這幾天統(tǒng)計局陸續(xù)公布了很多數(shù)據(jù)，給人一種跌宕起伏的感覺。
比如第一季度各地經(jīng)濟開門紅，讓人興奮至極；但在人口數(shù)據(jù)上，多個城市出生人口滑坡，對未來感到絲絲涼意……
房地產(chǎn)銷售熱火朝天，但房價、學區(qū)房問題又被雙雙點名。
接下來，樓市怎么走？
下面我們站在樓市角度，用邏輯線把這幾天的信息串起來，解讀會議，確定未來趨勢。
1、經(jīng)濟形勢
根據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)，我國一季度GDP總值為249310億元，按可比價格計算，同比增長18.3%。
如果以2019年一季度為基數(shù)，包含去年疫情期間計算的兩年平均GDP，竟也超過5%，從全國各地公布的數(shù)據(jù)來看，基本都迎來“開門紅”。這份經(jīng)濟數(shù)據(jù)十分搶眼，超過大多數(shù)人的預期。
尤其橫向?qū)Ρ?，基本輾壓發(fā)達國家，比如美國第一季度（GDP）按年率計算增長6.4%，德國經(jīng)濟第一季度環(huán)比下滑1.7%……
我在年前的一篇《加速反彈》里講過，中國作為第一個從疫情走出的國家，經(jīng)濟會實現(xiàn)穩(wěn)定復蘇：
2021年是闊別已久的中國資產(chǎn)大年。
大家應盡快做資產(chǎn)配置，現(xiàn)在看，基本應驗。
但大家不要高興得太早，這里面有幾層因素需要思考。
這輪經(jīng)濟形勢，主要是由“外貿(mào)紅利”造成的，“可持續(xù)性”存疑。
從去年下半年開始，國外疫情肆虐，東南亞等國家的制造業(yè)停擺，全球訂單基本都轉(zhuǎn)移到了國內(nèi)。
但隨著國外新冠疫苗普及，不久的將來，制造業(yè)國家也會跟著復蘇經(jīng)濟，由于人家的生產(chǎn)成本更低，我們的制造業(yè)優(yōu)勢不足，訂單會重新流出中國。
所以政治局會議上也講到：“要辯證看待一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)”。
值得肯定的是，今年是中國的“經(jīng)濟紅利窗口”，如果利用好，可以加速縮短與發(fā)達國家的距離，利用不好，也就是一波紅利效應，不可延續(xù)。
2、機會窗口
這種外貿(mào)型紅利經(jīng)濟增長，有一個傳導鏈：
國外訂單-國內(nèi)制造業(yè)-國內(nèi)消費
這樣會造成區(qū)域分化，外貿(mào)訂單轉(zhuǎn)移到國內(nèi)，主要利好制造業(yè)發(fā)達的沿海地區(qū)，比如江浙一帶、廣東省、東部沿海，然后帶動資產(chǎn)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，拉動內(nèi)地消費型經(jīng)濟。
大家可以認真研究這張表，從第一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)可以看出，廣東、浙江、江蘇省GDP季度增速都在18%以上，其中江浙達到19%以上。
其次是海南經(jīng)濟比較亮眼，季度增速高達19.8%，兩年平均為7%，全國第一。
整體來看，南北分化趨勢非常明顯，廣西、貴州、江西這些南方弱省城市都要超越北方大多數(shù)中省市。
東北、內(nèi)蒙古、新疆、山西、陜西、河北、天津、甘肅、青海等北方地區(qū)，經(jīng)濟遠跟不上大潮。
這波財富大潮，整體的金字塔分級是：
南方沿海一二線城市企業(yè)主、普通居民-中部二線城市企業(yè)主、普通居民-北方企業(yè)主、普通居民。
3、路徑依賴
因為疫情，中國破天荒地迎來外貿(mào)紅利，仿佛回到了剛加入WTO的盛世階段。
但此一時彼一時，今天的“外貿(mào)紅利”是短暫的，可能1年，可能是2-3年，等到疫情結(jié)束，東南亞復工，紅利就會加速轉(zhuǎn)移。
中央政治局這次開會的主題是：
我們抓住機會要利用這個窗口期，把全世界涌進來的財富轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟，然后刺激小微企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)居民財富增長，從而帶動大消費，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。
