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  • 22城集中供地高峰來襲 大小房企如臨大考

    2021年04月08日 11:58
    來源:第一財經
    “雙集中”政策下,房企補倉核心都市圈核心城市的搶地大戰(zhàn)似乎并沒有受到影響。
    在此背景下,一場內部的戰(zhàn)略微調,正發(fā)生在大大小小的房企中上演,除了土地投拓部門,財務融資、產品設計、銷售策劃等部門,幾乎全數參與,積極為公司在接下來的土地爭奪戰(zhàn)做充足準備。
    長三角、大灣區(qū)是房企屯兵熱土
    2月下旬,看到“雙集中”出臺之后,在地產行業(yè)摸爬滾打近十年的老王,有些惆悵。
    他的第一反應是,本身就戴著鐐銬跳舞的房企,拿地自由度又下降了。同時,集中拿地除了考驗研判土地質量還要考慮競爭者能力,博弈的難度也提升了,中小房企拿到好地的確定性似乎也被削弱了。看到杭州受集中供地政策影響,3月無土地推出之后,他就和同事趕往了寧波、金華、紹興等地,了解當地的土地出讓情況。用他自己的話來說就是“瞎著急沒用,還是得多出去看。”
    整個長三角區(qū)域在今年一季度都可以說是各大房企頻頻前往的區(qū)域。
    有參與杭州土拍的深圳房企王姓負責人士告訴第一財經記者,過半的杭州宅地在競自持階段成交,成交樓面均價遠高于樓面均價。“主要是地塊比較優(yōu)質,加上本地的綠城中國(003900.HK)、濱江集團等房企也積極補倉,外地的龍頭房企也在重倉杭州,想拿下來好地塊其實沒有那么容易。”
    粵港澳大灣區(qū)核心城市廣州在一季度因為優(yōu)質地塊的推出,土拍市場在前兩個月也迎來了小高峰。中國指數研究院數據顯示,廣州一季度以347.7億元的土地出讓金,同比增幅達24%,位居全國第三。
    廣州2021年春節(jié)后的首場土拍海珠區(qū)赤沙地塊被廣州地鐵以底價82.34億元拍下,折合樓面價為27087元/平方米。更早前的2月1日,海珠石崗路地塊(B區(qū))由中海地產(00688.HK)以封頂價22.873億元 配建450平方米競得,折合樓面價50526元/平方米。僅2月,廣州海珠區(qū)土拍攬金已超百億元,這是近年海珠少有的土拍盛況。
    深圳一家房企投拓人士表示,“熱門城市的優(yōu)質地塊競爭加劇,因為自身所在公司很難在廣州摘得優(yōu)質地塊,近兩年來只能更多將土拓精力聚焦至地塊出讓選擇性較豐富的東莞。”
    相比之下,以北京為代表的京津冀區(qū)域土拍市場要稍顯黯淡,部分核心城市甚至不敵去年疫情時期。
    以北京為例,今年一季度,北京住宅用地推出樓面均價為 31529 元 /平方米,同比下降 3%;成交樓面均價為 25126元/平方米,同比下降 32%。1 月 14 日,北京石景山區(qū)北辛安地區(qū)宅地被中海地產以 46727 元/平方米的價格競得,為北京本季度成交樓面價中最高的一塊。
    中指研究院數據顯示,50家代表房企一季度依舊熱衷于在長三角拿地,占比為36.2%,領跑各大區(qū)域?;浉郯拇鬄硡^(qū)次之,占比為7.8%,長江中游和成渝城市群占比分別達7.0%和6.9%,比例變化不大。
    集中供地增加房企博弈難度
    土拍盛況依舊,并不意味著房企對于高價地持高期待的追蹤姿態(tài)。
    以今年一季度成交價較高的十大地塊為例,半數地塊為底價成交,平均溢價率為 13%,較去年下降8個百分點。在當前市場環(huán)境下,房企對于拿高價地塊普遍較為謹慎。
    從活躍在各大土拍市場的房企來看,品牌房企、國企居多,民營中小房企較少。部分原因在于前二者資金較為充裕,開發(fā)經驗豐富并且具有融資優(yōu)勢。
    在近日召開的2020年房企業(yè)績會上,中海地產、招商蛇口、華潤置地(01109.HK)等多家房企的高層人士幾乎都有提及,集中供地政策作為國家供給側改革的一個重要舉措,于具備資金、管理、運營等優(yōu)勢的企業(yè)來說是發(fā)展契機。
