北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)日前發(fā)布本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補(bǔ)充公告,針對(duì)今年第一批次通過掛牌方式出讓的29個(gè)項(xiàng)目,公布了土地合理上限價(jià)格、競(jìng)建“公共租賃住房”上限面積等,并要求競(jìng)買人對(duì)未來房屋售價(jià)及住房最低品質(zhì)保障等內(nèi)容做出承諾。
據(jù)報(bào)道,這是北京市首次公布土地合理上限價(jià)格,通過合理控制地價(jià),推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。
土地合理上限價(jià)格即北京市為這29個(gè)地塊設(shè)置的一個(gè)最高價(jià)格。經(jīng)測(cè)算,超過9成地塊的溢價(jià)率沒有超過15%,原來土地招拍掛“價(jià)高者得”,現(xiàn)在定了上限價(jià)格,開發(fā)商拿地時(shí)不再無序競(jìng)爭(zhēng),而是理性競(jìng)爭(zhēng),降低了房企拿地的成本,也降低了土地流拍或者退地的概率。土地合理上限價(jià)格的設(shè)定既提高了市場(chǎng)信息透明度,也便于企業(yè)測(cè)算,從而引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)買。
專家表示,此舉體現(xiàn)了土地市場(chǎng)公開、公平、公正原則,有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。
地價(jià)與房?jī)r(jià),即面粉與面包的關(guān)系。地價(jià)高,房?jī)r(jià)就不可能低。房?jī)r(jià)主要由地價(jià)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)和利潤等構(gòu)成,據(jù)了解,有的地方地價(jià)占房?jī)r(jià)30%至40%的份額。土地招拍掛、價(jià)高者得,無疑是在人為地推高土地價(jià)格,盡管有“競(jìng)價(jià)+熔斷”“競(jìng)價(jià)+搖號(hào)”措施,但各地地王仍是層出不窮。設(shè)置土地合理上限價(jià)格,從土地出讓的環(huán)節(jié)調(diào)控地價(jià),未來地王難以出現(xiàn)。這一舉措具有借鑒意義。
以前政策主要是“限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)”,現(xiàn)在設(shè)置土地合理上限價(jià)格、直接從土地出讓環(huán)節(jié)做文章,這對(duì)于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”有著重要意義。樓市調(diào)控易陷入邊調(diào)控邊上漲的困局與怪圈。近期不斷有新聞報(bào)道房?jī)r(jià)上漲的消息,如新聞報(bào)道“土地價(jià)格一再突破上限,銀川樓市未來將如何發(fā)展”等,國家相關(guān)部門也已就房?jī)r(jià)問題約談多個(gè)城市??偠灾?,樓市調(diào)控一直是道難解的題。
從土地環(huán)節(jié)抑制房?jī)r(jià)、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),可謂政策調(diào)控新趨勢(shì)。今年2月,國土資源部要求全國22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓實(shí)行“兩集中”政策,即集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動(dòng),原則上每年不超過3次。土地集中供應(yīng),本質(zhì)上是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)。住宅用地出讓“兩集中”,什么時(shí)候供地,什么樣的地,城市供地計(jì)劃將十分明確。如此一來,一年到底有多少地供應(yīng),開發(fā)商就有了預(yù)期,有空間和時(shí)間深思熟慮要不要拿地。以前由于信息不透明,開發(fā)商不知道后面還有沒有地供應(yīng),于是搶地、高價(jià)競(jìng)地的現(xiàn)象就時(shí)常出現(xiàn),這也變相地拉高了土地的價(jià)格。實(shí)行住宅用地出讓“兩集中”,與公布土地合理價(jià)格上限有著同樣的作用,都從土地出讓環(huán)節(jié)著手,都有著穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。
針對(duì)近期城市房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)頭,有專家呼吁,盡快按國土資源部門出臺(tái)的“兩集中”辦法出臺(tái)土地供應(yīng)計(jì)劃,尤其是房?jī)r(jià)上漲幅度較大、庫存消化周期不足10個(gè)月的熱點(diǎn)城市。如果說土地出讓“兩集中”是從穩(wěn)預(yù)期的角度穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),那么北京公布土地合理上限價(jià)格,就是直接“按住”地價(jià)不往上躥,通過穩(wěn)地價(jià)來穩(wěn)房?jī)r(jià),繼而穩(wěn)預(yù)期。
目前樓市政策調(diào)控多從限購、限售等房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的終端環(huán)節(jié)著手,難以標(biāo)本兼治,而北京公布土地合理上限價(jià)格這一政策具有了導(dǎo)向性。從土地出讓環(huán)節(jié)、整個(gè)產(chǎn)業(yè)的源頭著手,或?qū)⑵鸬礁蔚淖饔?,但具體影響如何還有待檢驗(yàn)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,“兩集中”加上“合理土地上限價(jià)格”,實(shí)際上是政府從土地價(jià)格上進(jìn)行了讓步,并且通過各種細(xì)致管控,使開發(fā)商必須從未來新房售價(jià)上讓利給購房者,這對(duì)剛需或剛改購房者都是利好。可以分析,面對(duì)樓市房?jī)r(jià)不斷上漲之勢(shì),土地限價(jià)或成樓市調(diào)控新趨勢(shì)。
土地仍是房地產(chǎn)的核心,政策調(diào)控從土地環(huán)節(jié)著手,既可以是“殺手锏”也可以是“穩(wěn)定閥”,土地溢價(jià)空間減少,也將倒逼房企經(jīng)營管理與創(chuàng)新能力的升級(jí)。
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