（田傲云）7020.99億元，再次刷新歷史紀(jì)錄！

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，今年一季度50大熱點(diǎn)城市賣地收入達(dá)7020.99億元，同比漲26%。上海、杭州、廣州、北京、成都、寧波、武漢等22個(gè)城市“賣地”收入超百億元；從新增貨值來(lái)看，綠城、保利、建發(fā)、招商局、融創(chuàng)、萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海、綠地、濱江、碧桂園、新城12家房企權(quán)益拿地總價(jià)已超百億元。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房企關(guān)注重點(diǎn)依舊集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，雖然整體土地市場(chǎng)地價(jià)未全面上漲，但部分城市部分土地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到歷史高點(diǎn)。

滬杭廣地市超預(yù)期“開(kāi)門紅”

一季度以來(lái)，上海、杭州、廣州再次領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上述3座城市土地出讓金均突破300億元，表現(xiàn)搶眼，分別達(dá)到949.4億元、729.6億元和347.7億元，同比增速分別為44.33%、43.56%和23.99%。

受全國(guó)多地即將實(shí)行土地出讓“兩集中”模式影響，進(jìn)入3月份，上海、杭州、廣州等城市放緩?fù)恋毓?yīng)計(jì)劃，土地市場(chǎng)進(jìn)入“冷靜期”，但從1、2月份土地市場(chǎng)成交情況來(lái)看，房企補(bǔ)倉(cāng)滬杭廣搶地大戰(zhàn)陸續(xù)上演。

1月5日，掛牌了40天的起拍樓面價(jià)最高的上海黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊，因僅1人報(bào)名，被上海城投以底價(jià)176億元摘下，位居目前上海成交地塊總價(jià)第四位，起始樓面價(jià)8.96萬(wàn)元/平方米。

2月7日，上海虹口區(qū)北外灘板塊兩宗“地塊”打包一起出讓，最終被上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司以111.4億元競(jìng)得，這也是上海今年第二幅百億元地塊。值得注意的是，該地塊還涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)舊改部分，競(jìng)得方所具備的城市更新基因也為后續(xù)操盤埋下伏筆。

兩天后，上海虹口區(qū)再次出讓1宗宅地，保利、金地、金茂、建發(fā)和招商蛇口5家知名房企參與土拍，一番“廝殺”后，該地塊最終被招商蛇口以56.66億元競(jìng)地，溢價(jià)率20%，成交樓面價(jià)9.26萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下虹口地價(jià)新高。

2月20日，上海新年后土地第一拍開(kāi)啟，上海市普陀區(qū)一宗地塊引起搶奪，鏖戰(zhàn)314輪后，最終被廈門建發(fā)聯(lián)合融創(chuàng)以64.52億元拿下，成交樓面價(jià)8.43萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率36.15%，普陀新晉“地王”由此誕生。由于該地塊溢價(jià)率過(guò)高，建發(fā)融創(chuàng)聯(lián)合體甚至被政府約談，隨后上海市出臺(tái)了“滬七條”新政，提出要嚴(yán)防高溢價(jià)土地，土地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。

上海之外，杭州也一直是眾房企青睞的重點(diǎn)城市，連續(xù)兩年土地成交排行全國(guó)第一，2020年有所下降，依舊位居全國(guó)第二位。

進(jìn)入2021年，1月份出讓涉宅地塊29宗，平均溢價(jià)率25.98%，土地成交總金額達(dá)526億元，位居各城市首位。其中，綠城是最大贏家，拿下7宗地塊，拿地總金額達(dá)97.1億元；本土龍頭房企濱江集團(tuán)拿下3宗地塊，拿地總金額為78.3億元；中交 融創(chuàng)聯(lián)合體拿下2宗地塊；招商、德信、萬(wàn)科、世茂、保利等房企在杭州土地拍賣場(chǎng)上都有所收獲。

廣州土地收入也繼續(xù)保持水準(zhǔn)，再次進(jìn)入全國(guó)前三。

2月19日，廣州正式迎來(lái)牛年首場(chǎng)土拍，海珠和增城2宗商住地?cái)埥?6.6億元。其中，海珠地塊，被廣州地鐵以底價(jià) 823430 萬(wàn)元，折合樓面地價(jià) 2.71萬(wàn)元/平方米拿下。由于該地塊要求，競(jìng)買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)，所以廣州地鐵最終勝出在意料之中。至此，海珠區(qū)土拍2月已攬金過(guò)百億元。

此前的2月1日，廣州海珠區(qū)一地塊經(jīng)過(guò)2小時(shí)競(jìng)價(jià)，最終由中海以封頂價(jià)22.873億元 配建450平方米競(jìng)得，成交樓面價(jià)5.05萬(wàn)元/平方米。如果算上蓋板成本，該地塊實(shí)際折合樓面價(jià)約3.63萬(wàn)元/平方米，

參與本次土拍的一位房企人士稱，海珠區(qū)近幾年宅地供應(yīng)都比較少，所以優(yōu)質(zhì)的地塊推出引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

一時(shí)間，搶地盛況重回市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2021年初，整體房企拿地依然積極，特別是融資難度降低，經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，資金相對(duì)寬松下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。

搶地背后

從房企端來(lái)看，行業(yè)集中度還在持續(xù)。有多位分析人士表示，在“土地供應(yīng)兩集中”政策下，頭部房企憑借信息掌控和資金調(diào)撥能力，優(yōu)勢(shì)將更加明顯。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，50家代表房企中前10陣營(yíng)企業(yè)和11-30陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升13.7和14.1個(gè)百分點(diǎn)，31-50陣營(yíng)企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院認(rèn)為，受“土地供應(yīng)兩集中”政策影響，今年3月50家代表企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。具體來(lái)看，濱江集團(tuán)、廣州地鐵等企業(yè)區(qū)域深耕，單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等企業(yè)全國(guó)化布局，受影響較小，3月拿地額均超100億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，疊加“三道紅線”等因素，房企之間合作拿地案例或增多。

“最近忙瘋了！每天去聯(lián)系了解土地出讓規(guī)則、土地供應(yīng)情況，然后出方案。”一家上海區(qū)域房企人士告訴記者，“拍地前期的工作流程繁多，現(xiàn)在一年3次拍地，這對(duì)團(tuán)隊(duì)綜合能力有更高要求，也更加考慮團(tuán)隊(duì)的精細(xì)化管理，不像以前可以分批次購(gòu)買，有錢就行。”

2月18日，自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。

2月末以來(lái)，北京、廣州、南京、青島、寧波等多個(gè)城市先后發(fā)布政策，并發(fā)布了相關(guān)通知和具體細(xì)則。

同策研究院報(bào)告認(rèn)為，土地集中供應(yīng)，使得房企短期能同時(shí)調(diào)動(dòng)的資金量有限，降低了單場(chǎng)土拍整體的土地競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，同時(shí)通過(guò)調(diào)控單場(chǎng)土拍供地的結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊與遠(yuǎn)郊地塊搭配供應(yīng)，降低整體土拍溢價(jià)率，此外，由于目前土地集中涉及22個(gè)熱點(diǎn)城市，房企為避免資金空轉(zhuǎn)必然會(huì)下沉進(jìn)入非集中供地的城市，從而引導(dǎo)房企進(jìn)行城市群優(yōu)化布局。