3月份以來，北京氣溫不斷回升，樓市“小陽春”也如期而至。機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月單月，北京二手住宅共成交22172套，為2017年3月以來的最高值，成交均價則環(huán)比微降1.2個百分點。
在業(yè)內(nèi)人士看來，預計4月份“小陽春”景象還將持續(xù)。不過，從政策層面來看，3月份杭州、上海等多地調(diào)控政策升級，北京也跟進嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，整體政策環(huán)境趨嚴，不排除后期仍會出臺補丁政策。
現(xiàn)象：
多區(qū)域剛需集中“釋放”，議價空間收窄
記者了解到，3月份以來，北京核心區(qū)域的二手房市場相對活躍，在售房源尤其是優(yōu)質(zhì)房源變得更為緊俏，客戶咨詢量明顯提升，買家議價空間亦有所收窄。
21世紀不動產(chǎn)清河永泰店售房店長李文杰告訴記者，其門店輻射永泰東里、永泰西里、永泰園、清緣里、清緣東里等小區(qū)，剛需盤居多，3月份整體新入市的房源并不多，但成交量較大、市場較為活躍，整體市場處于房源較緊缺狀態(tài)。在此背景下，庫存掛牌房源成交周期有所縮短，成交價較年前上浮約5%-10%。
“由于門店新增房源較少，房源緊缺，剛需客戶購房預期提前，也沒有太多選擇，從而逐步形成一個賣方市場氛圍，議價空間有限。”李文杰指出，其所在門店輻射區(qū)域內(nèi)，大多數(shù)業(yè)主出售是為了置換，近期出售時出現(xiàn)臨陣漲價，或多方對比價格等現(xiàn)象，預計這種情況還將持續(xù)一段時間。
“3月份成交量大，庫存房源少，價格在整體穩(wěn)定基礎上呈上漲趨勢。”21世紀不動產(chǎn)遠洋山水店店東徐清須表示，其門店位于石景山魯谷區(qū)域，其中的玉海園、玉阜嘉園等小區(qū)去年年底至今年3月份，成交較為活躍，房源價格漲幅明顯，現(xiàn)有庫存房源偏少，可選優(yōu)質(zhì)房源有限。
徐清須指出，從3月份整體片區(qū)客戶情況看，主要是剛需、改善客戶，自住為主，幾乎不存在純投資炒房情況，“3月份，剛需客戶有一波集中‘釋放’，新增客戶較多，而新增掛牌量仍較為平穩(wěn)，一般掛牌業(yè)主都是換房為主。”
“客戶有，但沒有太多房子可賣，面臨房源不足的情況。”北京中原五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛告訴記者，其所在的門店位于五棵松區(qū)域，主要負責紫金長安和今日家園兩個小區(qū)。由于庫存房源太少，所以成交量不大，3月份共成交了4套房源，價格方面有所上漲，其片區(qū)近期成交均價在14萬元/平方米左右。
此外，21世紀不動產(chǎn)東壩福潤四季店店經(jīng)理史廣浩告訴記者，其門店輻射福潤四季、東澤園等小區(qū)，由于福潤四季小區(qū)有一大部分房源還未滿五年，因此，3月份成交情況不太明顯。不過，價位方面出現(xiàn)小幅上調(diào)，議價空間亦不大。
走勢：
二手住宅單月成交量創(chuàng)近四年來新高，均價微降
整體來看，3月份，北京二手房市場表現(xiàn)如何？
據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年3月，北京二手住宅共成交22172套。此外，來自21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年一季度，北京二手房市場成交表現(xiàn)不俗，1月份二手住宅成交1.75萬套，2月份春節(jié)月成交1.29萬套，3月作為樓市傳統(tǒng)“小陽春”，二手住宅成交約2.2萬套。成交均價方面，相比2月份，3月份均價小幅下降1.2個百分點。不過，房源與客源新增量上，3月份迎來一個小高峰。
對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，從3月份北京二手住宅成交量來看，體現(xiàn)出市場需求的升溫，“房價方面，長安街以北不少片區(qū)出現(xiàn)二手房價的上調(diào)，不過，長安街以南，特別是大興南部、豐臺南部、房山等片區(qū)，目前二手房市場還處于低位運行狀態(tài)。”
“去年至今金融政策的寬松，以及‘限競房’項目步入尾聲，新上市的高端商品住宅也對整體房價上行起到了拉動作用，從而帶來市場較好的預期。此外，中低價位商品房越來越少，不少剛需、剛改客群出手，亦帶動整體市場需求升溫。”郭毅稱。
在此背景下，郭毅進一步表示，隨著五環(huán)周邊單價8萬-11萬元新房項目上市，以及“限競房”進入庫存去化尾聲，部分購房者可能會轉(zhuǎn)向性價比更高的二手房市場，或?qū)⒗^續(xù)支撐二手房市場熱度。
展望：
“小陽春”還將持續(xù)，不排除補丁政策出臺
那么，4月份的北京二手房市場走勢又將如何？陳貴勛告訴記者，截至4月9日，其門店4月份已成交了3套房，近2月新入市的房源內(nèi)，符合市場價的房子也有所成交。因此，預計4月份市場不會差。不過，各小區(qū)有可能會面臨庫存不足的情況，中高端小區(qū)更為普遍。
史廣浩認為，預計4月份成交量將進一步上升，價格則穩(wěn)中有升。就其區(qū)域市場而言，福潤四季在6、7月份將迎來滿五年后的集中放盤，預計成交量將出現(xiàn)較大幅度提升。
不過，在徐清須看來，市場經(jīng)過幾個月的快速成交，之前庫存的優(yōu)質(zhì)房源有所減少，預計接下來市場會進入僵持期，整體市場以平穩(wěn)為主。
21世紀不動產(chǎn)高級分析師王勝男表示，每年3、4月份都是北京二手房市場成交的旺季，預計4月份“小陽春”景象還將持續(xù)。不過，政策方面，3月份杭州、上海等多地調(diào)控升級，北京也跟進嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，整體政策趨嚴，因此，不排除后期仍會有補丁政策的出臺。
安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟亦認為，在一線城市相繼出臺嚴厲調(diào)控政策的背景之下，短期內(nèi)北京還會有出臺政策的可能性。不過，再次加碼限購和限貸政策的可能性相對較小，因為目前北京新房和二手房成交均價并未出現(xiàn)大幅上漲。較大概率是出臺類似深圳的針對二手房指導價這類政策，從而避免擁有學區(qū)等資源的房源出現(xiàn)價格非正常上漲的現(xiàn)象。
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