房企2020年年報披露進入加速期。截至4月13日晚，A股已有61家房地產(chǎn)企業(yè)披露2020年年報，披露比例接近50%。從已披露年報的房企業(yè)績表現(xiàn)看，不少涉足多元化業(yè)務的房企在疫情期間實現(xiàn)了較快發(fā)展，以物業(yè)、長租房、商場為代表的多元化業(yè)務大幅跑贏地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。
2021年以來，“三道紅線”融資新規(guī)，疊加房貸集中度管理政策，房企融資供需兩端均受到限制，融資環(huán)境全線收緊，拿地熱情出現(xiàn)一定降溫。部分有意進入多元化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，其開發(fā)主業(yè)或進一步收縮。
創(chuàng)新業(yè)務亮點多
以萬科為代表的頭部房企，其物業(yè)等相關多元化業(yè)務實現(xiàn)了較快發(fā)展。租賃住宅方面，萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”2020年全年共實現(xiàn)營業(yè)收入25.4億元，同比增長72.33%；物業(yè)服務方面，2020年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；物流倉儲方面，萬科旗下“萬緯物流”2020年管理項目實現(xiàn)營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%。其中，高標庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%。
相比之下，地產(chǎn)主業(yè)增速不及多元化業(yè)務。2020年，萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務實現(xiàn)銷售面積4667.5萬平方米，銷售金額約7041.46億元，同比分別增長13.5%和11.6%，占全國商品房市場份額約4.03%。
萬科董事會主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)經(jīng)營為主，房子更像耐用消費品，開發(fā)業(yè)務越來越像制造業(yè)，我們的經(jīng)營業(yè)務包括長租公寓、酒店、辦公、商業(yè)等，本質(zhì)上都是內(nèi)容的經(jīng)營，越來越像服務業(yè)。企業(yè)不能再像過去那樣囤積原材料、賺土地升值的錢，萬科要腳踏實地向制造業(yè)學習，靠我們的勞動去掙制造、創(chuàng)造和服務的錢。
除萬科外，前期其他布局長租房等領域的房企，報告期內(nèi)相關業(yè)績也取得了較快增長。
龍湖集團2020年年報顯示，報告期內(nèi)，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務推進較好。截至2020年底，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達9萬間，租金收入18.1億元，同比增長55%，現(xiàn)已成為集團經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源，開業(yè)超過六個月的房源出租率為93.3%。2020年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%。
部分房企多元化業(yè)務收入占比得到較快提升。以雅居樂集團為例，2020年，雅居樂集團物業(yè)管理及環(huán)保收入分別為78.53億元及22.89億元，同比增長119.5%及51.6%，持續(xù)為集團提供穩(wěn)健的收入。雅居樂物業(yè)發(fā)展業(yè)務收入與多元化業(yè)務收入的占比分別為86.7%及13.3%。其中，多元化業(yè)務收入的占比較去年上升3.2個百分點。
一季度業(yè)績分化
截至4月13日晚，A股共有13家房地產(chǎn)企業(yè)對外披露一季度業(yè)績預告，9家預喜，4家出現(xiàn)首虧或預虧。從虧損的企業(yè)預告內(nèi)容看，多數(shù)公司稱和報告期內(nèi)轉(zhuǎn)結(jié)的收入減少、未達到轉(zhuǎn)結(jié)標準的項目較多有關。
沙河股份預計一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-1000萬元至-900萬元。業(yè)績變動的主要原因是，報告期內(nèi)，公司銷售業(yè)績同比上升，但由于項目未滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導致毛利同比減少。此外，公司加大銷售推廣力度，銷售費用同比增加。
有房企在一季度業(yè)績預告中提到，業(yè)績存在明顯的季節(jié)性，導致一季度出現(xiàn)虧損。
以南山控股為例，公司預計一季度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-9600萬元至-6000萬元。業(yè)績變動的主要原因是，受房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算排期的影響，公司利潤存在季度間的不均衡性。本季度利潤中包含影響重大的非經(jīng)常性損益項目，根據(jù)與南山集團簽訂的《赤灣二路以北場地使用補充協(xié)議》，公司2021年第一季度收到南山集團返還相應租金、違約金及拆遷補償款，共計9899.23萬元，該事項影響公司歸屬于母公司凈利潤增加4560.3萬元。
部分房地產(chǎn)公司由于報告期內(nèi)有較多的項目竣工、轉(zhuǎn)結(jié)，導致利潤同比出現(xiàn)較大增長。此外，涉及多元化的企業(yè)報告期內(nèi)亮點較多。
金融街預計一季度共實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約5.1億元至5.92億元，同比增長210%至260%。業(yè)績變動的主要原因是，報告期內(nèi)，根據(jù)公司“開發(fā)銷售+資產(chǎn)管理”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，上海靜安融悅中心西區(qū)A棟辦公樓和重慶磁器口后街一期二批次竣工，預計增加完工投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益約7.2億元（稅前），產(chǎn)生歸屬于母公司凈利潤約5.4億元。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，房企開發(fā)主業(yè)受到季節(jié)性、疫情影響較大，相比之下，多元化業(yè)務一定程度上可以起到平滑作用。
融資規(guī)模出現(xiàn)下滑
同策研究院研報顯示，一季度，40家典型房企融資總額為1917.93億元，同比下降19%。在國家持續(xù)推行房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、房企債券融資調(diào)控持續(xù)從嚴的大背景下，房企融資環(huán)境趨緊，一季度僅25家房企在公告中披露具體融資利率，融資利率從2.7%至11.95%不等。
上述機構(gòu)指出，從境內(nèi)外融資情況來看，境外融資成本相對較高，境內(nèi)融資成本有所回落。以公司債為例，境外發(fā)債融資成本相對國內(nèi)發(fā)債高。當代置業(yè)1月發(fā)行一筆0.77億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為11.95%，是所監(jiān)測融資期間中融資利率最高的一筆。融資成本最低的為碧桂園1月發(fā)行的5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率低至2.7%。整體來看，一季度美元債融資成本有所下滑，其他債權(quán)融資、中期票據(jù)等創(chuàng)新型融資渠道融資成本相對較低，融資利率大多處于5%以下。
在融資規(guī)模下滑的背景下，房企拿地熱情出現(xiàn)一定下滑。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，3月，一線城市土地成交5宗，成交規(guī)劃建筑面積達61.94萬平方米，同比下跌71.09%，環(huán)比下跌82.56%；成交樓面價為11647.04元/平方米，環(huán)比下跌40.61%；土地出讓金為73.67億元，同比下跌58.75%，環(huán)比下跌89.42%。二線城市土地成交214宗，成交規(guī)劃建筑面積2424.54萬平方米，同比下跌10.58%。
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