為應(yīng)對(duì)二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)格混亂、部分業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”等行為，今年以來多地著手對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行管控。在樓市調(diào)控精細(xì)化政策下，多城探索二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，抑制樓市“虛火”蔓延。

據(jù)澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來包括深圳、成都、寧波、東莞、無錫等地紛紛對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

引導(dǎo)市場(chǎng)理性掛牌，深圳為首個(gè)管控二手房價(jià)格的城市

為應(yīng)對(duì)二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)格，一線城市深圳于今年2月宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

今年2月8日，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并首次發(fā)布深圳住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

深圳市住建局表示，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，是落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易的重要舉措。

與此同時(shí)，二手房經(jīng)紀(jì)公司不能發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源信息，高于參考價(jià)的房源可以過戶，但買家必須簽一份風(fēng)險(xiǎn)告知書。

按照深圳市的做法，其首次發(fā)布的全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格幾乎相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的七折。同時(shí)，銀行將根據(jù)參考價(jià)發(fā)放貸款。

這也意味著，買家的首付需要增加，提高了購房門檻。

對(duì)于首個(gè)提出二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的深圳來說，新政落地后效果明顯。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月22日至28日當(dāng)周深圳二手房網(wǎng)簽量為834套，3月1日至7日為991套。新政出臺(tái)前幾周的周網(wǎng)簽量在1900套到2500套左右，市場(chǎng)成交降溫明顯。此外，整個(gè)2月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)5272套，環(huán)比1月的8971套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，近乎腰斬。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜對(duì)澎湃新聞表示，今年2月深圳發(fā)布二手住宅成交參考價(jià)后，市場(chǎng)情緒逐漸回歸，二手房成交量回落，價(jià)格漲幅收窄。4月，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，深圳二手房價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，市場(chǎng)繼續(xù)降溫。

陳文靜認(rèn)為，深圳二手住宅成交價(jià)格的發(fā)布對(duì)市場(chǎng)情緒的穩(wěn)定具有明顯效果，有利于買賣雙方更加理性交易，該政策對(duì)其他城市具有一定參考借鑒意義。當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度仍較高，探索實(shí)行二手房參考價(jià)格制度或成為各城市促進(jìn)市場(chǎng)情緒理性回歸的重要舉措，但針對(duì)這些城市，二手住宅參考價(jià)格的發(fā)布或更多地落腳在熱點(diǎn)區(qū)域以及熱點(diǎn)片區(qū)。

多城探索實(shí)行二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制

深圳之后，多城開始探索二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

3月22日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在加強(qiáng)住房交易管理方面明確提出“建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”，這也是在深圳之后，第二個(gè)跟進(jìn)該機(jī)制的城市。

成都市住建局表示，近期成都部分區(qū)域二手住房市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌價(jià)格混亂、哄抬房價(jià)、部分業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進(jìn)理性交易，借鑒深圳等城市的做法，成都擬建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于3月2日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范我市二手房交易秩序的通知》，其中提到，將建立二手住房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制，對(duì)已經(jīng)成交的房源信息和明顯異常的掛牌價(jià)格要及時(shí)予以下架。

東莞住建局在2月27日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知（東建〔2021〕6號(hào)）》中明確，進(jìn)一步完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)格發(fā)布機(jī)制。一季度發(fā)布首批典型鎮(zhèn)街部分成交活躍二手樓盤的網(wǎng)簽交易信息，并視情況盡快擴(kuò)大統(tǒng)計(jì)鎮(zhèn)街范圍，增加發(fā)布樓盤數(shù)量。進(jìn)一步提高二手房價(jià)透明度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。

