4月首輪集中供地開閘,長春、廣州、無錫、重慶、沈陽5城首輪集中供地率先進(jìn)行。集中供地背景下,4月單月及今年1-4月土地市場呈現(xiàn)出諸多差異性特征。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者整理中指數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),三四線城市宅地供應(yīng)減少,但地價上漲,土地溢價率最高,流拍數(shù)量大幅減少;一線城市土地供應(yīng)大幅增加,地價最貴但溢價率最低。
從土地供應(yīng)來看,與去年同期相比,今年4月三四線城市土地推出數(shù)量減少1008宗,推出樓面價上漲37.9%至1841.2元/平方米。從土地成交來看,4月三四線城市土地成交樓面均價2977.06元/平方米,平均溢價率33.59%,遠(yuǎn)高于去年同期水平和一二線城市土地平均溢價率。
與三四線城市相比,一線城市呈現(xiàn)出相反特征,在土地供應(yīng)方面,一線城市4月單月供應(yīng)土地77宗,同比上漲126.47%,平均樓面價1.53萬元/平方米,同比微降。在土地成交方面,一線城市土地成交平均溢價率11.71%,同比有所上升,但遠(yuǎn)低于同期二三四線城市土地成交溢價率。
不同能級城市的4月土地市場為什么會呈現(xiàn)出不同特征?集中供地成為背后最重要的關(guān)鍵詞。
三四線城市供地大減1008宗
整體來看,在土地供應(yīng)數(shù)量和面積方面,4月全國共推出2412宗宅地,規(guī)劃建筑面積合計19743萬平方米,供應(yīng)數(shù)量和規(guī)劃建筑面積環(huán)比均出現(xiàn)上漲,規(guī)劃建筑面積環(huán)比增加5695萬平方米。
其中一二線城市土地供應(yīng)增加,三四線城市土地供應(yīng)減少。4月一線城市共供應(yīng)土地77宗,較上月大增70宗;二線城市供應(yīng)土地533宗,較上月大增292宗;三四線城市供應(yīng)土地1802宗,環(huán)比減少205宗,同比減少1008宗。
土地供應(yīng)數(shù)量的變化主要受集中供地政策影響。今年2月,自然資源部要求在22個重點城市進(jìn)行住宅用地集中公告和集中供應(yīng),原則上每年發(fā)布宅地公告不能超過3次。受此影響,4月部分集中供地城市入市宅地井噴,帶來一二線城市整體土地供應(yīng)量的增加,如北京推出宅地30宗,天津推出宅地58宗,杭州推出宅地61宗等,遠(yuǎn)高于去年同期水平。
貝殼研究院高級分析師潘浩在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示,受集中供地政策影響,“在面對資金大盤子有限的情況下,22城以外的城市選擇‘錯峰’供地,讓短期供應(yīng)發(fā)生了城市間的結(jié)構(gòu)性變化。”
為了避免與22個集中供地城市土地市場“同臺競爭”,很多來不及前置土地供應(yīng)的三四線城市,只能選擇在22城集中供地之后“錯峰”供應(yīng)土地,因而帶來4月三四線城市供地數(shù)量和規(guī)劃建筑面積的減少。
在土地供應(yīng)價格方面,一線城市環(huán)比上漲,同比下降,二線城市和三四線城市同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。4月一線城市新推土地樓面均價為15346.95元/平,單位面積樓面價環(huán)比上漲4552元,同比下降1043元;4月二線城市新推土地樓面均價5709.94元/平方米,同比上漲32.69%,環(huán)比上漲25.59%;同期三四線城市新推土地樓面均價1841.20元/平方米,環(huán)比上漲8.33%,同比上漲37.90%。
環(huán)比來看,一二三四線城市土地推出樓面均價全線上漲。潘浩指出,土地推出樓面價上漲受兩大因素的影響,一是土地本身的品質(zhì),二是新房市場的帶動。就土地本身的品質(zhì)而言,地理區(qū)位、周邊產(chǎn)業(yè)、交通配套等都會影響土地價格,新房市場的成交量價上漲也會倒逼地價上漲。
