4月以來，全國各地延續(xù)之前的房地產(chǎn)調(diào)控密集趨勢，加碼房地產(chǎn)調(diào)控力度。從調(diào)控內(nèi)容看，近期發(fā)布樓市新政的城市調(diào)控趨于精細化，不僅調(diào)控范圍有所擴大，還針對“經(jīng)營貸”“學(xué)區(qū)房”等熱點市場問題進行精細化調(diào)控。

4月25日，合肥房管局對剛需購房人“年齡在35歲以下”的相關(guān)政策首度作出回應(yīng)：“并未排除35周歲以上人士的購房資格，他們可參加普通搖號購房。”

這源于4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)披露《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)的相關(guān)內(nèi)容?！锻ㄖ分饕獌?nèi)容涉及二手房限購、新房“搖號+3年限售”、學(xué)區(qū)房學(xué)位年限限定等。

合肥近年來已成為全國房價上漲最快的城市之一，亟須出臺新政為樓市降溫。但將買房資格與年齡條件聯(lián)系起來，則引發(fā)網(wǎng)絡(luò)對“中年危機”“事業(yè)危機”等熱門話題的討論。

有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市長效調(diào)控既要“打補丁”，也要加強貫徹執(zhí)行力度。相比一季度，市場熱度雖有所消退，但買家預(yù)期還是很高。因此，各地樓市調(diào)控的內(nèi)容涵蓋范圍明顯增多，調(diào)控內(nèi)容更趨于精細化。

新政應(yīng)對市場變化

4月25日，合肥房管局解釋4月初新政中涉及的“35歲以下群體優(yōu)先參與熱點樓盤搖號”，本意是考慮該群體參加工作時間不長、積蓄有限，能夠參加首批剛需搖號，可按最低首付比例購房，減輕年輕人購房壓力。并表示針對網(wǎng)民所提意見，房管局正會同有關(guān)部門進行認真研究，必要時將對相關(guān)政策進一步完善。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士處獲悉，合肥新政之后，市場發(fā)生了一些新情況。比如原來炙手可熱的二手學(xué)區(qū)房市場，開始搖擺了;之前需要綁定車位的樓盤，現(xiàn)在也不需要綁定了。

前述業(yè)內(nèi)人士也指出，新政前合肥房價在短短幾個月內(nèi)迅速爬升，是經(jīng)歷了前兩年市場累積的結(jié)果，新政針對學(xué)區(qū)房暴漲等進行細化的調(diào)控，也是應(yīng)對樓市階段性變化的結(jié)果;新房限價一直嚴(yán)格執(zhí)行，漲幅沒有二手房那么明顯。

與合肥新政針對樓市變化相呼應(yīng)的是，上海在搖號政策方面的細化。4月25日，上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布了近期47個新建商品房項目，這批集中供應(yīng)的房源接近1.4萬套，一旦獲批預(yù)售證，即可上市交易。上海房管局為此發(fā)布了“《××》商品住房認購規(guī)則(樣本)”(以下簡稱《認購規(guī)則》)。

《認購規(guī)則》除了明確將認購時間、地點放在文件最前頁之外，還對認購人需要提交的身份、婚姻、家庭關(guān)系證明材料、購房資格證明材料以及資金證明類材料等一一列出，并表示：“認購人僅提供所列材料，如開發(fā)商要求增加認購材料的需報區(qū)房管部門審核同意。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認為，有關(guān)部門通過提出商品房的銷售持續(xù)管理，說明了監(jiān)管層對樓市出現(xiàn)的新現(xiàn)象、新問題掌握得比較迅速，處置方案也比較及時。

上海近段時間新盤出現(xiàn)了主動“調(diào)客”情況，即銷售人員主動聯(lián)系客戶，在詢問客戶具體情況后，以參與搖號概率高低為由，建議客戶“調(diào)整”認籌樓盤的意向等。

盧文曦指出，上海加大供應(yīng)量符合當(dāng)前市場處于小陽春銷售季中需求量增加的要求，有效平抑了市場供需矛盾。其次，從入市的樓盤價格上看也基本穩(wěn)定，可以起到平穩(wěn)市場預(yù)期的作用。

