“雙集中供地”：新常態(tài)，新格局
2021年，是“雙集中供地“開(kāi)啟的元年。自2月底自然資源部相關(guān)會(huì)議定調(diào)“雙集中供地”以來(lái)，截至5月12日，全國(guó)已有長(zhǎng)春、廣州、杭州、北京等近10城完成了首批集中供地。“雙集中供地”模式下，土地市場(chǎng)“冰火兩重天”：杭州、無(wú)錫、廣州等地表現(xiàn)火熱，北京相對(duì)理性，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等地則表現(xiàn)平淡。集中供地后，土拍格局有新變化？房企如何應(yīng)對(duì)新常態(tài)？
5月10日，北京市首次集中供地正式進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。在首宗土地“朝陽(yáng)區(qū)金盞小店村3005-02地塊”的拍賣(mài)中，卓越集團(tuán)以“總價(jià)39.27億元、競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)13%”的代價(jià)競(jìng)得，當(dāng)最終落槌時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)的卓越地產(chǎn)工作人員發(fā)出一陣歡呼。而觀摩大廳的卓越集團(tuán)人員起立歡呼，并鼓掌慶祝。
即使拋開(kāi)“拔得頭籌”的象征性意義，卓越集團(tuán)的興奮也容易理解。按照這項(xiàng)全新的土拍制度，首次土拍前，房企的焦慮情緒不斷累積，并最終在現(xiàn)場(chǎng)得以釋放。
土地集中出讓制度于今年2月推出，按照監(jiān)管部門(mén)的要求，22個(gè)重要城市將集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，集中出讓的節(jié)奏原則上一年最多進(jìn)行三次。這也被一些從業(yè)者稱(chēng)為“零售改批發(fā)”。
截至5月12日，已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)展了土地集中出讓。雖然不同城市的推地?cái)?shù)量、土地品質(zhì)、激烈程度、出讓結(jié)果各不相同，但開(kāi)發(fā)商的好奇、慎重和焦慮是一致的。
事實(shí)上，集中土拍已經(jīng)帶來(lái)了不小的連鎖反應(yīng)，從前期的歸集資金、制作文件，到拿地時(shí)的通盤(pán)考量，再到后續(xù)開(kāi)發(fā)階段的“同題競(jìng)爭(zhēng)”，房企的各項(xiàng)策略都在調(diào)整。未來(lái)，這一制度還將對(duì)市場(chǎng)格局帶來(lái)潛在影響。
“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”
“要是從去年開(kāi)始算，我們已經(jīng)有一年沒(méi)在北京拿地了。”在5月10日的北京土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，一家規(guī)模在千億的房企工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。由于土地集中出讓政策，今年以來(lái)，房企尚未在北京獲取土地，開(kāi)發(fā)商存在幾個(gè)月到幾年不等的拿地“空窗期”。
與此同時(shí)，近期北京樓市交易旺盛，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)倉(cāng)的意愿較強(qiáng)。因此，在土地拍賣(mài)之前，焦慮情緒已經(jīng)普遍存在。有開(kāi)發(fā)商將這一情況稱(chēng)為“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”。
“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，還體現(xiàn)在前期的資金歸集過(guò)程。以北京為例，首批掛牌的30宗土地總價(jià)超過(guò)1000億元。按照20%的保證金比例來(lái)看，若參加全部的土地競(jìng)拍，開(kāi)發(fā)商需至少準(zhǔn)備200億元的競(jìng)買(mǎi)保證金。即使參與半數(shù)土地競(jìng)買(mǎi)，也需準(zhǔn)備100億元的保證金。
對(duì)于大多數(shù)房企而言，要在一個(gè)城市中歸集100億元資金已非易事，若算上拿地后的付款和開(kāi)發(fā)，需要的資金量還將增加。若再算上“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的要求，所需的資金還會(huì)繼續(xù)提高。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道集中了解到，為做準(zhǔn)備，大量房企從3月開(kāi)始在內(nèi)部調(diào)動(dòng)資金，原則是區(qū)域內(nèi)的中小城市支持核心城市。若不能給予足夠的支持，則選擇跨區(qū)域調(diào)動(dòng)，或調(diào)動(dòng)金融資源。
一家北京本地房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此次北京推出的土地質(zhì)量頗高，公司本來(lái)想多參與幾宗競(jìng)拍，但由于“現(xiàn)實(shí)情況”，只能舍棄一些較為熱門(mén)的地塊，轉(zhuǎn)攻相對(duì)冷門(mén)的土地，從而提高成功率。
