今年以來，一二線城市以學(xué)區(qū)房為先導(dǎo)的樓市普漲現(xiàn)象引發(fā)關(guān)注，“學(xué)區(qū)房”作為房地產(chǎn)市場的衍生品成為不少房地產(chǎn)中介及投機(jī)客“炒作”的對(duì)象。在樓市調(diào)控精細(xì)化政策下，“嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作”降低市場虛火或成后續(xù)調(diào)控重點(diǎn)。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來包括合肥、北京、上海、深圳、長春、廈門等地紛紛出臺(tái)新政嚴(yán)懲“炒作學(xué)區(qū)房”。不僅如此，“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)”也首次在政治局會(huì)議中被提出。

政治局會(huì)議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”

今年4月30日，中共中央政治局會(huì)議召開，其中強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。

其中，備受關(guān)注的就是“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)”。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華指出，近一年來熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲，很多都是以“學(xué)區(qū)房”等概念性炒作為先導(dǎo)。在當(dāng)前內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，以“學(xué)區(qū)房”概念為先導(dǎo)的房價(jià)炒作具有較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。基礎(chǔ)教育事關(guān)公平與國家長遠(yuǎn)發(fā)展，不應(yīng)該成為炒作對(duì)象。政治局會(huì)議提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)，切中時(shí)弊，對(duì)于遏制當(dāng)前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性炒作具有積極意義。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到，這輪學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲與過去最大的區(qū)別，就是炒作頻繁，而不是學(xué)位需求增加。學(xué)區(qū)房的炒作，既惡化了民生訴求，也違背了義務(wù)教育均等化。打擊學(xué)區(qū)房炒作，是對(duì)“房住不炒”最深入的貫徹。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房炒作，是炒房的極端形式，也是炒房極其惡劣的一種形式。它既有可能導(dǎo)致房價(jià)的新一輪上漲，又加劇了公共資源的緊張。

“對(duì)于學(xué)區(qū)房炒作房價(jià)的現(xiàn)象，此次上升到中央的地位，充分說明此類問題的嚴(yán)峻性，也說明后續(xù)解決房價(jià)問題方面，會(huì)重點(diǎn)研究學(xué)區(qū)房的問題”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

多地出臺(tái)新政抑制高價(jià)“學(xué)區(qū)房”

實(shí)際上，在政治局會(huì)議明確“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”之前，多地政府已根據(jù)實(shí)際情況出手整治“學(xué)區(qū)房炒作”。

4月16日，廈門市住房保障和房屋管理局等十部門印發(fā)《廈門市整治二手房市場專項(xiàng)行動(dòng)工作方案》，其中重點(diǎn)整治的內(nèi)容之一是：通過制造、散布虛假信息，或利用“學(xué)區(qū)房”“拆遷房”等概念炒作，哄抬房價(jià)，推動(dòng)房價(jià)過高上漲。

4月6日，為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策。此外，為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為?！锻ㄖ访鞔_，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的合肥市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。被列入限購范圍的學(xué)區(qū)包括了廬陽區(qū)9個(gè)學(xué)區(qū)，蜀山區(qū)6個(gè)學(xué)區(qū)以及經(jīng)開區(qū)2個(gè)學(xué)區(qū)。

4月2日，北京市住建委發(fā)布消息，針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房行為，該部門會(huì)同相關(guān)部門開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)執(zhí)法檢查，對(duì)海淀區(qū)萬柳、翠微，西城區(qū)德勝、金融街，東城區(qū)交道口等價(jià)格快速上漲區(qū)域進(jìn)行專項(xiàng)執(zhí)法檢查。據(jù)悉，從3月24日到4月2日，北京6家中介門店停業(yè)整改，立案處罰17起。

4月1日，深圳市市場監(jiān)督管理局消息，從2021年2月起，深圳市市場監(jiān)督管理局、深圳市住房和建設(shè)局和深圳市教育局三部門在全市范圍內(nèi)開展“學(xué)位房”等虛假違法廣告專項(xiàng)整治行動(dòng)。

3月19日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范，“學(xué)區(qū)房”不實(shí)宣傳，掛牌價(jià)格虛高等社會(huì)和老百姓高度關(guān)注的問題。

其中，鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書。企業(yè)承諾：在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳；在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購房者。規(guī)范介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學(xué)校，不出現(xiàn)“升學(xué)率”、“對(duì)口”、“名額未用”等用語，誤導(dǎo)購房者。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年各地學(xué)區(qū)房管控的動(dòng)作確實(shí)比較多，尤其是大城市，在多校劃片入學(xué)、生源均衡化、限制學(xué)區(qū)時(shí)限、排序入學(xué)、防范學(xué)區(qū)炒作等方面都有各類動(dòng)作。另外需要看到，學(xué)區(qū)房的炒作分為一二手房。

