近年來，金地為了沖刺規(guī)模，選擇大幅降低權(quán)益占比以實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長，如今，不斷走弱的盈利指標(biāo)跟不上規(guī)模增長的步伐，成為了金地規(guī)模增長中付出的“代價(jià)”。
4月19日，金地集團(tuán)召開了2020年度業(yè)績說明會(huì)。
雖然“平衡發(fā)展觀”一詞在會(huì)上多次被管理層提及，但金地依然難逃盈利能力走弱的困境。
年報(bào)顯示，2020年金地實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2426.8億元，同比增長15.2%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入839.82億元，同比上升32.4%；歸母凈利潤103.98億元，同比僅增長3.2%，增幅較2019年同期縮小21個(gè)百分點(diǎn)。
第三方數(shù)據(jù)顯示，2020年金地合約銷售額排名行業(yè)13名，距離十強(qiáng)門檻依然存在近360億元的差距。2021年開局，其加大馬力重回十強(qiáng)，隨后2、3月份憑借銷售端發(fā)力守住十強(qiáng)席位。金地的回歸，也意味著“招保萬金”時(shí)隔多年后終于齊聚十強(qiáng)。
權(quán)益土儲(chǔ)占比低
不同于一些利用杠桿去撬動(dòng)規(guī)模的房企，金地選擇降低權(quán)益比例的方式擴(kuò)大規(guī)模。
2016年，金地以1006.3億元的銷售金額勉強(qiáng)躋身“千億陣營”，但對(duì)其來說，千億之后的發(fā)展后勁明顯不足。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年間，金地銷售金額一直在“招保萬金”中排名墊底。
為了縮小與其他“三兄弟”的差距，金地加快了拿地步伐。
2016年-2020五年間，金地的新增土地儲(chǔ)備分別為533萬平方米、1300萬平方米、1072萬平方米、1688萬平方米、1657萬平方米；總土儲(chǔ)面積分別為2950萬平米、3770萬平米、4400萬平米、5233萬平米、6036萬平米。
然而，這些新增土儲(chǔ)的真實(shí)含金量并不高。其對(duì)應(yīng)權(quán)益土儲(chǔ)分別為1500萬平米、1930萬平米、2300萬平米、2802萬平米、3203萬平方米，權(quán)益占比分別為50.8%、51.2%、52.3%、53.5%、53.1%，這一比例明顯低于同檔位房企。
引入合作伙伴共同出資拿地是導(dǎo)致金地權(quán)益土儲(chǔ)比例低的原因之一，雖然合作拿地可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但是過低的權(quán)益土儲(chǔ)也拖累了金地的盈利能力。
2020年，金地不僅歸母凈利增速低于營收增速，而且毛利率也出現(xiàn)了下滑至33.56%，同比降低7.7%。
對(duì)于金地權(quán)益占比過低對(duì)公司的影響，貝殼研究院研報(bào)認(rèn)為，“金地權(quán)益占比低于同檔位房企平均水平，低權(quán)益占比將會(huì)影響房企實(shí)際利潤水平，金地在未來項(xiàng)目運(yùn)營中存在主導(dǎo)權(quán)降低與利潤下滑的風(fēng)險(xiǎn)。”
華北地區(qū)增收不增利
年報(bào)顯示，2020年金地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入增長主要是由于結(jié)算規(guī)模增長。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入751.78億元，同比增長30.99%。
分區(qū)域看，華北、西部、東北、東南的營業(yè)收入及營業(yè)成本分別較上年增長幅度較大。年報(bào)中解釋稱，主要由于該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積增長；華中區(qū)域的營業(yè)收入及營業(yè)成本分別較上年下降幅度較大，主要是由于該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少。
華南和東南區(qū)域?yàn)榻鸬胤謩e貢獻(xiàn)了29.4%和23.1%的營收，同比增幅分別為14.78%、77.98%，但毛利率卻比上年分別減少4.21個(gè)百分點(diǎn)和12.05個(gè)百分點(diǎn)。
其中，營收增幅最大的華北區(qū)域，毛利率卻出現(xiàn)下滑。財(cái)報(bào)顯示，2020年，華北地區(qū)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入75.3億元，較2019年同比增長149.62%，營業(yè)成本49.39億元，同比增長198.61%，毛利率減少10.76個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，管理層表示，“華北區(qū)域2020年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率34.41%，毛利率水平表現(xiàn)尚可，金地在北京、濟(jì)南、石家莊等地項(xiàng)目表現(xiàn)收益情況表現(xiàn)較好，但受京津冀市場調(diào)整影響，毛利率同比有所下滑。”
談及如何扭轉(zhuǎn)毛利率下滑的局面，管理層表態(tài)，“首先在投資上始終保持嚴(yán)謹(jǐn)與審慎，其次在產(chǎn)品力、成本上持續(xù)提升競爭力，實(shí)現(xiàn)更多溢價(jià)。再者在營銷上，嚴(yán)控分銷使用，節(jié)約營銷費(fèi)用。最后在銷售策略上，因城施策，通過制定合理的銷售策略，開展銷售行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)銷售與利潤的均衡增長。”
“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)
與利潤縮水不同的是，在財(cái)務(wù)方面，金地是為數(shù)不多保持從未“踩線”的“三好生”。
面對(duì)“三道紅線”行業(yè)融資監(jiān)管新規(guī)，金地集團(tuán)董事長凌克稱，公司始終堅(jiān)持平衡發(fā)展觀及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，注意控制負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，在歷史上也未突破過“三道紅線”指標(biāo)。
截至2020年末，金地剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，凈負(fù)債率為62.5%，非受限現(xiàn)金短債比為1.21。三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，穩(wěn)居“綠檔”企業(yè)。
另外，2020年，金地持有貨幣資金共計(jì)541.97億元，其中受限資金為0.35億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)約1.21倍。
未來融資計(jì)劃方面，管理層表示，“債務(wù)增速將控制在15%之內(nèi)，在國家‘三道紅線’等房地產(chǎn)行業(yè)管控要求的指導(dǎo)下，合理管控負(fù)債規(guī)模的增長，同時(shí)合理搭配公開和非公開、境內(nèi)和境外等融資模式的占比。”
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