“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，將在一定程度上遏制非理性拿地行為，但是集中供地對(duì)房企的資金帶來(lái)考驗(yàn)，無(wú)疑將加速企業(yè)間的分化。

3月31日晚，北京發(fā)布了2021年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共推出30宗地塊，建筑規(guī)模超過(guò)345萬(wàn)平方米，起拍價(jià)總額超過(guò)1035億元，僅競(jìng)買保證金就超210億。從規(guī)模來(lái)看，單次供地量就相當(dāng)于去年一多半的任務(wù)。

值得關(guān)注的是，30宗地共分7大類競(jìng)拍規(guī)則，多宗地都疊加了兩種競(jìng)拍規(guī)則，比如競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額 競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競(jìng)建公共租賃住房 競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等。

在業(yè)內(nèi)士看來(lái)，“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，將在一定程度上遏制非理性拿地行為。這也意味著在精準(zhǔn)調(diào)控下，難再現(xiàn)高價(jià)地。但是集中供地對(duì)房企的資金帶來(lái)考驗(yàn)，無(wú)疑將加速企業(yè)間的分化。

預(yù)計(jì)29宗掛牌地塊5月8日確定歸屬

根據(jù)公告，北京一次性掛牌的30宗地，共涉及12個(gè)區(qū)，其中位于中心城區(qū)項(xiàng)目15宗，建設(shè)用地面積占比約43%，其中朝陽(yáng)區(qū)是供地“大戶”，共推出10宗地；此外，還包括海淀區(qū)2宗、豐臺(tái)區(qū)2宗、石景山區(qū)1宗。從環(huán)線來(lái)看，超過(guò)半數(shù)的土地都集中在五環(huán)到六環(huán)的區(qū)域，只有朝陽(yáng)王四營(yíng)三塊地位于四環(huán)至五環(huán)之間。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙看來(lái)，本次供應(yīng)的地塊區(qū)位相對(duì)優(yōu)越，彌補(bǔ)了北京主城區(qū)內(nèi)新房項(xiàng)目稀缺的局面。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，值得關(guān)注的好地塊有海淀樹(shù)村、朝陽(yáng)王四營(yíng)、東壩、崔各莊地塊，昌平的東小口、生命科學(xué)園等。他還表示，從30宗地塊的起始價(jià)來(lái)看，占到了去年全年住宅土地出讓金（1736.9億元）的近60%；整體的建筑規(guī)模345萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年全年住宅供應(yīng)（605萬(wàn)平方米）的57%。相當(dāng)于北京此次集中供地，完成了去年一多半的任務(wù)量。另外，從一次性推出的30宗地體量來(lái)看，年底或?qū)?lái)超過(guò)2萬(wàn)套商品房住宅的供應(yīng)量。

據(jù)悉，此次掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為2021年4月22日，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為5月8日下午3點(diǎn)時(shí)，預(yù)計(jì)將有29宗地在5月8日將確定歸屬。而房山區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房用地是采用招標(biāo)的出讓方式，投標(biāo)時(shí)間為2021年4月22日，投標(biāo)截止后當(dāng)即開(kāi)標(biāo)。據(jù)悉，在3月底集中推出30宗土地后，北京還將在7月、11月左右集中發(fā)布商品住宅用地出讓公告。

值得關(guān)注的是，此次供地首次引入了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，未來(lái)上市項(xiàng)目的房?jī)r(jià)作為重要政策工具之一，由過(guò)去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)意見(jiàn)，并在公告期對(duì)外告知，開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾，作為未來(lái)辦理預(yù)售的前置條件。

從目前來(lái)看，兼顧剛需及改善型需求，近20個(gè)項(xiàng)目設(shè)置了“套內(nèi)70/90”戶型要求。對(duì)此，中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰也認(rèn)為，此次集中供地在戶型限制也適當(dāng)做出了調(diào)整，將“套型面積”調(diào)整為“套內(nèi)面積”，為房企戶型設(shè)計(jì)靈活度、住宅品質(zhì)提升方面預(yù)留了合理空間，在“重調(diào)控”“強(qiáng)保障”和“穩(wěn)品質(zhì)”上尋求了一定的平衡。