他預(yù)計(jì)5月份后各地嚴(yán)管方面，會(huì)有幾個(gè)重要的動(dòng)作。第一、二手房中虛高掛牌的房源，普遍都是學(xué)區(qū)房，這會(huì)面臨嚴(yán)管。第二、一手房的樓盤銷售方面，若是學(xué)區(qū)炒作也要被約談。從市場漏洞看，當(dāng)前很多房地產(chǎn)營銷平臺(tái)、微信群、購房小程序中，出現(xiàn)了很多學(xué)區(qū)的概念，需要嚴(yán)打，真正促進(jìn)此類市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作”或成調(diào)控重點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)市場中“學(xué)區(qū)房”出現(xiàn)的問題，也引發(fā)央媒關(guān)注。

央廣網(wǎng)評(píng)論文章指出，義務(wù)教育是公共產(chǎn)品，事關(guān)社會(huì)公平與國家長遠(yuǎn)發(fā)展，公益性原則必須永遠(yuǎn)擺在第一位，絕不應(yīng)該沾滿銅臭味，成為炒作對(duì)象。然而，近一年來不少熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲，很多都是以“學(xué)區(qū)房”等概念性炒作為先導(dǎo)。一些名校也存在大搞教育產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)化的沖動(dòng)。在一些地方，“名校”還成了地方政府土地出讓、招商引資的工具。所有這些問題，不僅嚴(yán)重?fù)p害教育公平，也為一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱憂，后患無窮。各地應(yīng)盡快自查自糾，該糾偏的必須糾偏，該問責(zé)的必須問責(zé)。此外，牢牢堅(jiān)持“房住不炒”的定位，盡快出臺(tái)針對(duì)性細(xì)則，從政策層面剎住以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)的歪風(fēng)。

治標(biāo)的同時(shí)，還須治本。學(xué)區(qū)房問題之所以成為“頑疾”，說到底，還是因?yàn)榻逃Y源不均衡。應(yīng)進(jìn)一步完善教育體制，在推動(dòng)學(xué)校建設(shè)方面做文章，在加強(qiáng)師資交流方面下功夫，讓就近入學(xué)政策切實(shí)發(fā)揮正面效應(yīng)。當(dāng)公共教育資源供應(yīng)充足、分配均衡時(shí)，學(xué)區(qū)房自然也就失去了炒作的價(jià)值和空間。

此外，新華社旗下的《半月談》評(píng)論文章也指出，高價(jià)學(xué)區(qū)房問題是當(dāng)前百姓重要焦慮問題之一，解決這一問題，還是要回歸義務(wù)教育公益屬性，回歸義務(wù)教育階段不能設(shè)置重點(diǎn)學(xué)校，回歸義務(wù)教育均衡發(fā)展。當(dāng)前，有關(guān)部門和地方理應(yīng)考慮繼續(xù)加強(qiáng)推進(jìn)校長教師交流輪崗，制定嚴(yán)密的工作方案，讓優(yōu)質(zhì)教育資源順暢流動(dòng)起來。

文章指出，加大教育投入和改革力度也必不可少。建議有關(guān)部門用改革思維推動(dòng)義務(wù)教育階段提質(zhì)增效，把部屬、省屬和部門所屬的優(yōu)質(zhì)教育資源統(tǒng)籌起來盤活，讓校長教師流動(dòng)起來，從而讓百姓在改革進(jìn)程中分享更多的紅利。

鄒琳華認(rèn)為，“學(xué)區(qū)房”升溫，始于入學(xué)資格與是否購房綁定。要降溫“學(xué)區(qū)房”，首先應(yīng)將入學(xué)與購房脫鉤，真正從實(shí)際居住出發(fā)安排入學(xué)。其建議，可參照發(fā)達(dá)國家成熟經(jīng)驗(yàn)，在保障隱私的前提下，逐步推進(jìn)以實(shí)際居住生活及就業(yè)軌跡核查作為就近入學(xué)依據(jù)，在入學(xué)審核時(shí)禁止查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)證明。入學(xué)禁止查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)證明，而非同時(shí)要求查驗(yàn)租房證明，才是租購?fù)瑱?quán)的核心要義，也是眾多發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗(yàn)。從長遠(yuǎn)看，推進(jìn)公共服務(wù)均等化，將從根本上消除“學(xué)區(qū)房”炒作的土壤。

“學(xué)區(qū)房產(chǎn)生的原因有很多，但背后的核心是房地產(chǎn)投資借助稀缺資源炒作，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控政策會(huì)針對(duì)這一類房源專門加碼，真正降低學(xué)區(qū)房市場的虛火。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說道。