事實(shí)上，在這場(chǎng)集中競(jìng)拍中，房企普遍將自身感興趣的地塊分成三六九等。資金實(shí)力雄厚的大型房企和央企參與度較高，往往更關(guān)注熱門(mén)地塊，但中小房企會(huì)更加務(wù)實(shí)地將重點(diǎn)放在非熱門(mén)地塊上。
盡管如此，“黑馬”仍然出現(xiàn)。在北京的首場(chǎng)集中土拍中，總部位于深圳的卓越集團(tuán)競(jìng)得四宗土地，與首開(kāi)并列成為拿地最多的房企。另一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企天時(shí)湯山也異軍突起，競(jìng)得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)的一宗地塊。而在已經(jīng)確定買(mǎi)家的20宗土地中，萬(wàn)科、中海等大型房企尚未有斬獲。
這也在很大程度上反映出不同房企的策略不一。卓越與中交聯(lián)合斬獲的昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店地塊，就被不少房企認(rèn)為“沒(méi)得賺”，但對(duì)于卓越發(fā)力趕超和占據(jù)戰(zhàn)略高點(diǎn)的意圖，業(yè)界又紛紛表示理解。
同題競(jìng)爭(zhēng)
對(duì)于房企而言，拿地固然值得慶賀，但困難也才剛剛開(kāi)始。
5月12日，一位北京本地的房企人士向記者表示，此次北京推出的土地質(zhì)量較高，超過(guò)一半位于“城六區(qū)”。但大部分地塊都被設(shè)置了較多的限制條件，包括房屋最高限價(jià)、配建共有產(chǎn)權(quán)住房、實(shí)施“套內(nèi)70／90”政策、競(jìng)爭(zhēng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等，使得利潤(rùn)空間被壓縮。
他認(rèn)為，從最終的交易結(jié)果來(lái)看，真正具有合理盈利空間的地塊不超過(guò)5家。按照他的測(cè)算，其余項(xiàng)目只能獲得“微利”，有兩個(gè)項(xiàng)目甚至“看不到盈利的可能”。
北京是對(duì)土地設(shè)置限制條件最多的城市，但設(shè)置限制條件的現(xiàn)象，并非只有北京一城。今年4月，無(wú)錫推出的16宗土地中，有15宗突破了最高限價(jià)。由于剛開(kāi)始的4宗土地舉牌競(jìng)價(jià)異常激烈，拍賣(mài)工作甚至延長(zhǎng)了一天。此后的重慶、廣州，也出現(xiàn)土地被爭(zhēng)搶的情況。
這也引起了政策層面的調(diào)整，后續(xù)的城市紛紛采取措施控制溢價(jià)率，諸如設(shè)置最高限價(jià)，要求競(jìng)爭(zhēng)自持比例等。但即便如此，由于土地品質(zhì)、市場(chǎng)熱度等不同，仍然出現(xiàn)冷熱不均等情況。
5月12日，青島集中供地首日推出的17宗住宅用地中，有1宗流拍，15宗底價(jià)成交。當(dāng)日同樣迎來(lái)集中供地的福州，14宗土地中有8宗觸頂搖號(hào)，僅有3宗底價(jià)成交。
即使在集中供地制度下，好區(qū)域、好地塊仍然更受歡迎，這也使得區(qū)域分化的情況會(huì)繼續(xù)存在。但房企除了關(guān)注土地本身的品質(zhì)外，另一個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)在于同區(qū)域內(nèi)的供地情況。
“集中供地本身就容易引發(fā)后面的項(xiàng)目集中上市；如果是同區(qū)域內(nèi)的連片供地，將來(lái)就會(huì)形成強(qiáng)烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。”福建某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，公司在拿地的時(shí)候會(huì)盡量避開(kāi)連片供應(yīng)的土地，但很多城市都有這樣的土地供應(yīng)，因此可供選擇的范圍并不多。
他認(rèn)為，可以預(yù)期的是，集中供地容易造成產(chǎn)品的“同題競(jìng)爭(zhēng)”，對(duì)于一些連片供地的區(qū)域來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。因此，項(xiàng)目的利潤(rùn)率將大概率被壓縮。
該人士表示，集中供地會(huì)給企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)諸多潛在影響，除融資、拿地策略外，還涉及產(chǎn)品策略和開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控。他認(rèn)為，集中供地使得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步白熱化，大型房企的綜合優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。但在這種不確定的市場(chǎng)中，“黑馬”仍會(huì)出現(xiàn)，中型房企存在逆襲的機(jī)會(huì)。
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