- 中南魯商·樾府 【北城新區(qū)】
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問答
對中南來說，如何在保證增速的同時，進一步提升利潤表現(xiàn)，是未來必須要考量的問題。
此前重倉三四線城市的中南建設(shè)，今年交出了一份還不錯的業(yè)績答卷。
2020年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入786億元，同比增長9.4%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤56.45億元，同比增長60.84%；毛利率17.29%，同比提升0.54%。
這份歸母利潤大漲的財報，回應(yīng)了中南建設(shè)長期“增收不增利”的疑問。
從2016年合約銷售額373億元到跨過千億門檻，中南用了兩年時間；從千億到兩千億，同樣用了兩年時間。中南上演了千億房企中極為驚人的增速，背后的代價是毛利率。
年報數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年中南建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率分別為18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.14%；地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率普遍低于其他上市房地產(chǎn)公司。
不高的毛利率并不是中南的運營能力問題，而是主動的戰(zhàn)略選擇結(jié)果。中南管理層曾表示，在開發(fā)項目選擇上，公司不追求高價格預(yù)期和高利潤率，而是更看重項目的周轉(zhuǎn)和利潤率的確定性；公司希望以不高的利潤率但更好的周轉(zhuǎn)率和確定性，來實現(xiàn)好的資產(chǎn)回報率。
重視周轉(zhuǎn)率和到手利潤，中南走出了自己的節(jié)奏。歸母凈利潤方面，按照2018年審議通過的計劃，中南將以2017年歸屬上市公司股東凈利潤為基準(zhǔn)，2018、2019、2020年利潤增長幅度須分別不低于240%、560%和1060%。
“對于中南建設(shè)來說，‘青春期’已經(jīng)過去，高增長階段已經(jīng)過去，未來，中南建設(shè)將更注重增速和經(jīng)營質(zhì)量的平衡，公司制度和布局安排圍繞回款和結(jié)轉(zhuǎn)利潤做部署。”中南建設(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含在中南建設(shè)業(yè)績會上表示，2021年公司將爭取實現(xiàn)90億元的歸母凈利潤目標(biāo)。
01 、規(guī)模持續(xù)增長，持續(xù)加倉一二線
2020年，中南合同銷售金額達(dá)2238.3億元，合同銷售面積1685.3萬平方米，分別同比增長14.2%和9.4%。
2020年業(yè)績發(fā)布會上，陳昱含表示，是或早或晚中南建設(shè)會達(dá)到5000億的規(guī)模，未來的復(fù)合增速是10%左右。“現(xiàn)在整個金融環(huán)境也好，整個宏觀環(huán)境也好，高增長的存在邏輯確實是不存在了，包括整個國家也是鼓勵穩(wěn)健而非狼性。”
對規(guī)模有要求，也沒放松對增長質(zhì)量的提升。中南此前三四線占據(jù)較大比重的業(yè)務(wù)布局也會進行調(diào)整。未來中南不會再進一步下沉，還在保持一二線、三四線合理比例的情況下，加大已經(jīng)進入城市的市占率。
“其實除了現(xiàn)在南通大本營之外，其他沒有出現(xiàn)過20%以上市占率的容量。整個來說我們在一些城市的布局上還有很大的空間可以進展，尤其是這些成熟的團隊穩(wěn)定之后，這些團隊的打仗能力凸顯之后，未來對他們來說市占率的提高肯定能夠?qū)崿F(xiàn)。”陳昱含說。
土地獲取方面，2020年，中南建設(shè)新增項目107個，規(guī)劃建筑面積合計1522.9萬平方米。其中通過公開方式獲取占比88%。截至2020年末，公司在建項目規(guī)劃建筑面積合計約3042萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1430萬平方米。
關(guān)于影響全行業(yè)的“土地兩集中”政策，中南副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)辛琦認(rèn)為，雙集中供地對于地價的影響，尤其在相對熱點的城市不會降熱度，很多中小開發(fā)商可能把所有子彈集中一地。在價格封頂，地價可能還略有上漲的前提下，毛利空間進一步是被壓縮的。
在這種情況下，中南將會在未來保持高增速，繼續(xù)維持拿地-開盤-現(xiàn)金流快速回正的高周轉(zhuǎn)模式。對中南而言，改善經(jīng)營狀況，提升人均效能，有效管控管理費用，降低融資成本是未來降本增效的路徑。
02 、負(fù)債水平大幅改善，財務(wù)狀況進入“黃檔”
和大增的歸母凈利潤同樣亮眼的，是大幅改善的財務(wù)指標(biāo)。年報顯示，2020年中南凈負(fù)債率降至97.27%，同比下降約71.12個百分點至達(dá)標(biāo)；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04，三條紅線降到“黃檔”。
“中南建設(shè)是一家非債務(wù)性驅(qū)動的公司，我們會繼續(xù)控制負(fù)債，爭取最晚明年實現(xiàn)‘三道紅線’轉(zhuǎn)綠。”陳昱含說。
財務(wù)指標(biāo)改善得益于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的增加，財報顯示，這一數(shù)據(jù)為84.6億，同比去年微增。良好的業(yè)務(wù)造血能力讓中南能夠減輕融資依賴，優(yōu)化財務(wù)報表水平。
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