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  • 部分三四線城市土地溢價(jià)和樓板價(jià)太高

    2021年04月23日 11:22
    來(lái)源:澎湃新聞
    4月20日,在克而瑞研究中心地產(chǎn)金融會(huì)議上,易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在談及當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)時(shí)表示,無(wú)論是一二線還是三四線城市,都在全面實(shí)施限制性政策,房地產(chǎn)發(fā)展邏輯一定會(huì)發(fā)生改變。
    “過(guò)去慣用的方式,發(fā)展的手段、戰(zhàn)略,今天都要做相應(yīng)的調(diào)整,如果不調(diào)整的話,如果不去適應(yīng)大方向的話,我認(rèn)為每家開發(fā)商的壓力都是非常大的。地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已經(jīng)不支持高增長(zhǎng)了,開發(fā)商現(xiàn)在拿地銷售比就是0.2%,非常保守,但這也是能夠控制風(fēng)險(xiǎn)的比重。”丁祖昱說(shuō),從行業(yè)規(guī)模上來(lái)看,一季度的房地產(chǎn)銷售規(guī)模不僅比去年大增,比前年(2019年)的銷售面積也同比增長(zhǎng)了20.7%,銷售金額增長(zhǎng)了41.9%,在融資受限的情況下,目前靠銷售回籠還能夠滿足當(dāng)前現(xiàn)金流的需要。
    政策方面,丁祖昱表示,融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地讓整個(gè)行業(yè)圍繞著房住不炒,去杠桿,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期走下去,而且將是長(zhǎng)期政策。
    丁祖昱表示,“我覺(jué)得今年就有一半房企的‘三道紅線’會(huì)變綠,當(dāng)然有一些房企努力三年也變不了,兩者之間也會(huì)產(chǎn)生新的分化。過(guò)去說(shuō)在于規(guī)模的分化,今天的分化在于負(fù)債上的分化,相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分化,哪怕很大規(guī)模的房企,如果三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)變不了綠,那么它的規(guī)模越大,風(fēng)險(xiǎn)越大。”
    對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō),丁祖昱認(rèn)為,開發(fā)商只要抓兩頭就行了。一頭抓投資,投資一定不要出問(wèn)題。一頭抓營(yíng)銷,營(yíng)銷一定要出貨,控制成本,使用各種各樣的營(yíng)銷手段。
    丁祖昱提供的數(shù)據(jù)顯示,2020年的新房成交同比增長(zhǎng)了103%,比2019年的100城增長(zhǎng)了37%。從一二三四線城市的情況來(lái)看,一線城市表現(xiàn)得最好,二線城市有分化,整體增長(zhǎng)了20%,也有一些城市的銷售數(shù)據(jù)和2019年相比有所下降。
    在談及雙集中供地時(shí),丁祖昱表示,雙集中供地給一部分的三四線城市,長(zhǎng)三角的三四線城市、熱點(diǎn)的三四線城市的土地市場(chǎng)很大的機(jī)會(huì)。但丁祖昱強(qiáng)調(diào),有些地塊爭(zhēng)奪下來(lái)是虧的,因?yàn)闃前鍍r(jià)和溢價(jià)率都太高。
    克而瑞證券首席分析師孫楊認(rèn)為,從公司存量資金角度來(lái)看,在雙集中政策下,房企分化明顯,房企在短時(shí)間內(nèi)對(duì)保證金和前融的需求大大提升,除去短期負(fù)債后在手現(xiàn)金的剩余量越多,公司的安全邊際相對(duì)越高,對(duì)于高息資金的需求量越低。
    對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),丁祖昱認(rèn)為,一方面行業(yè)肯定是步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代,銷售面積保持在17億平方米,銷售金額可能還會(huì)增長(zhǎng);另一方面,房企還是要快速去杠桿。
    丁祖昱認(rèn)為,現(xiàn)階段的地產(chǎn)行業(yè)整體開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入到瓶頸。“由于今天的金融環(huán)境不太支持,或者很不支持,所以對(duì)于房企來(lái)講,還是要開辟第二戰(zhàn)場(chǎng),尋找第二根曲線。”
    在第二戰(zhàn)場(chǎng)的選擇上,丁祖昱給出了自己的建議,他認(rèn)為物業(yè)管理、住房租賃、辦公樓、文旅、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和投資是開發(fā)商可選擇的方向。
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