隨著4月熱點(diǎn)城市成交熱度的持續(xù)，百?gòu)?qiáng)房企中絕大多數(shù)企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了單月和累計(jì)業(yè)績(jī)的同比增長(zhǎng)。

克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)16%，環(huán)比微降4%。整體來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)熱度不減。同時(shí)，有超過(guò)6成的百?gòu)?qiáng)企業(yè)單月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好于去年4月，其中近四成業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以上。

百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售大增三成

自今年2月、3月延續(xù)至今的“小陽(yáng)春”行情之下，百?gòu)?qiáng)房企普遍都把握當(dāng)前的銷(xiāo)售窗口期，紛紛加大了供貨和營(yíng)銷(xiāo)力度。

報(bào)告顯示，4月份百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額10359.7億元，同比增長(zhǎng)32%，環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)8.3%。1-4月份，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比增長(zhǎng)65.3%，較2019年同期增長(zhǎng)近42.3%。如果從全口徑銷(xiāo)售金額核算，1-4月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額高達(dá)42824.4億元，同比增長(zhǎng)66.6%。

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，4月份百?gòu)?qiáng)房企中絕大多數(shù)企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了單月和累計(jì)業(yè)績(jī)的同比增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占到近4成。報(bào)告顯示，與2020年相比，有超過(guò)6成的百?gòu)?qiáng)房企4月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好于去年月均水平，其中近四成業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以上。從不同梯隊(duì)房企銷(xiāo)售增速的對(duì)比來(lái)看，TOP30房企中有22家企業(yè)4月單月業(yè)績(jī)高于去年平均水平，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。TOP51-100梯隊(duì)中實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企數(shù)量占比近65%，其中10家企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)龇哂?0%。

此外，1-4月已有7家房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額突破千億元，比2020年同期增加了4家。如果以全口徑銷(xiāo)售金額計(jì)算，“千億”陣營(yíng)已達(dá)9家，比2020年同期增加了5家。

對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，未來(lái)各區(qū)域、各城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，市場(chǎng)主旋律將由城市周期性輪動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怀且恍星?，而市?chǎng)冷暖變化很大程度上取決于供求關(guān)系。那些主動(dòng)控制供地節(jié)奏的城市，基于相較強(qiáng)勁的需求支撐，成交有望高位保持，市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)高熱。那些供地顯著過(guò)量的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)則難言樂(lè)觀，市場(chǎng)觀望情緒濃重，渠道分銷(xiāo)、打折降價(jià)等仍是加快成交去化的助推劑。

四家房企新增貨值過(guò)千億

土地市場(chǎng)方面，在廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和無(wú)錫5個(gè)重點(diǎn)城市首次集中供地的影響下，4月份土地市場(chǎng)溢價(jià)率刷新3年最高紀(jì)錄，樓板價(jià)也創(chuàng)近一年新高。

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告，4月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積降至12177萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%，同比下降了47%。盡管總成交建筑面積環(huán)比出現(xiàn)下降，但在重點(diǎn)城市首批集中供地成交之下，一二線成交占比大幅提升，平均地價(jià)增至3913元/平方米，同環(huán)比漲幅分別為35%和55%，創(chuàng)近一年新高。

其中，廣州成為前4月百?gòu)?qiáng)房企拿地金額最多的城市，杭州、重慶緊隨其后。值得一提的是，由于許多二線城市還未進(jìn)行首次集中出讓?zhuān)刂怪?月末百?gòu)?qiáng)房企拿地金額TOP20城市中有9個(gè)三四線城市，尤其以溫州、紹興、無(wú)錫等長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市為主。

報(bào)告顯示，截止4月末共有23家房企新增貨值超過(guò)300億元，新增貨值TOP10房企的新增貨值均超過(guò)500億元。碧桂園、保利、融創(chuàng)和萬(wàn)科分列前四，這四家房企年內(nèi)新增貨值均突破“千億”。從各梯隊(duì)新增貨值集中度來(lái)看，六成左右的新增貨值被TOP20房企獲得，且新增貨值集中度高于銷(xiāo)售集中度。

值得注意的是，從5個(gè)雙集中供地城市中房企參拍情況來(lái)看，規(guī)模房企、央企國(guó)企成為本輪集中供地中的“大贏家”。萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、融創(chuàng)等頭部房企參與了5城多宗土地的出讓。從參拍結(jié)果來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中有13家房企拿地?cái)?shù)量超過(guò)3宗。

投資方面，銷(xiāo)售前50強(qiáng)房企投資力度顯著提升。4月份投資總額超過(guò)2300億元，環(huán)比上漲29%，投資力度較一季度顯著回升，但與去年平均水平相比仍下降17%。50強(qiáng)房企中，有三成房企單月投資額環(huán)比提升，9家房企投資額超過(guò)百億，其中招商和碧桂園投資金額超過(guò)200億元。

市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步放大

進(jìn)入4月份，也是上市房企集中發(fā)布年報(bào)的時(shí)間。從上市房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的表態(tài)看，對(duì)2021年行業(yè)的投資態(tài)度保持分化。

隨著“兩集中”城市地塊開(kāi)拍，從近期雙集中供地情況來(lái)看，龍頭房企憑借全國(guó)化布局、資金渠道多、標(biāo)準(zhǔn)化管理及良好的信用背書(shū)將最為受益。反觀小型房企，想要在核心城市、熱度較高的城市“撿漏”的可能性并不大。因此，聯(lián)合拿地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

整體來(lái)看，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，調(diào)控愈發(fā)收緊、資金掣肘之下，投資仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)勢(shì)。同時(shí)，行業(yè)集中度仍維持在較高水平，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)還將進(jìn)一步放大，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局不變。