天氣即將入夏，地產(chǎn)股卻仍在寒冬。

第一財(cái)經(jīng)根據(jù)4月26日收市價(jià)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，A H市值超200億人民幣的34家房企中，市凈率小于1的共22家，占比高達(dá)65%。碧桂園（02007.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)等銷售巨頭紛紛“破凈”。

作為擁有43家千億銷售房企的行業(yè)，房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)卻正處于“冰河世紀(jì)”，以致于股民不禁哀嘆：每次翻紅都是清倉(cāng)機(jī)會(huì)。據(jù)山西證券數(shù)據(jù)，截至4月23日，地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE為8.2倍，處于近10年較低水平，估值僅高于銀行板塊。

房企真的被低估了嗎？還是地產(chǎn)賽道已被市場(chǎng)拋棄？

地產(chǎn)股陷入“冰河世紀(jì)”

2020年低迷已久的地產(chǎn)股，在2021年初曾有過(guò)短暫的高光時(shí)刻。

2月25日，地產(chǎn)板塊整體大漲，上證地產(chǎn)指數(shù)(000006.SH)為6665點(diǎn)，近20家A股地產(chǎn)公司漲停，一掃此前陰跌連綿的陰霾。諸多券商齊稱，土地集中供應(yīng)政策發(fā)布后，資金充足的規(guī)模房企相對(duì)占優(yōu)，對(duì)龍頭規(guī)模房企算是利好。

就在投資者認(rèn)為，地產(chǎn)股終于要從底部爬升時(shí)，此后一天該板塊黯然下跌，直到目前仍未止住頹勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至4月26日收盤，上證地產(chǎn)指數(shù)為6240點(diǎn)，已跌回2月25日大漲前的水平，低于2月24日的6291點(diǎn)。

“地產(chǎn)股真是深不見底。”4月26日當(dāng)天，有股民在投資論壇表示。

有房企今年股價(jià)已然“腰斬”。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，截至4月26日收盤，美好置業(yè)（000667.SZ）、華夏幸福（600340.SH）年內(nèi)股價(jià)跌幅分別高達(dá)53.09%、50.97%；禹洲集團(tuán)（01628.HK）、首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）期內(nèi)跌幅分別達(dá)22.50%、22.14%、18.65%。

行業(yè)巨頭也未能“幸免”。今年來(lái)“宇宙房企”碧桂園股價(jià)已跌去12.41%、中國(guó)恒大（03333.HK）股價(jià)跌去9.53%，萬(wàn)科A（000002.SZ）跌去3.48%，保利地產(chǎn)（600048.SH）跌去11.50%，招商蛇口（001979.SZ）跌去11.89%。

從市凈率表現(xiàn)看，許多房企不是已經(jīng)“破凈”，就是在“破凈”路上。截至4月26日收盤，中國(guó)海外發(fā)展市凈率僅0.68、碧桂園市凈率為0.99、融創(chuàng)中國(guó)為0.97，保利地產(chǎn)和中國(guó)恒大分別為1.05、1.03，已逼近“懸崖”。

“作為資本市場(chǎng)市值體量較大的板塊，無(wú)論基金還是機(jī)構(gòu)都會(huì)對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行一定比例的配置。”中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴記者，但今年以來(lái)，各地相繼祭出樓市調(diào)控舉措，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了一些變化，目前地產(chǎn)股整體確實(shí)不太好。

從板塊資金流向可見端倪。據(jù)山西證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周（4.19-4.23）房地產(chǎn)板塊資金凈流出46.5億元，3月份以來(lái)板塊資金總體呈流出趨勢(shì)。個(gè)股方面，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、華僑城A（000069.SZ）等公司凈主動(dòng)賣出。

基金持倉(cāng)比例也持續(xù)降低。據(jù)中國(guó)平安研報(bào)數(shù)據(jù)，2021Q1末基金房地產(chǎn)行業(yè)持倉(cāng)占比1.68%，較2020年末降0.09個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五個(gè)季度下滑，已處于2013年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平，相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例低配1.07個(gè)百分點(diǎn)。

公募基金前十重倉(cāng)股分別為萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)置地、金科股份、中南建設(shè)、金地集團(tuán)、新城控股、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)，持股總市值分別為260億元、98億元、62億元、26億元、19億元、18億元、17億元、11億 元、11億元、7億元。

