不過(guò)，據(jù)了解，目前多數(shù)入局養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)面臨盈利難題，部分企業(yè)尚未形成有效盈利機(jī)制。

財(cái)聯(lián)社（廣州，記者 陳業(yè)）訊，5月11日國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果并答記者問(wèn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在會(huì)上通報(bào)，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，與2010年的133972萬(wàn)人相比，增加了7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%；年平均增長(zhǎng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)表明，我國(guó)人口10年來(lái)繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全國(guó)人口中，男性人口為723339956人，占51.24%；女性人口為688438768人，占48.76%。總?cè)丝谛詣e比為105.07。

人口結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，成為人口普查數(shù)據(jù)公布后業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。而開(kāi)發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)，除了未來(lái)將如何展開(kāi)地域布局及產(chǎn)品定位，還包括為適應(yīng)人口老齡化程度加深的需求，是否應(yīng)進(jìn)一步布局康養(yǎng)業(yè)務(wù)等。

“搶人大戰(zhàn)”或?qū)⑸?jí)

新型城鎮(zhèn)化布局，近幾年來(lái)一直是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)提及的戰(zhàn)略。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到了63.89%。

對(duì)此，同策研究院分析師汪恒認(rèn)為，最新數(shù)據(jù)表明，過(guò)去不少人對(duì)中國(guó)的城鎮(zhèn)化率有所低估。

“63.89%的城鎮(zhèn)化率，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并不友好。過(guò)去數(shù)據(jù)的低估說(shuō)明未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升空間或有限，我國(guó)房地產(chǎn)新房市場(chǎng)有可能提前觸頂。”汪恒表示。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布后，同策研究院在其研究報(bào)告中稱，“家庭戶規(guī)模從2010年的3.1下降到2.62，這是一個(gè)很大的降幅，這種現(xiàn)象也同大家的日常感覺(jué)一致，家庭戶規(guī)模的下降必然帶來(lái)房屋成交結(jié)構(gòu)的變化，未來(lái)更小的房子肯定會(huì)更受歡迎。”

“有人才有住房需求，在人口增速下降、勞動(dòng)力人口占比下降的趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的投資布局跟著人口流向走是勢(shì)之必然，像粵港澳大灣區(qū)這樣吸附能力強(qiáng)的城市群，自然是開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)。”克而瑞廣州區(qū)域分析師肖文曉稱。

汪恒指出，考慮到整體人口形勢(shì)，未來(lái)各個(gè)城市之間的“搶人大戰(zhàn)”可能會(huì)更加激烈，開(kāi)發(fā)商投資布局更需要從城市基本面出發(fā)，判斷一個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展前景和人口形勢(shì)，這樣才不會(huì)踏錯(cuò)節(jié)奏。

不過(guò)，肖文曉認(rèn)為，不管是從城鎮(zhèn)化率的提升，亦或從人口紅利的消減等多種角度分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代向存量時(shí)代逐步轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，近年來(lái)已經(jīng)很明顯。

“這種大趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變，意味著提供給房企規(guī)模擴(kuò)張的增量紅利越來(lái)越少，粗放式的增長(zhǎng)不可持續(xù)，而精細(xì)化的城市運(yùn)營(yíng)卻大有可為。企業(yè)未來(lái)要做強(qiáng)，除了精耕市場(chǎng)，還有就是通過(guò)收并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。”肖文曉稱。

康養(yǎng)業(yè)務(wù)迎機(jī)遇

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)另一引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的現(xiàn)象是，隨著老齡化人口數(shù)量增加，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)機(jī)遇。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為26402萬(wàn)人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬(wàn)人，占13.50%）。與2010年相比，60歲及以上人口的比重上升5.44個(gè)百分點(diǎn)。

肖文曉認(rèn)為，“目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)介入康養(yǎng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，但從業(yè)務(wù)規(guī)模、業(yè)績(jī)體量來(lái)看，康養(yǎng)業(yè)務(wù)對(duì)于品牌房企的貢獻(xiàn)度仍較有限，而運(yùn)營(yíng)模式也正處于探索狀態(tài)。從第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)來(lái)看，不管是已經(jīng)入局者還是有意入局者，這個(gè)市場(chǎng)都有足夠廣闊的空間。”

和君咨詢康養(yǎng)事業(yè)部副總經(jīng)理曹卓君也表示，當(dāng)前養(yǎng)老市場(chǎng)已形成地產(chǎn)商、險(xiǎn)資、央企國(guó)企、多元資本方、服務(wù)型企業(yè)、外資企業(yè)六大主題類型，依托核心主業(yè)多產(chǎn)品線試水運(yùn)營(yíng)。

“一、二線城市新增土地供應(yīng)減少情況下，未來(lái)會(huì)有更多央企國(guó)企選擇對(duì)閑置物業(yè)進(jìn)行整合改造，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)品。具體到產(chǎn)品方面，未來(lái)康養(yǎng)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)金字塔模式，即出現(xiàn)高、中、低不同檔次的產(chǎn)品，與市場(chǎng)多元化需求相吻合。”曹卓君稱。

市場(chǎng)需求方面，越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心測(cè)算，“十四五”末中國(guó)康養(yǎng)市場(chǎng)容量將超過(guò)10萬(wàn)億，其中，養(yǎng)老公寓（含康養(yǎng)小鎮(zhèn)及旅居）市場(chǎng)容量為4.4萬(wàn)億、養(yǎng)老服務(wù)1.9萬(wàn)億、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)5千億。

事實(shí)上，萬(wàn)科、保利、越秀等開(kāi)發(fā)商早已介入康養(yǎng)業(yè)務(wù)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的康養(yǎng)業(yè)務(wù)已成規(guī)模。其中，萬(wàn)科2009年開(kāi)始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)，2011年在杭州良渚落地了第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，越秀康養(yǎng)則于2017年設(shè)立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，至今已形成“3省6市8千床”的格局。

不過(guò)，據(jù)了解，目前多數(shù)入局養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)面臨盈利難題，部分企業(yè)尚未形成有效盈利機(jī)制。

對(duì)于目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，曹卓君認(rèn)為，從數(shù)字上來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)3.8萬(wàn)個(gè)，床位數(shù)量823.8萬(wàn)張，能滿足需求。但服務(wù)質(zhì)量卻參差不齊，供給層面出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，公辦福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難進(jìn)。民辦機(jī)構(gòu)則面臨設(shè)施不達(dá)標(biāo)、服務(wù)不符合要求、收費(fèi)高、定位和市場(chǎng)有偏差等問(wèn)題，入住率低至20%-30%，空置率高達(dá)48%。未來(lái)如何減少無(wú)效、低端供給，提高服務(wù)水平是行業(yè)需要思考的問(wèn)題。