兩個(gè)月前的廣州，有一批深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)高層和行業(yè)精英，參與了2021觀點(diǎn)年度論壇的討論，與行業(yè)分享了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路和新路徑。

然而時(shí)間短暫，還不足以就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域更深入地展開(kāi)討論。

5月18日，2021觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃-線上季再度啟動(dòng)，在目前國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs臨近這一背景下，聚焦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)，關(guān)注行業(yè)的融資環(huán)境，探討業(yè)內(nèi)對(duì)輕重資產(chǎn)的取舍，一起交流如何才能夠更好融入國(guó)家政策大環(huán)境。

截至目前，滬深兩交易所共計(jì)接收基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)項(xiàng)目10個(gè)，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目占到5個(gè)，具體可細(xì)分為3個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和2個(gè)物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施。

由于REITs最主要的功能就是能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)“投融管退”，盤(pán)活資產(chǎn)，會(huì)見(jiàn)到無(wú)論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是物流園的發(fā)展商，都希望能參與到這一產(chǎn)品的發(fā)行。

與其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不同，公募REITs強(qiáng)調(diào)底層資產(chǎn)的質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)資產(chǎn)、弱主體”，與目前國(guó)內(nèi)發(fā)行的多數(shù)“強(qiáng)主體”產(chǎn)品大相徑庭。

對(duì)于國(guó)內(nèi)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，這也是一個(gè)轉(zhuǎn)變思路的良好契機(jī)。

培育有生命力園區(qū)，抓住REITs發(fā)行窗口

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)素來(lái)是與地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)有相當(dāng)緊密的關(guān)系，但由于以往一批開(kāi)發(fā)商“產(chǎn)業(yè)勾地”，房地產(chǎn)化嚴(yán)重，使得各地對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)愈加謹(jǐn)慎，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的要求也更為嚴(yán)格，此時(shí)運(yùn)營(yíng)能力和招商能力顯得更為重要。

關(guān)于地方的訴求，頤高集團(tuán)研究院院長(zhǎng)鄭明偉表示，現(xiàn)在很多地方對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目給出了更高的考核標(biāo)準(zhǔn)，比如稅收、企業(yè)招引、人才引進(jìn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)考核等方面，這給園區(qū)運(yùn)營(yíng)水平給出了更高的要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正朝著高質(zhì)量發(fā)展的方向邁進(jìn)，成為城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)培育的重要載體。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，鄭明偉認(rèn)為這是園區(qū)管理升級(jí)、服務(wù)升級(jí)和降本增效的必由之路。此外鄭明偉提出，在后疫情時(shí)代，園區(qū)招商面臨挑戰(zhàn)，應(yīng)有效利用線上渠道，建立在線招商平臺(tái)，擴(kuò)大客戶(hù)覆蓋面，更高效的將園區(qū)產(chǎn)品推送給潛在客戶(hù)，高效連接和積累客戶(hù)資源。

關(guān)于輕重資產(chǎn)的關(guān)系上，鄭明偉提到重資產(chǎn)投資建設(shè)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)可以互相融合與合作，兩者可以在資金、場(chǎng)地、招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈打造等方面實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、融合發(fā)展，并表示目前這樣的合作需求空間很大。

中集產(chǎn)城副總裁、黨支部書(shū)記張一平將產(chǎn)城融合和傳統(tǒng)地產(chǎn)作了一個(gè)對(duì)比，他認(rèn)為，傳統(tǒng)地產(chǎn)是資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，是TO C的生意，是短跑；而產(chǎn)城融合是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的邏輯，是TO B的生意，是長(zhǎng)跑。

關(guān)于什么是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的邏輯，張一平進(jìn)一步介紹，認(rèn)為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的邏輯是通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源的聚集、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造，通過(guò)運(yùn)營(yíng)賦能，形成產(chǎn)業(yè)高地，然后成為資產(chǎn)的價(jià)值高地。

張一平指出，園區(qū)招商應(yīng)該思考客戶(hù)來(lái)這里能否活得更好、長(zhǎng)得更快，能否為客戶(hù)賦能，讓客戶(hù)之間產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，真正形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

“有生命力的園區(qū)一定要產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)！”他強(qiáng)調(diào)。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)討論環(huán)節(jié)上，奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁張俊站在民營(yíng)企業(yè)的角度發(fā)表了看法，指出民營(yíng)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)要更多從現(xiàn)金流和抗風(fēng)險(xiǎn)能力去看問(wèn)題。

國(guó)內(nèi)REITs的政策逐步清晰，第一批公募REITs越來(lái)越近，REITs作為一種能有效實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“投融管退”的融資工具，無(wú)論是持有資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，還是私募基金管理人，都對(duì)此高度關(guān)注。