然而意料之中，這波財富又大量涌進了房地產(chǎn)。
國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國商品房銷售面積36007萬平方米，商品房銷售金額達到3.8萬億元，雙雙創(chuàng)下近年來同期新高。
因市場整體向好，行業(yè)其他指標也明顯改善，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%，較2019年一季度增長15.9%。
而且，今年樓市行情完跟上文提到的經(jīng)濟路徑，一模一樣。
核心一二線是主力支撐，一二線城市行情火熱，尤其制造業(yè)分布密集的長三角和大灣區(qū)，排隊購買豪宅。
為了打破這條路徑，年后又是強令銀行全面收緊信貸，又是出政策打補丁抑制投機炒房需求，年后到4月中旬，調(diào)控頻次達到160次，調(diào)控頻次打破同期歷史記錄。
這次政治局會議上，特別重點提到了學區(qū)房。
“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。
4、打擊學區(qū)房
中央政治局認為，每次房價炒作的罪魁禍首就是學區(qū)房。
這倒是實話，學區(qū)房因為綁定優(yōu)質(zhì)教育資源，是每個城市絕對的稀缺投資資產(chǎn)，每個城市行情啟動，最開始領(lǐng)漲的一定是學區(qū)房。
學區(qū)房上漲，帶動周邊二手房購房情緒上升，逐步蔓延開來。
年后我們也看到了，全國各地在輪番出政策打擊學區(qū)房。
比如上海，發(fā)布“指標到校”政策，要求名校必須把招生名額平均分配給各大區(qū)的普通學校。
比如北京，多區(qū)繼續(xù)鞏固“多校劃片”政策，要求名額平均分配。
比如深圳，出臺二手房指導價政策，強行給學區(qū)房打折。
然而之前也講過，學區(qū)房的本質(zhì)在于教育資源的稀缺性，極端的供不應求，就會導致價格永遠站在高處。
解決方案只有兩種：
1、想辦法推進教育改革，讓更多老百姓的子女進入好的學校；
2、學習日本“均衡教育”模式，直接“租售同權(quán)”，不論出身不論圈層，沒戶口、租房子的老百姓，照樣也能進好學校。
現(xiàn)在看來，無論是哪種方式，都是一個極其漫長的過程，尤其是第二種，是學區(qū)房大殺器，會直接推翻既得利益集團，從學區(qū)房業(yè)主到土地買賣，都會被波及。
這也是為什么調(diào)控學區(qū)房，永遠在“刮痧”的原因，歸根結(jié)底是利益格局無法撼動，時機尚未成熟。
不過這次中央點名，各地會加速出臺一系列的政策打擊學區(qū)房，頭部學區(qū)房存在政策風險，但中部學區(qū)房價值還會恒定不變。
尤其是三四線城市的學區(qū)房，未來很長時間內(nèi)依舊是最好的資產(chǎn)。
5、博弈深水區(qū)
其實站在山上向下看，這次中央政治局會議，對于今年第一季度中國經(jīng)濟復蘇背后的隱憂是完全在理的。
接下來會運用一切可運用的方式打擊炒作因素，重點調(diào)控房價，保持房地產(chǎn)市場合理運行。
但打擊的只是炒作因素，投機需求。
經(jīng)濟動力較強的城市，房價還會一去不復返地上漲。
尤其是人口流入外加財富增長較快的城市，會繼續(xù)創(chuàng)造更多的剛性住房需求，而之前的剛需還會向上尋找改善住房空間。
只要這層關(guān)系鏈在，房價不可能回去。
最最重要的是，土地價格從未下降過。
年后集中供地政策出臺，本以為會借此機會抑制“面粉價格”，然而重慶前幾天的土拍盛典直接結(jié)束了這一想象。
2021年4月28日-29日，重慶集中土拍大會上線，國央企背景的房企和百強頭部房企，激烈搶占地盤，平均溢價率高達40%以上，大大超出市場各方的預期。
很多人不知道溢價率是什么意思。
簡單來說就是，你之前買一根冰棒需要1塊錢，現(xiàn)在一群人過來跟你搶這根冰棒，老板將冰棒價格調(diào)到了1塊4毛錢，溢價率40%。
地價漲了，房價漲不漲呢？
上面著急拍大腿，下面虛心接受，但無法或者不想改。
不過無論如何博弈，臺下的觀眾記住一點就好，經(jīng)濟動力、人口動力強的城市，房價只能被抑制“過快”上漲。
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