3月，房地產(chǎn)市場度過了上市房企2020年業(yè)績發(fā)布高峰期，羊城晚報記者從年報數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場迎來了新的轉變：努力去杠桿、降負債，成了上市房企的終極目標；而城市更新、物業(yè)服務與多元化發(fā)展則是房企2021年重點發(fā)展的新方向。
“三道紅線”是否達標成熱點提問
房地產(chǎn)市場的新轉變，源于房地產(chǎn)信貸和土地管理政策的加強。
2020年8月，中國銀行業(yè)監(jiān)督委員會提出“房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%、房企凈負債率不得大于100%、房企現(xiàn)金短債比小于1”三個指標（俗稱“三道紅線”），根據(jù)達標情況不同，房企從差到好被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，相應地可得到從“有息負債不得增加”到“有息負債規(guī)模年增速最高15%”的不同待遇。
當時，不少知名房企被劃入“橙檔”（兩個指標超標），有的甚至被列入“紅檔”（三個指標全部不達標），讓各房企對財務數(shù)據(jù)管理空前重視，往日高杠桿、高周轉的“雙高”運營模式被舍棄，在今年陸續(xù)公布的2020年年報里，關于“三道紅線”是否達標的問題，幾乎成了所有房企的必答題。
這一輪政策還是雙管齊下，除了金融層面的“三道紅線”，各地還紛紛推出了土地層面的“兩個集中”（即集中發(fā)布宅地的出讓公告，并集中組織出讓活動）。今年3月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布首批集中供地清單，成為首個跟進政策的一線城市。土地的集中推出，減少了房企拿到土地后馬上抵押再繼續(xù)拿地的可能性，被視為嚴控高杠桿的另一法寶。
“三道紅線”“兩個集中”的推出，讓不少房地產(chǎn)專家感慨——市場的游戲規(guī)則變了。
城市更新受越來越多房企關注
游戲規(guī)則改變，導致房企策略轉變：去杠桿、降負債成為房企的主旋律；城市更新被越來越多房企在年報中提及，甚至成為其中濃墨重彩的一章；在繼續(xù)關注房地產(chǎn)主業(yè)的同時，不少房企積極發(fā)展“副業(yè)”，醫(yī)療、教育、文旅、科技等行業(yè)紛紛進入上市房企的戰(zhàn)略版圖中。
為什么城市更新受越來越多上市房企關注？從某房企的年報可以發(fā)現(xiàn)，在不少同行業(yè)績上漲的同時，這家廣泛布局三線及以下城市的上市房企，全年收入、凈利潤以及可動用現(xiàn)金余額全面下滑。
越來越多房企的業(yè)務布局不再是全面鋪開，而是集中于特定城市群，如粵港澳大灣區(qū)、長三角，或者是一、二線城市。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，未來五年，房企要獲得更大規(guī)模、更高業(yè)績增長，必須在中心城市和大都市圈布局更多項目。一、二線城市城市化進程快、建成區(qū)多，房企在這些城市要獲得長足的發(fā)展，城市更新必須被重視起來。
未來要靠老老實實的勞動賺錢
此外，值得關注的是，即使是業(yè)績錄得增長的企業(yè)，利潤率也普遍出現(xiàn)下滑。
對此，萬科集團董事會主席郁亮表示，以前房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高，一是可以通過囤積土地，賺土地增值的錢；二是可以通過高杠桿借貸，賺金融的錢；如今“三道紅線”與“兩個集中”政策出臺，增加了融資成本和囤地成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)告別了金融與土地的高溢價，回歸到社會實業(yè)的平均利潤水平。
“房地產(chǎn)主業(yè)會越來越像制造業(yè)，物業(yè)管理會越來越像服務業(yè)；未來，房地產(chǎn)行業(yè)就是要靠老老實實的勞動賺錢。”郁亮說。
一方面節(jié)流，控制好自身的財務數(shù)據(jù)；另一方面開源，利用手上的資源（如閑置物業(yè)等）發(fā)展更多賺錢的“副業(yè)”，將是當下更多房企爭取新一年累累碩果的普遍選擇。
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