在這次會(huì)議中，信?；餜EITs平臺(tái)總經(jīng)理李文崢認(rèn)為，有了REITs，市場(chǎng)到了一個(gè)很好的窗口，“REITs對(duì)于私募基金是一類(lèi)很好的業(yè)務(wù)”。

日新月異，把握倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展新形勢(shì)

受惠于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)能力越來(lái)越強(qiáng)，消費(fèi)升級(jí)一直處在進(jìn)行時(shí)，更多新消費(fèi)需求涌現(xiàn)，市場(chǎng)日新月異。

而新消費(fèi)需求的出現(xiàn)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流提出了更高要求，比如有調(diào)查顯示，電商銷(xiāo)售需要的物流面積是傳統(tǒng)線下零售三倍以上。另外，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級(jí)產(chǎn)業(yè)背景下，租戶(hù)也更為多元化。

對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既是一個(gè)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)機(jī)遇。

對(duì)此，新宜中國(guó)資本市場(chǎng)主管伍嘉彥分享了自己的看法。他認(rèn)為，在業(yè)態(tài)方面，新消費(fèi)能為不同的行業(yè)帶來(lái)創(chuàng)新，對(duì)于倉(cāng)庫(kù)形態(tài)也有不同的要求，如冷鏈和中央廚房等；在區(qū)位方面，由于下沉市場(chǎng)更容易受線上推廣帶動(dòng)，所以新消費(fèi)潮會(huì)對(duì)下沉城市有較強(qiáng)的推動(dòng)作用。

伍嘉彥指，區(qū)位判斷的準(zhǔn)確性將成為投資管理的首要因素。產(chǎn)品則要尋求多元化，除了傳統(tǒng)干倉(cāng)以外，還要考慮客戶(hù)對(duì)智慧產(chǎn)業(yè)園、冷鏈和中央廚房等不同業(yè)態(tài)的需求。

在討論環(huán)節(jié)上，戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵回顧了近年中國(guó)的物流地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷。他提到，國(guó)內(nèi)高端物流市場(chǎng)是從2009年金融危機(jī)復(fù)蘇后一直發(fā)展到現(xiàn)在的，已走過(guò)了13個(gè)年頭，競(jìng)爭(zhēng)也漸趨白熱化。

在物流地產(chǎn)項(xiàng)目選址問(wèn)題上，宇培集團(tuán)副首席執(zhí)行官兼首席投資官謝俞則認(rèn)為，這些年選址的大原則沒(méi)有變，投項(xiàng)目要更加關(guān)注安全性，其次關(guān)注收益性。另外，就是要關(guān)注流動(dòng)性。

萊坊中國(guó)工業(yè)及物流高級(jí)董事鄭衛(wèi)華則指出了物流地產(chǎn)的幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)，物流地產(chǎn)土地利用率高、建筑形態(tài)對(duì)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)兼容性好，比如工業(yè)甚至商業(yè)等。對(duì)于物流地產(chǎn)低稅收貢獻(xiàn)的這一弱點(diǎn)，鄭衛(wèi)華表示不能簡(jiǎn)單下結(jié)論，更需要結(jié)合地理位置、地產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行時(shí)間來(lái)考察，若某物流地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位不錯(cuò)、規(guī)模足夠、產(chǎn)業(yè)和物流的結(jié)構(gòu)比例合理，在運(yùn)行一定時(shí)間后是可以達(dá)到期望的稅收目標(biāo)。建議各地政府不要搞一刀切，而是需對(duì)工業(yè)和物流的復(fù)合業(yè)態(tài)做深入研判后定向供地。

熠躍首席運(yùn)營(yíng)官李益謙就針對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)REITs的熱切盼望提出了自己的不同看法。他認(rèn)為，受到稅負(fù)不確定性、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期及發(fā)行人自持比例限制，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在符合REITs發(fā)行的物流項(xiàng)目并不多，持有資產(chǎn)的一些開(kāi)發(fā)商和基金，出表意愿不是很強(qiáng)。

另外，他指出目前國(guó)內(nèi)第一批REITs，有企業(yè)拿出了核心城市最優(yōu)質(zhì)的穩(wěn)定收益項(xiàng)目，但放眼整個(gè)市場(chǎng)能夠且愿意拿出這樣的資產(chǎn)包，且后續(xù)能繼續(xù)做大REITs規(guī)模的企業(yè)屈指可數(shù)。因此，雖然短期內(nèi)會(huì)看到幾個(gè)有示范效應(yīng)的標(biāo)的，但后續(xù)要順勢(shì)形成基建類(lèi)REITs潮并不容易，3-6萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模來(lái)日方長(zhǎng)，物流基金仍有充裕的生存空間。