此外，寧波也明確，自4月27日起，寧波市六區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房主在發(fā)布掛牌房源信息時(shí)，將試行同步匹配所在小區(qū)同類房源近期網(wǎng)簽價(jià)格情況（以按揭貸款成交案例為基準(zhǔn)），并在市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)及時(shí)公布所在小區(qū)同類房源最近相關(guān)交易價(jià)格信息。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受澎湃新聞采訪時(shí)指出，二手房價(jià)格很難采取政府直接干預(yù)手段，但二手房價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已經(jīng)占據(jù)一半的以存量房為市場(chǎng)主體供給的城市，二手房價(jià)格的穩(wěn)定更是對(duì)于城市房價(jià)穩(wěn)定起到舉足輕重作用。因此建立各地的二手房參考價(jià)格制度或二手房網(wǎng)簽交易價(jià)格，正是對(duì)二手房價(jià)格形成有效控制的重要手段之一，通過二手房參考價(jià)格可以提供房貸參考基準(zhǔn)，提供交易稅費(fèi)的參考基數(shù)，最大限購穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)二手房價(jià)的預(yù)期。

熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格管控或?qū)⒊蔀橼厔?shì)

“2021年來，全國多個(gè)城市發(fā)布了針對(duì)二手房中介、二手房業(yè)主限價(jià)的政策和通知。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，二手房價(jià)格管控是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的新事物，預(yù)計(jì)全國一二線城市二手房價(jià)格管控將成為趨勢(shì)，更多的城市可能加碼二手房價(jià)格掛牌管控。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

確實(shí)，從各地發(fā)布的政策來看，查處二手房虛高掛牌價(jià)格、對(duì)業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”進(jìn)行排查、約談“炒作者”等都成為各地管控二手房價(jià)格的砝碼。

具體來說，上海于3月3日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》中指出，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，規(guī)范二手住房價(jià)格等信息發(fā)布行為，嚴(yán)格房源核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)不得發(fā)布房源掛牌信息。嚴(yán)肅查處誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房價(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為。

杭州市于3月3日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，明確將嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。中介機(jī)構(gòu)不得受理并發(fā)布掛牌價(jià)明顯高于合理成交價(jià)的房屋信息。

新政發(fā)布后，杭州市住保房管局于3月12日通報(bào)了集中檢查的15家中介機(jī)構(gòu)情況，其中中介機(jī)構(gòu)已自查10萬余套房源信息，并下架近8000套問題房源。

2月10日，成都市住建局會(huì)同成都市網(wǎng)信辦等部門對(duì)網(wǎng)上炒作“抱團(tuán)漲價(jià)”情況進(jìn)行集中排查，對(duì)造成較大負(fù)面影響的中海左岸業(yè)主成立的“房價(jià)溝通群”重點(diǎn)人員依法進(jìn)行約談。

北京則對(duì)多家自媒體進(jìn)行集中約談，強(qiáng)調(diào)做到“四不得”：不得背離“房住不炒”定位；不得渲染個(gè)別成交案例、局部區(qū)域價(jià)格波動(dòng)來炒作市場(chǎng)行情；不得通過各種方式制造購房恐慌情緒；不得臆測(cè)調(diào)控政策走向或趨勢(shì)。

針對(duì)合肥個(gè)別小區(qū)業(yè)主擅自成立所謂“房價(jià)指導(dǎo)委員會(huì)”，并通過微信群等社交平臺(tái)發(fā)布集體漲價(jià)言論，涉嫌惡意炒作房價(jià)的行為，合肥市房產(chǎn)局等5部門印發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等違規(guī)行為切實(shí)規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通告》，嚴(yán)厲打擊各類哄抬房價(jià)的不法行為。

張大偉指出，對(duì)于一二線城市來說，二手房市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)了市場(chǎng)的主體地位，相比新建住宅的價(jià)格管控，二手房房價(jià)管控是過去的市場(chǎng)空白點(diǎn)，從深圳等城市開始，重啟定價(jià)管控，多城針對(duì)自媒體、中介、二手房業(yè)主，開啟一輪定價(jià)管控。從各地的調(diào)控政策內(nèi)容看，二手房價(jià)格明顯上漲的區(qū)域大部分集中在房地產(chǎn)炒作氛圍濃郁的區(qū)域，投資客聚集，二手房價(jià)格上漲迅速，價(jià)格管控的確有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。