    招商蛇口董事總經理蔣鐵峰就有表示,22個城市集中供地后,企業(yè)會面臨土地集中上市的情況,這要求企業(yè)有大量的資金去購買土地,“這對我們這種資金成本低,資金實力雄厚的企業(yè)來說是一個機會。”
    中海地產董事會主席顏建國在結合集中供地等新政出臺的背景下,言及房地產市場下半場競賽剛剛開始,“分化”將是房地產下半場最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投資分化、管理能力分化、產品力分化綜合作用之下,優(yōu)質央企具備更多的機會。
    不少房企在22個城市集中供地出臺之后,都對拿地策略進行了評估和調整。
    一家中型閩系房企一位不愿透露姓名的業(yè)內人士告訴第一財經記者,供地規(guī)則調整于他所在的企業(yè)來說,算是一個壞消息。
    在這位業(yè)內人士看來,房企在集中拿地期前是對土地資金需求的迫切提升,在集中拿地期后是對銀行開發(fā)貸的追逐,本身就不具有融資優(yōu)勢的中小型房企對金融機構的議價能力被進一步削弱。“土拍規(guī)則改變后,一方面,我們主動加大跟自己合作關系好的銀行、債融機構溝通;另一方面,我們也尋求跟國企的合作拿地機會,要不然好地塊就算我們看上了,一次性掏出幾十億拍地款也是很大的資金負擔。”
    房企運營實力的又一次大考
    土地出讓新政弱化部分房企在土地、融資市場的議價能力,也帶來不少房企運營策略的調整。
    按照一般的新房推盤周期粗略看,房企集中拿地后 8 個月左右是集中開盤推貨。集中供地勢必會帶來集中推貨,這對項目的蓄客要求進一步提高,否則等待房企的極可能是以價換量的低毛利代價。
    “以前不太會去關注同行同期可能推的產品,土拍規(guī)則調整后,我們就會提前去收集競品的信息。”上述不愿具名人士續(xù)稱,集中供地相當于弱化了房企對購房者的議價能力,在財務上或會表現為毛利率微降和費用率提升,二者帶動房企盈利能力下滑。集中拍地也降低了房企獲取資源的連續(xù)性,房企慣用的高周轉策略或面臨一定壓力,ROE 或將下行。
    在更多的房企人士看來,前端土拍規(guī)則的調整,對于不同量級和勢能的房企產生不同的影響,甚至是截然相反的作用。
    在多位市場人士看來,資金實力強的龍頭相比小房企面臨的困難更低,具備相對優(yōu)勢。這也導致,集中供地看似是房企投拓部門要應對消化的事情,實際在某些中小型房企已經漸漸傳導至財務融資、產品設計環(huán)節(jié),變成了公司戰(zhàn)略層面的大問題。
    一位已經參與了廣州3月集中供地的房企人士表示,與以往土拍精力集中于某一塊地塊不同,現在目標看似更分散其實更難把握。前期公司的成本、工程部門會參與到對地塊信息分析環(huán)節(jié),計算這宗地塊在各個環(huán)節(jié)所產生的費用,測算出公司的盈利溢價空間,然后初步鎖定心儀的兩三塊地。同時,市場營銷團隊也會搜集近年標的地塊附近區(qū)域樓市成交情況、競爭對手大概能承受的地塊溢價空間等,幫助自身更好聚焦到合適地塊。“若是跟我們研判看法高度重疊的同行,我們也會主動尋求加大合作拿地的力度。”
    眼下的四月,房企也迎來了今年度土拍小高峰。最新的4月6日,廣州市規(guī)劃和自然資源局關于公布《廣州市2021-2023年住宅用地供應三年滾動計劃》的通告。
    通告提到,2021-2023年,廣州全市計劃供應住宅用地1910公頃,年平均計劃供應住宅用地637公頃。
    截至目前,綜合廣州、北京、天津等12個發(fā)文明確集中供地制度城市來看,從供應總量看,除廣州外重點10城2021年宅地供應計劃均有增加,且8城同比增幅在40%以上。從首批供地看,多數城市四月集中供地,占全年供應比重超過30%。這也意味著,各路房企開疆拓土的納儲關鍵時刻正在到來。一場前所未有的土拍大戲亦即將上演。
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