(yùn)營(yíng)、精細(xì)管理的企業(yè)會(huì)是利好。
對(duì)綠城中國(guó)、中梁控股、越秀地產(chǎn)等土地布局覆蓋了政策中22城的企業(yè)而言，雖有影響，但整體影響可控。在影響之外，不少房企還提到，未來(lái)會(huì)繼續(xù)關(guān)注22城之外的城市布局機(jī)會(huì)。綠地香港董事會(huì)主席兼行政總裁陳軍在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提到，目前綠地香港的布局中與調(diào)控相關(guān)的城市約10個(gè)，但政策影響相對(duì)有限，公司也在積極探索22城之外的潛力城市，其認(rèn)為，這些城市雖然沒(méi)有受到中央指導(dǎo)，但仍然有很好的窗口空間。
毛利率下滑——利潤(rùn)空間壓縮
毛利率是房地產(chǎn)行業(yè)老生常談的問(wèn)題。在高地價(jià)和新房限價(jià)的雙重?cái)D壓下，房企的利潤(rùn)空間被逐步壓縮，毛利率下滑現(xiàn)象在2020年也表現(xiàn)的更加明顯。
中梁控股2020年毛利率從2019年的23.2%下降至21%。中梁控股執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官及副總裁游思嘉表示：“2020年的利潤(rùn)反映的是2017年至2019年拿地的項(xiàng)目，而這幾年剛好土地市場(chǎng)熱度高，同時(shí)，2018年以后國(guó)家開始出現(xiàn)限價(jià)，雙重?cái)D壓下，公司毛利率有所下降。”這幾乎是此次業(yè)績(jī)會(huì)上房企毛利率下降的普遍原因。
銷售增速——10%-20%
作為頭部房企，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌判斷，新房銷售市場(chǎng)將達(dá)到20萬(wàn)億元，城市化率還有20個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)空間。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)2021年銷售目標(biāo)為6400億元，相比2020年銷售額保持了11.25%的目標(biāo)增速，對(duì)此，孫宏斌認(rèn)為完成目標(biāo)“沒(méi)有挑戰(zhàn)”。
旭輝控股董事長(zhǎng)林中也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表達(dá)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的9個(gè)展望，其中，排在首位的就是堅(jiān)定的看多中國(guó)，看多房地產(chǎn)行業(yè)。林中相信未來(lái)十年行業(yè)平均每年銷售額應(yīng)該會(huì)超過(guò)17萬(wàn)億元?；诖?，旭輝2021年制定了整體2650億元的銷售目標(biāo)，相比2020年依然保持了15%的增長(zhǎng)。
相比上述兩家，越秀地產(chǎn)和佳兆業(yè)集團(tuán)制定的目標(biāo)增速均超過(guò)15%。其中，越秀地產(chǎn)2021年合同銷售目標(biāo)是1122億元，較2020年完成的958億元同比上升了17.1%；而佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成在談及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃時(shí)亦指出，公司2021年銷售目標(biāo)為1300億元，未來(lái)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，每年增長(zhǎng)不低于20%。
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