《認購規(guī)則》表明了地方政府通過嚴(yán)格銷售管理，加大整治開發(fā)商設(shè)置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，也是在樓市發(fā)生新變化的情況下，保護真實買家合法權(quán)益的一種做法。

杭州也針對一些樓市新情況出臺了政策。此前杭州人才購房政策的漏洞在于，高層次人才單身可購買兩套房。4月13日，杭州出臺樓市新政“堵漏”，明確高層次人才購買二套房政策，與普通購房者基本一致。

之前，成都、西安等地均對樓市加碼調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至2021年4月中旬，本年度地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)超過160次。其中3月份，房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達48次， 2月份45次，均超過了1月份的42次。

調(diào)控漸趨“精細化”

調(diào)控呈現(xiàn)精細化趨勢，經(jīng)營貸、學(xué)區(qū)房是最近樓市精細化調(diào)控的發(fā)力點。比如針對一些短期內(nèi)用新房本以及新企業(yè)注冊套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓十分有力。調(diào)控也不停留在上海、杭州、南京等熱點城市，這一波調(diào)控城市分布于一線城市、強二線城市都市圈范圍以外，包括合肥、徐州等地，房價上漲早已進入監(jiān)管層調(diào)控射程范圍內(nèi)。

以合肥學(xué)區(qū)房政策為例，為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，合肥4月新政在嚴(yán)格執(zhí)行此前政策的基礎(chǔ)上，進一步收緊合肥市部分區(qū)域二手住房限購政策，即暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。其中，學(xué)區(qū)范圍以2020年教育主管部門學(xué)區(qū)劃分方案為準(zhǔn)，后期學(xué)區(qū)劃分若有調(diào)整，則限購范圍對應(yīng)調(diào)整。根據(jù)房地產(chǎn)市場交易監(jiān)測情況，對出現(xiàn)異常交易的區(qū)域適時調(diào)整二手住房限購范圍。

在對學(xué)區(qū)房的使用上，合肥還細化到“在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，自2021年新入學(xué)起，實行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2021年一季度房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，住建部整頓中介、經(jīng)營貸及土地供應(yīng)成為新特點。經(jīng)營貸是這一輪樓市上漲的主要原因。

在2019年之前，購房是不太可能用經(jīng)營貸的，因為無利可圖。經(jīng)營貸一般1-3年歸本，利率遠遠高于按揭貸款。這種情況下，大部分人不會用經(jīng)營貸買房。

但在2020年，因為特殊政策，經(jīng)營貸周期越來越長，利率遠遠低于按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經(jīng)營貸入樓的心思。今年上海、杭州市場，都是從中高端物業(yè)開始突然火爆。因為一二手價格倒掛、巨大的利差存在，銀行經(jīng)營貸無可避免流向房地產(chǎn)。

張大偉指出，經(jīng)營貸流入樓市的核心原因與按揭貸款的利差以及銀行在放貸過程中既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來說，經(jīng)營貸的風(fēng)險相對而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營貸的利率又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動作走形，變相鼓勵了經(jīng)營貸進入樓市。

業(yè)內(nèi)人士也指出，調(diào)控精細化顯效需要時間，經(jīng)營貸管理依然在落地過程中。

市場中各方在新政實施前，仍然有慣性。比如房企在各地集中供地正式實施前，還是會蜂擁土地市場。在最后的搏殺中，房企又將為高地價買單。

4月9日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市發(fā)改委、市自然資源和規(guī)劃局等七部門聯(lián)合下發(fā)《進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，其中涉及土地出讓與競拍原則，實行土地供應(yīng)“兩集中”：集中發(fā)布公告，全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過四次，每次供地不低于1000畝，時間間隔、地塊數(shù)量和區(qū)位要相對均衡;集中組織出讓活動，掛牌公示結(jié)束后，交易時間不超過1個工作日。

近兩年來，徐州土地市場頻現(xiàn)高溢價成交地塊。4月以來成交的9幅土地中，其中5幅地塊成交溢價率超過80%。融創(chuàng)、榮盛、碧桂園、銀城、美的、中奧等均有所斬獲。

(編輯：包芳鳴)