此外，張大偉還指出，“這30宗地塊沒(méi)有一宗限競(jìng)房，限競(jìng)房逐漸離開(kāi)市場(chǎng)。”

多宗地塊疊加兩種競(jìng)拍規(guī)則

據(jù)了解，此前，北京市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，會(huì)同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制。在土地出讓環(huán)節(jié)著力加強(qiáng)綜合施策，制定“政策工具箱”，結(jié)合擬出讓宗地所在區(qū)域市場(chǎng)供求、功能定位等因素合理確定競(jìng)買條件和交易方式。

基于上述精準(zhǔn)調(diào)控的背景下，30宗地的競(jìng)拍規(guī)則呈現(xiàn)出多樣化，新京報(bào)記者根據(jù)掛牌文件梳理發(fā)現(xiàn)，競(jìng)拍規(guī)則大致分成7大類，其中，位于朝陽(yáng)、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗地，采取了競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額 競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則，包括一直備受關(guān)注的朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)兩宗住宅用地，以及海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村棚戶區(qū)改造B-1北地塊，后者掛牌出讓起始價(jià)達(dá)到62.1億元，是本次起始總價(jià)最高的土地，競(jìng)買保證金就達(dá)到了12.5億元。

值得注意的是，北京土地供應(yīng)正在向租賃住房?jī)A斜。從本次集中供應(yīng)的30宗地塊中，有15宗涉及到配建公共租賃住房，包括位于房山區(qū)的唯一一宗共有產(chǎn)權(quán)房用地，也有配建公共租賃住宅的要求。具體來(lái)看，配建公共租賃住房大多是作為疊加條件出現(xiàn)。其中，8宗地采用競(jìng)建公共租賃住房 競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則，還有4宗地采用配建、競(jìng)建公共租賃住房 競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則，而城市副中心地塊則是采用競(jìng)建國(guó)際人才社區(qū)住房 競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則。

此外，30宗地塊中，共有9塊地采用競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則，分布的區(qū)域覆蓋面也很廣，涉及石景山、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、通州、大興以及遠(yuǎn)郊區(qū)，其中包括石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊，其綜合樓面價(jià)超過(guò)55000元/平方米。

土地供應(yīng)端“個(gè)性化”調(diào)控

雖然30塊地的出讓規(guī)劃各類繁多，但是，除了共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)定了具體房屋售價(jià)外，每塊地并未對(duì)房屋售價(jià)進(jìn)行具體限定，但都設(shè)定了最高土地價(jià)格。當(dāng)達(dá)到最高價(jià)格的時(shí)候，才涉及到競(jìng)建公共租賃住房，或者競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，以及競(jìng)政府共有產(chǎn)權(quán)份額等要求。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這標(biāo)志著北京房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控向精細(xì)化管控方向縱深發(fā)展。

李益峰表示，此次北京集中供地真正落地實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，從供、銷兩端實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)，將在一定程度上遏制非理性拿地行為。王小嬙也認(rèn)為，北京此次的土地集中供應(yīng)是呼應(yīng)土地精準(zhǔn)分類調(diào)控，集中性推出優(yōu)質(zhì)地塊，促使開(kāi)發(fā)商理性拿地，結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況謹(jǐn)慎拿地，在一定程度上縮小了優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

不過(guò)，張大偉則表示，這將對(duì)房企的資金鏈帶來(lái)巨大的考驗(yàn)，如何準(zhǔn)備保證金？這將成為未來(lái)一個(gè)月大部分房企面臨的難題，“可以肯定的是，不太可能出現(xiàn)高價(jià)地了，北京摁住高價(jià)地的決心非常堅(jiān)決，在土地供應(yīng)階段已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行‘個(gè)性化’調(diào)控。”由此，張大偉預(yù)計(jì)，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入分化時(shí)代，房企也將加速分化。