“新房市場方面,統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,全國總體的量價還在上漲,新房市場的穩(wěn)中有進(jìn)讓土地市場也有同樣的走勢。”潘浩說。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道,二三四線城市去年同期受疫情影響,房地產(chǎn)市場整體比較低迷,因而樓面價也比較低。今年一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)格,市場熱度向二三四線蔓延,帶來二三四線城市新推土地樓面價上漲。
一位在TOP10房企從事投資工作的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露,對于房企而言,年初拿地,年底開盤,可以有效地實現(xiàn)當(dāng)年的銷售規(guī)模,因此房企更加渴望在年初拿地。與之相對應(yīng),政府也會在年初出讓更加優(yōu)質(zhì)的地塊。“兩集中”政策帶來4月部分試點城市集中進(jìn)行首輪土地掛牌,較后兩輪掛牌土地而言,首輪掛牌土地條件可能更加優(yōu)質(zhì),也帶來新推土地樓面均價的上漲。
一線城市土地溢價率最低
在土地成交方面,4月一線城市成交土地43宗,成交樓面均價11300.21元/平,平均溢價率11.71%,除北京有1宗成交之外,其余均位于進(jìn)行首輪土地集中交易的廣州;二線城市成交土地363宗,成交樓面均價5328.67元/平方米,平均溢價率25.30%;三四線城市成交土地1170宗,成交樓面均價2977.06元/平方米,平均溢價率33.59%。整體來看,一二三四線城市4月共出讓土地1576宗,土地出讓金合計5438.04億元。
從土地成交溢價率來看,一線城市土地成交溢價率最低,為11.71%,三四線城市土地成交溢價率最高,為33.59%。
李宇嘉認(rèn)為,一線城市土地溢價率最低,是因為去年一線城市誕生了很多高價地塊。如去年3月10日,廣州城投以23.57億元總價收獲越秀區(qū)一宗地塊,成交樓面價近6.46萬元/平方米,成為廣州新單價地王。再如去年5月,北京分鐘寺L-39地塊成交樓面價破7.6萬元/平方米,溢價率42.08%,總價42億元。而今年一線城市均實行“兩集中”政策,4月進(jìn)行首輪土地出讓的廣州設(shè)置了地價上限,限制地價上漲,因而一線城市土地成交溢價率相對較低。
二三四線城市對地價的限制并不如一線城市嚴(yán)格,因而整體土地成交溢價率高于一線城市。如4月進(jìn)行首輪土地集中出讓的重慶對20宗熱門地塊進(jìn)行付款要求設(shè)定,即要求地塊溢價率達(dá)50%,則該地塊出讓價款支付時間將在原有時間的基礎(chǔ)上減半。此前有重慶本土品牌房企市場研究人士告訴記者,由于重慶地價較低,溢價率超50%后的付款節(jié)奏對大房企而言并無太大壓力。
李宇嘉指出,市場看好三四線城市,尤其是位于都市圈中的三四線城市,再加上一線城市市場熱度下滑,調(diào)控嚴(yán)格,資金信貸額度緊縮,開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市,因而帶來三四線城市土地成交溢價率的上升。
潘浩認(rèn)為,一線、二線和三四線城市土地成交溢價率的差異,也是今年“解決大城市住房突出問題”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策要求兩相疊加的結(jié)果。
“整體來看,大城市的房地產(chǎn)調(diào)控壓力更大一些,所以從土地端控制地價漲幅就非常有必要了。”潘浩說。
潘浩指出,溢價率反映的是開發(fā)商的參與熱情。二三四線城市,尤其是三四線城市土地溢價率的上漲,也反映出開發(fā)商在下沉市場拿地?zé)崆榈脑黾?。與去年同期相比,4月二線城市的土地成交溢價率上升9.24個百分點,三四線城市的土地成交溢價率上升12.62個百分點。
李宇嘉指出,去年三四線樓市整體延續(xù)2019年以來市場下滑趨勢,土地流拍率高。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到,與去年同期相比,今年1-4月三四線城市土地流拍宗數(shù)從1401宗,減少到794宗。
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