今年來(lái)經(jīng)歷了一波上漲行情的華僑城，則被大股東火速套現(xiàn)減持。3月19日晚，華僑城A公告，前海人壽及一致行動(dòng)人鉅盛華計(jì)劃在15個(gè)交易日后的6個(gè)月內(nèi)，以集中競(jìng)價(jià)方式減持公司股份合計(jì)不超過(guò)1.64億股，不超過(guò)公司總股本的2%。

短期預(yù)期仍未改變

多家地產(chǎn)龍頭業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，是地產(chǎn)股在近期再度殺跌的主要因素之一。4月22日，萬(wàn)科發(fā)布一季報(bào)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入622.64億元，同比增長(zhǎng)30.33%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)12.92億元，同比增長(zhǎng)3.44%；房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入毛利率為16.1%，較2020年全年下滑6.5個(gè)百分點(diǎn)，主要和地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。

房開毛利率大幅下滑，讓投資者大跌眼鏡。一季報(bào)發(fā)布第二天，萬(wàn)科股價(jià)隨即跌去3.20%，4月26日仍未止住跌幅，當(dāng)日?qǐng)?bào)收27.70元，跌幅1.39%。美銀證券研報(bào)指，萬(wàn)科首季毛利率較其全年預(yù)測(cè)低，損益利潤(rùn)表現(xiàn)有延后，今年或進(jìn)一步呈弱勢(shì)。

萬(wàn)科的業(yè)績(jī)，在很大層面上折射了行業(yè)的普遍困境。

“去年樓市銷售數(shù)據(jù)整體不錯(cuò)，但另一方面，大企業(yè)都增收不增利，這種現(xiàn)象越來(lái)越明顯，市場(chǎng)預(yù)期怎么會(huì)好？”盧文曦直言，炒股炒的是未來(lái)預(yù)期，但房地產(chǎn)利潤(rùn)率正回歸制造業(yè)水平，沒(méi)有太大想象空間。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年在66家行業(yè)典型上市房企中，絕大部分企業(yè)的利潤(rùn)率水平呈不同程度的下行。其中毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達(dá)到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達(dá)到47家，占比逾7成。

再看行業(yè)環(huán)境，從“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中管理、到集中供地，調(diào)控政策從企業(yè)、銀行、政府等多維度進(jìn)行管控。債務(wù)增速被限制，高杠桿模式行不通，房企彎道超車的大門已被鎖死，商品房銷量也即將步入“無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代”。

“目前地產(chǎn)板塊估值處于歷史底部，悲觀預(yù)期盡顯。低估值背后，也反映了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的擔(dān)憂。”一位券商分析師表示，去年以來(lái)房企債務(wù)爆雷事件接連發(fā)生，映射出行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素。另一方面，隨著商品房銷量有見頂趨勢(shì)，未來(lái)房企的利潤(rùn)從哪里來(lái)？

值得注意的是，調(diào)控“組合拳”壓制了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期，另一方面也利于行業(yè)環(huán)境趨于平穩(wěn)發(fā)展。隨著地產(chǎn)進(jìn)入“大魚吃大魚”的時(shí)代，政策環(huán)境將倒逼房企調(diào)整發(fā)展模式，回歸注重現(xiàn)金流安全、提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。

銀河證券直言，目前政策已形成完整閉環(huán)，從土地端、房企以及銀行三個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定進(jìn)行監(jiān)測(cè)和調(diào)控，有利于板塊估值修復(fù)。當(dāng)前行業(yè)估值處于近10年低位，2019年主流地產(chǎn)公司分紅率均值31％，投資性價(jià)比凸顯。

與此同時(shí)，多家機(jī)構(gòu)對(duì)“集中供地”極為關(guān)注，認(rèn)為如果一二線城市土地溢價(jià)率下降，房企毛利率有望得到改善，這將是板塊估值修復(fù)的重要因素。

在機(jī)構(gòu)看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售利潤(rùn)率已經(jīng)筑底，2021年有望邊際改善，市場(chǎng)將從過(guò)去追求爆發(fā)轉(zhuǎn)向具備持續(xù)健康發(fā)展能力的房企，地產(chǎn)股屆時(shí)也將逐步走出陰霾。