人口與房地產(chǎn)密不可分。
日前，第七次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布，全國總?cè)丝跀?shù)量近14.12億人，與第六次人口普查相比增加7206萬人，增長5.38%，十年來我國人口繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢。
其中居住在城鎮(zhèn)的人口約9.02億人，城鎮(zhèn)化率上升到63.89%，流動人口大量增加。在戶均人口和人口年齡結(jié)構(gòu)方面，戶均人口下降到2.62人，家庭小型化趨勢明顯，60歲及以上人口增加至2.64億人，老齡化程度加深。
與第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，第七次人口普查在城鄉(xiāng)人口、流動人口、戶別人口和人口年齡構(gòu)成等方面均已發(fā)生變化。有人才有居住需求，城市人口總量和人口流動情況將直接影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)布局，而戶別人口和年齡構(gòu)成的改變，將為房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計、養(yǎng)老地產(chǎn)和舊改等帶來新變化。
城鄉(xiāng)人口數(shù)據(jù)影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)定位，人口流向則關(guān)乎房地產(chǎn)的布局方向。圖為鄭州連片商品房住宅區(qū)。視覺中國
大城市和都市圈的房地產(chǎn)新機遇
第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口近9.02億人，占全國人口數(shù)量的63.89%。與第六次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加超2.36億人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21%，城鎮(zhèn)化進程加速。
根據(jù)國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率達到70%以后，城鎮(zhèn)化建設(shè)速度和房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩。我國城鎮(zhèn)化率要達到70%還有一段距離，但城市統(tǒng)計公報顯示，全國絕大多數(shù)省會城市城鎮(zhèn)化率已達70%，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的城鎮(zhèn)化率超80%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴記者，城鎮(zhèn)化率達70%甚至超過80%的大城市房地產(chǎn)市場以存量房市場為主。
從購房端來看，隨著城鎮(zhèn)化率達70%的大城市消費者進入“換房改善”階段，在改善住房驅(qū)動下，消費者對產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的高品質(zhì)住宅的需求越來越大，物業(yè)、家裝、托幼、家政、房屋經(jīng)紀等住房服務(wù)市場也將迎來發(fā)展機遇期。
從房企端來看，城市更新在城鎮(zhèn)化率達70%的大城市中具有較大發(fā)展空間。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2030年，城市更新和住房改造規(guī)模達7億平方米，預(yù)計投資5600億元，按更新后平均凈收益率預(yù)計10%計算，合計約560億元的規(guī)模。
城鄉(xiāng)人口數(shù)據(jù)影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)定位，人口流向則關(guān)乎房地產(chǎn)的布局方向。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國人戶分離人口近4.93億人，與第六次人口普查相比，增加2.31億人，增長88.52%。
從人口的省際流動來看，廣東、浙江和江蘇人口流入最多，十年間人口分別增加2171萬人、1014萬人和609萬人，人口流入背后是珠三角、長三角城市群和都市圈的勃興。人口流入帶來城市置業(yè)需求的上升，都市圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場將迎來更多發(fā)展機遇。
從人口的省內(nèi)流動來看，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口1.17億人，增長192.66%，遠高于88.52%的整體人戶分離增速。而從人口流動的具體數(shù)量看，省內(nèi)流動人口2.51億人，占總流動人口的67%，高于跨省流動。天風(fēng)證券分析認為，非一線核心城市，比如省會及計劃單列市逐漸成為人口流動的重要方向，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)空間或許更優(yōu)。
許小樂也告訴記者，從人口流向看，二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長沙、重慶等城市人口凈流入速度大于一線核心城市，都市圈內(nèi)部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來西安、成都、武漢等重點二線省會城市及城市群內(nèi)周邊三四線城市，城鎮(zhèn)化率將進一步提升，房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。
許小樂指出，流動人口中，有一定比例的年輕群體，這部分人群隨著平均年齡不斷上升，并逐步進入婚育階段，未來將在逐步安排子女和父母隨遷，在遷入地上學(xué)、就業(yè)、生活和養(yǎng)老，這將產(chǎn)生首次置業(yè)需求，且以低總價、交通便利、有學(xué)區(qū)的需求為主。另外，發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系也是解決大量流動人口居住問題的題中之義。
小戶型熱銷與老齡化改善需求
城鄉(xiāng)人口和人口流動數(shù)據(jù)影響房地產(chǎn)的宏觀業(yè)務(wù)布局，戶別人口和人口年齡構(gòu)成則更多影響房企的具體項目產(chǎn)品。
第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國共有家庭戶4.94億戶，較2010年增長近23%，家庭戶人口合計近12.93億人。平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年第六次全國人口普查的3.10人減少0.48人，家庭小型化趨勢加速。
一方面，家庭裂變和家庭小型化催生新的購房需求。天風(fēng)證券分析稱，以目前家庭戶數(shù)測算，戶均人口每下降0.1人，有望平均新增2000萬套住房租購需求。
另一方面，家庭日益小型化將增加小戶型的市場關(guān)注度。一位品牌房企資深從業(yè)人士稱，戶均人口減少是一個持續(xù)發(fā)生的過程，對一二線城市的影響會高于三四線城市。由于一二線城市房價高，戶均人口變少會讓小戶型更加暢銷，“三四線城市因為房價低，還是120平方米以上的大戶型占主流。”
如北京金茂國際社區(qū)，以青年為主要客群、主打小戶型、低總價產(chǎn)品，50平方米一居室總價150萬元左右，70平方米兩居室總價220萬元左右。2020年3月35日首次開盤，首日售出814套，在新冠肺炎疫情背景下實現(xiàn)熱銷，成為綜合考慮人口、房價和家庭購買力等因素的成功典型。
但一位深耕北京新房市場多年的從業(yè)者對表示，就北京新房市場而言，現(xiàn)階段小戶型供應(yīng)減少，改善類產(chǎn)品越來越多、越賣越好。限競房入市讓89平方米的緊湊三居成為主力戶型，純商品房供應(yīng)增加后市場整體房屋面積繼續(xù)擴大。在二孩政策、改善換房需求和疫情等因素影響下，購房者對大戶型的渴望程度增加。
人口老齡化也增加了市場對改善大戶型的需求。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口2.64億人，占比18.7%，成為各年齡段中占比上升最快的群體，較2010年上升5.44%。其中65歲及以上人口1.91億人，占比13.5%，我國人口老齡化程度進一步加深。
上述北京房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，人口老齡化會增加改善項目的關(guān)注度。他表示，隨著前期財富積累，老年人置業(yè)會對小區(qū)環(huán)境、房屋面積和居住舒適度提出更高要求。另一方面，人口老齡化也會催生更多養(yǎng)老地產(chǎn)項目，要進一步優(yōu)化社區(qū)醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)，更好地滿足老年人需求。
我國現(xiàn)階段仍以居家養(yǎng)老為主，今年4月，國家衛(wèi)健委老齡健康司司長王海東介紹，中國90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機構(gòu)養(yǎng)老。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，現(xiàn)在和即將退休的老人多數(shù)住在老房子里，老齡化加速后，對樓市的影響更多是老舊小區(qū)改造的需求。
一位在TOP10房企從事投資工作的人士向記者分析，房企在業(yè)務(wù)布局時更關(guān)注城市的常住人口數(shù)據(jù)和人口流動情況，以制定城市整體業(yè)務(wù)布局規(guī)劃，但在做具體項目分析時，更關(guān)注項目周邊人口年齡結(jié)構(gòu)等信息。他指出，城市當(dāng)年的人口數(shù)據(jù)對房企決策的參考意義更大。
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